Ulazak u EU diže cene nekretnina u Crnoj Gori za 50 odsto? Evo od čega će zavisiti koliko će kvadrat koštati

Mnogi se pitaju hoće li se po ulasku u EU ponoviti scenariji iz drugih država – da li će cene skočiti i do 50% kao što je zabeleženo u nekim slučajevima susedstva (primer Hrvatske).

Portal Investitor.me analizirao je kratkoročne efekte pristupanja Crne Gore EU, osvrt na iskustva drugih zemalja, specifičnosti crnogorskog tržišta te posebno stanjem na primorju i u Podgorici, uz pregled investitorskog interesa. Cilj je dati medijski informativan, činjenični pregled očekivanja na tržištu nekretnina Crne Gore u kontekstu predstojećeg članstva u EU.

Kratkoročni efekti ulaska u EU: Šta odmah očekivati?

Stručnjaci ističu da neće doći do trenutnog, naglog skoka cena nekretnina samim činom ulaska Crne Gore u EU. Potpredsednik Udruženja agencija za nekretnine Veselin Dragaš ranije je ocenio da su očekivanja preuveličana – tržište zavisi od mnogo faktora (ponuda, potražnja, ekonomski rast, inflacija, poreska politika, kamatne stope), a ne samo od članstva u EU.

Nekretnine generalno ne reaguju „preko noći“ na ekonomske promene; potreban je duži period da dođe do značajnijeg rasta ili pada cena.

Drugim rečima, ulazak u EU sam po sebi neće izazvati cenovni „bum“. U kratkom roku verovatnija je stabilizacija ili umeren nastavak rasta koji je već u toku. Primera radi, u drugom kvartalu 2025. zabeležen je rast cena od svega oko 2% u odnosu na prvi kvartal, što je najsporiji kvartalni rast u poslednjih pet godina i signal kratkoročne stabilizacije tržišta. Ipak, na godišnjem nivou cene su i dalje oko 20% više nego prethodne godine.

Očekuje se da će rast cena stambenih kvadrata biti nastavljen umerenim tempom usled poskupljenja građevinskog materijala, nedostatka radne snage i drugih troškova, ali bez dramatičnih skokova direktno povodom članstva u EU.

Važno je naglasiti da će državne politike imati ključnu ulogu u kratkoročnom kretanju tržišta. Vlada kroz zakone može olakšati ili otežati rešavanje stambenog pitanja građana i privlačenje investitora, pa će domaće odluke i dalje više uticati na tržište nego sam čin pristupanja Uniji. Brza harmonizacija propisa sa EU bez adekvatnih analiza mogla bi i negativno da se odrazi na tržište. Dakle, kratkoročno neće biti automatskog rasta od 50%, već će cene uglavnom pratiti postojeće trendove uz manje korekcije, u zavisnosti od opšte ekonomske situacije i poteza države.

Iskustva drugih zemalja: Hrvatska i širi region

Iskustva susednih i sličnih zemalja koje su ušle u EU pružaju vredan uvid. Hrvatska, koja je postala članica 2013. godine, zabeležila je značajan rast nekretninskih cena posle ulaska – od oko 30% pa do preko 60% u zavisnosti od lokacije. Najveći skok desio se u atraktivnim obalnim područjima i većim gradovima, gde je članstvo u EU donelo veći nivo sigurnosti ulaganja, poverenje stranih kupaca i pojačanu investicionu aktivnost.

Ipak, treba naglasiti da se taj rast odvijao postepeno tokom više godina, a ne odjednom. Prema analizama, nema jednostavne korelacije da je samo ulazak u EU direktan uzrok – u slučaju Hrvatske na ukupni rast (procijenjen na ~70% od 2013. do danas) uticali su i oporavak od recesije, turistički bum, globalni trendovi i dr.

Drugim rečima, efekat EU se prepliće sa ostalim faktorima, ali jeste dao pozitivan doprinos kroz povećanje investicione sigurnosti.

Sličan obrazac uočen je i u zemljama koje su pristupile Uniji ranije. Rumunija i Bugarska (članice od 2007.) imale su niske startne cene, ali im je EU integracija otvorila vrata stranim investicijama i kreditima, ubrzala modernizaciju gradova i podstakla ekonomski rast. Posledično, vrednosti nekretnina su postepeno rasle tokom narednih godina nakon učlanjenja.

Naravno, tržišta nekretnina tih zemalja prolazila su i kroz cikluse (npr. globalna kriza 2008. uticala je na pad), ali dugoročni trend je bio uzlazan zahvaljujući boljoj investicionoj klimi i pristupu većem tržištu kapitala EU.

Ključna lekcija tuđih iskustava jeste da EU članstvo podstiče rast, ali najveće promene ne dolaze preko noći. Često se značajan rast cena dešava već u periodu pre samog ulaska, kako investitori anticipiraju buduće trendove i žele da kupe na vreme dok su cene povoljnije. Tako je, recimo, u mnogim zemljama kandidatima tržište nekretnina “živnulo” u završnim fazama pregovora. Ulazak u EU zatim učvršćuje taj trend: donosi dugoročno stabilniji okvir, više stranog kapitala i povoljnije finansiranje, što sve može dalje pozitivno uticati na potražnju nekretnina. Nagli skok od 50% odmah po ulasku nije pravilo – ali značajan rast od nekoliko desetina procenata kroz naredne godine jeste realan scenario, sudeći po regionalnim primerima.

Specifičnosti crnogorskog tržišta nekretnina

Crna Gora ima niz specifičnosti koje utiču na tržište nekretnina i koje će odrediti kako će EU integracija delovati na cene. Pre svega, cene kvadrata u Crnoj Gori su još ispod evropskog proseka, naročito u poređenju sa mediteranskim članicama EU. To znači da postoji prostor za rast – Crna Gora je relativno povoljnija i privlačna kupcima koji traže mediteransku nekretninu po nižoj ceni pre nego što eventualno poskupi.

Upravo ta kombinacija pristupačnijih cena i atraktivnih lokacija (more, planine, klima) čini je magnetom za strane kupce.

Drugo, crnogorsko tržište karakteriše izuzetno visoko učešće stranaca. Strani kupci čine čak 80% svih transakcija nekretnina, dok su domaći kupci manjina na tržištu. Glavni strani investitori dolaze iz ekonomski snažnijih zemalja (SAD, zapadna Evropa, ali i region – npr. Srbija, Rusija, Turska) i raspolažu mnogo većom platežnom moći od prosečnog građanina Crne Gore.

Stranci često kupuju luksuznije nekretnine ili turističke objekte, dok su lokalni kupci fokusirani uglavnom na stanove za rešavanje ličnog stambenog pitanja. Ovakva struktura znači da potražnja i cene nisu ograničene lokalnom kupovnom moći, već ih pogoni međunarodni interes. Zato je Crna Gora u poslednjih nekoliko godina zabeležila eksplozivan rast cena kvadrata – prosečna cena novogradnje skočila je sa ~951 €/m² u 2020. na oko 2.158 €/m² početkom 2025, što je rast od 126% za samo pet godina. Nagli porast delom je posledica ulaganja stranaca, globalne inflacije (kupovina nekretnina kao zaštita od gubitka vrednosti novca) i rasta troškova gradnje.

Stručnjaci upozoravaju da ovako visoke cene već sada isključuju mnoge domaće kupce i smanjuju njihovo interesovanje, ali dokle god strani kapital pristiže i tržište je aktivno, teško je očekivati pad – država čak ima koristi od poreza na promet i gradnju nekretnina (iako ostaje društveni problem nedostupnosti stanova za lokalno stanovništvo).

Treća specifičnost je mala veličina i fokusiranost tržišta. Tržište nekretnina Crne Gore je relativno malo i koncentrisano na nekoliko područja, pa veće investicije mogu imati nesrazmerno snažan uticaj. Ponuda je ograničena – kvalitetnih nekretnina nema dovoljno i ono što se pojavi brzo bude prodato.

Domaća građevinska operativa nema kapaciteta da drastično poveća ponudu stanova, što znači da je tržište sklono pregrevanju kada potražnja naglo poraste. Već sada se vidi da nedostatak lokacija za gradnju u najatraktivnijim zonama (primorje, centar Podgorice) stvara pritisak na cene.

Crna Gora je već usvojila euro kao valutu, što eliminiše valutni rizik za investitore i olakšava strancima poređenje cena sa matičnim tržištima – to je bila prednost i pre formalnog članstva u EU.

Konačno, poreska politika i regulativa trenutno su dosta povoljni za investitore u poređenju sa EU standardima, što je stimulisalo strana ulaganja. Niže poreske stope, jednostavniji boravak za strane vlasnike nekretnina i programi poput ekonomskog državljanstva (koji je privremeno nudio pasoš za ulaganja) privukli su mnoge kupce. Međutim, približavanje EU znači usklađivanje propisa – ukidanje “zlatnih pasoša”, strožiji uslovi za boravišne dozvole i rast poreza ka evropskom nivou mogli bi donekle umanjiti tu atraktivnost.

Dragaš upozorava da najavljene izmene Zakona o strancima i izjednačavanje poreskih stopa sa evropskim mogu učiniti da deo investitora preusmeri interesovanje na druge zemlje, ako Crna Gora ne ponudi druge konkurentske prednosti. Dakle, efekat EU članstva neće biti jednostran – s jedne strane veća stabilnost i pristup finansijama, s druge potencijalni gubitak dosadašnjih privilegija za investitore.

Primorje i Podgorica: Regioni u fokusu rasta

Crnogorsko primorje, poput Budve na slici, već godinama je centar nekretninskog buma zahvaljujući stranim kupcima i turističkoj atraktivnosti.

Primorska područja tradicionalno prednjače po cenama i interesovanju investitora. Tu su nekretnine najviše poskupele i tu se očekuje najizraženiji uticaj EU članstva. Na crnogorskom primorju stranci dominiraju kao kupci – u obalnim opštinama većina kupovine dolazi od inostranih investitora koji traže vile, apartmane za odmor ili investicione stanove za rentiranje turistima.

Ulaskom u EU, interesovanje ovih kupaca moglo bi još porasti, jer će Crna Gora biti percipirana kao sigurnije okruženje unutar jedinstvenog evropskog tržišta. Međutim, ponuda na moru je ograničena – atraktivne lokacije pored obale su malobrojne. Stručnjaci prognoziraju da će na primorju doći do daljeg jačanja potražnje nad ponudom, što će neminovno dovesti do rasta cena kvadrata.

Drugim rečima, ako bude nekretninskog “booma” u Crnoj Gori povodom EU, najpre će se osetiti u Budvi, Kotoru, Tivtu, Baru, Ulcinju i sličnim primorskim opštinama. Već sada cene stanova na moru dostižu rekordne nivoe – prosečna cena novogradnje na primorju početkom 2025. iznosila je oko 2.328 €/m².

Luksuzne nekretnine u Budvi i Kotoru idu i znatno iznad tog proseka, pogotovo na ekskluzivnim lokacijama. Ulazak u EU mogao bi primorje pretvoriti u još poželjniju destinaciju za kupce iz zapadne Evrope, čime bi se nastavila dinamika rasta vrednosti nekretnina na obali.

Podgorica, glavni grad Crne Gore, beleži ubrzan rast cena stanova – danas su gotovo izjednačene sa primorskim prosekom.

Kao administrativni i ekonomski centar, Podgorica je drugi ključni region u kojem se dešava nekretninski bum. Poslednjih godina cene stanova u Podgorici sustigle su primorje – razlika koja je nekad bila velika sada je gotovo izbrisana.

Prosečna cena novogradnje u Podgorici dostigla je oko 2.066 €/m² u prvom kvartalu 2025, dok je na primorju ~2.328 €/m², što je razlika od svega ~250 €. Razlozi za skok Podgorice su višestruki: veliki priliv stanovništva, rast prosečnih plata i olakšan pristup stambenim kreditima stvorili su talas domaćih kupaca na kredit koji po prvi put ulaze na tržište.

Istovremeno, Podgorica postaje sve interesantnija i stranim ulagačima zbog poslovnih razloga – otvaraju se nove kompanije, regionalna predstavništva, a u perspektivi članstva u EU očekuje se dolazak novih institucija, diplomatskih misija i sl., što će povećati potražnju za poslovnim prostorom i kvalitetnim stanovima za iznajmljivanje. Stručnjaci ocenjuju da će glavni grad imati kontinuiran rast cena ulaskom u EU, zahvaljujući otvaranju novih radnih mesta i prilivu stanovništva koje prati integraciju.

Drugim rečima, Podgorica bi mogla doživeti scenario sličan drugim prestonicama novih članica EU – rast cena nekretnina zbog jačanja ekonomskih aktivnosti i povećane potražnje za urbanim životom.

Naravno, ne treba zaboraviti ni druge regione. U severnom delu Crne Gore očekuje se mirnija dinamika – manje opštine neće osetiti direktan skok, ali centri sa turističkim potencijalom na severu, poput Kolašina i Žabljaka, već beleže veće investicije i tu bi cene mogle rasti brže od ostatka unutrašnjosti. Ti gradovi, zahvaljujući razvoju zimskog turizma i infrastrukture, postali su interesantni kako stranim tako i domaćim ulagačima (npr. gradnja ski-centara, resorta), pa bi EU integracija i tu indirektno pomogla kroz lakši pristup investicionim fondovima i tržištu EU turista.

Sumirano, fokus rasta cena ostaje na primorju i Podgorici kao najatraktivnijim područjima, dok će ostali regioni imati blaži rast zavisno od lokalne potražnje i investicija.

Investitorsko interesovanje: Ko kupuje i šta donosi EU?

Crnogorsko tržište nekretnina je već sada visoko internacionalizovano, a potencijalni ulazak u EU dodatno utiče na strategije investitora. Ključne karakteristike trenutnog investitorskog interesa su:

Dominacija stranih kupaca: Kao što je pomenuto, preko 80% kupaca su stranci – najviše iz zemalja kao što su SAD, Nemačka, Poljska, Češka, Srbija, Rusija, Turska i Kanada. Zapadnoevropski i američki ulagači sve češće gledaju na Crnu Goru kao “novu Hrvatsku”, tj. tržište u ranoj fazi rasta sa perspektivom snažnog skoka vrednosti po ulasku u EU. Regionalni investitori (npr. iz Srbije) privučeni su kulturnom i jezičkom bliskošću i većim prinosima nego na domaćem tržištu, dok npr. turski investitori vide Crnu Goru kao stabilnu, manje zasićenu alternativu za ulaganje na Mediteranu.

Investicije usmerene na rentijerski i turistički potencijal: Strani kupci ne traže nekretnine u Crnoj Gori samo za odmor, već i kao investiciju za iznajmljivanje. Primorski apartmani kupuju se radi turističkog rentiranja (Airbnb i sl.), što donosi prinos znatno veći nego klasično iznajmljivanje u zapadnoj Evropi. To objašnjava zašto primorje beleži najveći rast cena – mogućnost zarade od turizma podiže investicionu vrednost stanova.

S druge strane, Podgorica privlači investitore zbog rastućeg tržišta dugoročnog najma (studenti, radnici, diplomate) i činjenice da je administrativni centar. Ulaskom u EU, očekuje se još veća potražnja za kancelarijskim prostorom, trgovinskim centrima i stanovima za strano osoblje firmi i ambasada, što investitori već sada prepoznaju.

Direktna strana ulaganja rastu: Podaci pokazuju da stranci značajno ulažu u crnogorske nekretnine – samo u prva tri meseca 2025. godine uložili su oko 113,5 miliona eura, što je 21% više nego u istom periodu prethodne godine. Ovaj trend rasta investicija verovatno će se nastaviti kako se približava članstvo, jer investitori žele da iskoriste trenutne cene pre mogućeg daljeg rasta. Iskustva drugih država kažu da mnogi investitori “utrče” pred ulazak u EU – kupuju nekretnine dok su relativno jeftine, računajući da će vrednost porasti nakon integracije.

Već sada postoji određeni broj kupaca i investitora koji ciljano kupuju “pre ulaska”, očekujući budući rast cena. Ipak, zbog toga što tačan datum članstva nije fiksiran, još nema masovne navale isključivo iz tog razloga – sve se svodi na prognoze, kako primećuje Dragaš.

Uticaj članstva na profile investitora: Kada Crna Gora postane članica EU, možemo očekivati promenu u strukturi investitora. Povećana pravna sigurnost i uključenost u jedinstveno tržište verovatno će privući i institucionalne investitore (poput međunarodnih fondova, banaka, investicionih fondova za nekretnine) koji se možda trenutno drže po strani. Takođe, integracija finansijskog sistema znači dolazak više banaka i veću konkurenciju u bankarskom sektoru, što će oboriti kamatne stope na kredite.

Jeftiniji krediti povećaće kreditnu sposobnost domaćih kupaca i dodatno stimulisati potražnju za stanovima. Naravno, ta veća potražnja onda opet podiže cene, što može umanjiti benefit za lokalne kupce ako plate ne prate rast.

S druge strane, stroži regulatorni okvir EU zahtevaće veću transparentnost tržišta – što je dobrodošlo za ozbiljne investitore, ali će možda obeshrabriti one spekulativne. Država razmatra i mere da obuzda pregrevanje: pominje se progresivni porez na luksuzne i strane nekretnine kako bi se usporio nekontrolisani rast cena i ostvario veći javni prihod.

Sve to ukazuje da će investitorski interes ostati visok, ali će se možda promeniti njegov karakter – od individualnih kupovina ka većim projektima i organizovanijim ulaganjima.

Dugoročne prognoze

Sumirajući sve navedeno, ulazak Crne Gore u EU predstavlja vetar u leđa već rastućem tržištu nekretnina, ali ne treba očekivati magični preokret preko noći. Kratkoročno neće doći do dramatičnog skoka – cene će verovatno nastaviti da rastu umereno, vođene postojećom potražnjom, troškovima gradnje i investicionim trendovima. Srednjoročno i dugoročno, članstvo u EU može dodatno ubrzati trend rasta vrednosti nekretnina: ekonomski rast zemlje, rast standarda građana i veći priliv stranog kapitala postepeno će podizati platežnu moć i tražnju, pa samim tim i cene kvadrata.

Iskustva država koje su ušle u EU upućuju na to da bi narednih 5-10 godina nakon pristupanja mogle doneti značajne promene na tržištu – možda ne momentalnih +50%, ali kumulativno moguće i više od toga, zavisno od lokalnih okolnosti.

Za Crnu Goru je bitno da strateški upravlja ovim procesom. Već sada tržište je usijano i cene su na rekordima; izazov će biti kako iskoristiti investicioni talas koji donosi EU, a ublažiti negativne posledice (npr. stambenu nedostupnost za građane). Potrebni su nova izgradnja i projekti (državni i privatni) kako bi se povećala ponuda i sprečio nekontrolisani rast cena – u suprotnom, preti scenario u kom prosečan građanin teško može priuštiti stan u vlastitoj zemlji. Takođe, pametnom porskom politikom može se osigurati da deo profita od nekretninskog buma bude usmeren u javne fondove (za infrastrukturu, socijalnu gradnju itd.).

Na kraju, realnost je negde između euforije i opreza. Neće svaka nekretnina automatski poskupeti 50% po ulasku u EU – ali najatraktivnije lokacije gotovo sigurno čekaju dodatni rast vrednosti kako se integracija bude približavala.

Crnogorsko tržište nekretnina već je u zamahu i ulazak u EU biće katalizator koji će ga učvrstiti u evropskim okvirima. Za one koji planiraju kupovinu ili investiciju, mnogi savetuju da ne čekaju predugo – velike promene obično počnu pre samog ulaska, kada cene tek počinju da prate evropski trend.

Istorija pokazuje da ko uđe ranije, profitira više, ali uz svest da tržište nekretnina ostaje ciklično i da održiv rast zavisi od šireg ekonomskog napretka zemlje. Crnu Goru, sudeći po iskustvima i trenutnim pokazateljima, po ulasku u EU očekuje nastavak rasta cena nekretnina, ali tempom koji će diktirati tržišni i ekonomski faktori, a ne jednokratan skok. Ukoliko se integracioni proces odvija kako treba i investiciona klima ostane povoljna, nekretnine bi mogle postati još vrednija razvojna šansa Crne Gore u narednom periodu.

Kurir Biznis/Investitor.me