Najveća zamka posle kupovine nekretnine: Sve ste platili, ali je bivši vlasnik i dalje u stanu - šta sad?
- Ne postoji automatski rok od 30, 60 ili 90 dana za iseljenje posle prodaje stana, pa ugovor treba da sadrži tačan datum i vreme primopredaje.
- Kupac je zaštićen tek kada su stan ispražnjen, brojila očitana i svi ključevi predati, uz jasno navedene posledice kašnjenja.
Cena je isplaćena, ugovor solemnizovan, ali su ključevi i dalje kod starog vlasnika. Kada prodavac ostaje u stanu posle prodaje, obećanje da će se iseliti "za nekoliko dana“ kupcu ne daje dovoljnu zaštitu. Rok, način predaje i posledice kašnjenja moraju biti precizno napisani u kupoprodajnom ugovoru.
Kupac može biti upisan kao vlasnik, a da još nema faktičku vlast nad stanom. Isplata cene, uknjižba prava svojine i predaja stana nisu isti trenutak. Posao je za kupca praktično završen tek kada je nekretnina ispražnjena, stanje brojila evidentirano i svaki ključ predat.
Prodavac ostaje u stanu posle prodaje kada predaja nije jasno ugovorena
Zakon o obligacionim odnosima obavezuje prodavca da stvar preda kupcu u vreme i na mestu predviđenom ugovorom. Ako datum predaje nije određen, primenjuje se razuman rok posle zaključenja ugovora, uzimajući u obzir prirodu stvari i okolnosti posla.
Upravo izraz "razuman rok“ ostavlja prostor da kupac i prodavac isti dogovor tumače potpuno različito. Ne postoji opšti rok od 30, 60 ili 90 dana koji prodavac automatski dobija za iseljenje iz prodatog stana. Strane mogu ugovoriti predaju istog dana, posle isplate cene ili određenog broja dana kasnije.
Problem nastaje kada prodavac odnosno bivši vlasnik ostaje u stanu posle prodaje, a ugovor sadrži samo formulaciju da će nekretninu predati "naknadno“ ili "po pronalasku drugog smeštaja“. Kupac tada ima pravo da zahteva predaju, ali nema dovoljno jasno određen datum od kojeg može da dokaže kašnjenje.
"Posle isplate“ nije uvek dovoljno precizan rok
Najsigurnije je navesti kalendarski datum i vreme primopredaje. Ako se predaja vezuje za isplatu celokupne cene, ugovor treba da odredi koliko dana prodavac ima za iseljenje i kojim dokumentom se dokazuje da je novac isplaćen.
Odredba treba da obuhvati i obavezu prodavca da stan preda slobodan od ljudi i stvari koje nisu uključene u prodaju. To se ne odnosi samo na njega, već i na članove njegove porodice, podstanare ili druge osobe koje nekretninu koriste po njegovom dopuštenju.
Saglasnost za uknjižbu ne predstavlja saglasnost za ulazak u stan. Prema Zakonu o osnovama svojinskopravnih odnosa, pravo svojine na nepokretnosti stečeno pravnim poslom vezuje se za upis u javnu knjigu. Međutim, upis ne znači da su ključevi fizički predati.
Predaja ključeva znači predaju svih pristupa stanu
Kada prodavac ostaje u stanu posle prodaje do ugovorenog datuma, treba unapred odrediti šta tačno mora da preda. Jedan ključ od ulaznih vrata nije potpuna primopredaja ako postoje dodatni kompleti, kartice za ulazak u zgradu, daljinski upravljač za garažu ili ključevi podruma i poštanskog sandučeta.
Primopredajni zapisnik treba da sadrži broj predatih ključeva, stanje stana, očitane vrednosti brojila i spisak opreme koja ostaje. Ako su predmet dogovora kuhinja, klima, plakari ili uređaji, korisno je proveriti šta ostaje u stanu posle prodaje pre potpisivanja zapisnika.
U ugovoru treba odrediti i datum do kojeg prodavac plaća struju, vodu, grejanje i održavanje zgrade. Očitavanje brojila na dan predaje pomaže da se razdvoje obaveze, naročito kada postoji dug za struju prethodnog vlasnika.
Kašnjenje može da košta prodavca po svakom danu
Za kašnjenje u predaji stana može se ugovoriti kazna u određenom iznosu za svaki dan probijanja roka. Predaja poseda predstavlja nenovčanu obavezu, pa se za njeno neispunjenje ili zakašnjenje može predvideti ugovorna kazna.
Kazna ne nastaje zato što se kupac naljutio, već zato što je unapred ugovorena. Iznos ne bi trebalo određivati proizvoljno, jer sud može smanjiti kaznu koju oceni kao nesrazmerno visoku.
Kada okolnosti transakcije to dozvoljavaju, strane mogu ugovoriti i da manji završni deo kupoprodajne cene bude isplaćen tek po urednoj predaji stana. To prodavcu daje razlog da poštuje rok, a kupcu konkretniju zaštitu od samog obećanja.
Overen ugovor nije automatski nalog za iseljenje
Solemnizacija ne znači da je svaka ugovorna rečenica neposredno izvršiva. Prema Zakonu o javnom beležništvu, isprava može omogućiti neposredno prinudno izvršenje kada sadrži određenu obavezu, trenutak njenog dospeća i izričitu saglasnost obavezanog lica za takvo izvršenje.
Zato klauzulu o predaji stana treba da proveri advokat, a zatim i nadležni javni beležnik. Bez odgovarajuće izvršne klauzule kupac će, ako prodavac odbije da izađe, možda morati da traži predaju kroz sudski postupak.
Ako prodavac ostaje u stanu posle prodaje i nakon ugovorenog roka, kupac treba prvo da mu uputi pisani zahtev za ispunjenje obaveze. Ne bi trebalo samovoljno da menja brave, iznosi tuđe stvari ili pokušava da izbaci osobe koje se još nalaze u stanu.
Ključna zaštita nastaje pre potpisa, a ne ispred zaključanih vrata: tačan rok za iseljenje, kompletna predaja ključeva, zapisnik, posledice kašnjenja i pravilno sastavljena izvršna klauzula moraju biti deo ugovora. Kada prodavac ostaje u stanu posle prodaje, svaka neprecizna rečenica kupca može koštati vremena, dodatnog smeštaja i sudskog postupka.
Biznis Kurir/Nekretnine.rs
