Nasledili ste polovinu kuće, ovo su vaša prava: Zbog jedne greške možete završiti na sudu ako pokušate prodaju
- Nasleđena polovina kuće ili placa najčešće znači idealni deo cele nepokretnosti, a ne tačno određeni sprat, sobu ili deo dvorišta.
- Suvlasnik svoj udeo može da proda, ali ga prvo mora pisano ponuditi ostalim suvlasnicima, koji imaju pravo preče kupovine u roku od 15 dana.
- Ako se deo proda bez ponude ili pod povoljnijim uslovima trećem licu, može uslediti tužba, a suvlasnik može tražiti i deobu nepokretnosti.
Nasleđivanje kuće, stana ili placa često ne znači da ste preko noći postali jedini vlasnik nekretnine. Mnogo češće imovina ostane podeljena između braće, sestara, dece ili drugih naslednika, pa svako dobije određeni udeo.
U katastru tada može da piše da ste vlasnik jedne polovine, trećine ili četvrtine nepokretnosti. Međutim, upravo tu nastaje jedna od najčešćih zabluda.
Polovina kuće ne znači automatski da vama pripada prizemlje, a drugom suvlasniku sprat. Isto tako, polovina placa ne znači da možete sami da povučete liniju i kažete: "Ovo je moje.“
Prema Zakonu o osnovama svojinskopravnih odnosa, kada više lica ima pravo svojine na nepodeljenoj stvari, njihov deo postoji kao idealni deo u odnosu na celinu. Suvlasnik ima pravo da stvar koristi zajedno sa ostalima srazmerno svom delu, ali bez povređivanja njihovih prava.
Možete da prodate svoj deo, ali postoji jedno važno pravilo
- Kada neko nasledi polovinu kuće, on najčešće ne postaje vlasnik tačno određenog sprata, sobe ili dela dvorišta, već idealnog dela cele nepokretnosti. Svoj suvlasnički udeo može da proda bez saglasnosti ostalih suvlasnika, ali je dužan da ga prethodno, u pisanom obliku, ponudi njima pod istom cenom i uslovima. Posebno je važno sačuvati dokaz da je ponuda uredno dostavljena. Ako se ovaj postupak preskoči ili se trećem licu ponude povoljniji uslovi, suvlasnik čije je pravo preče kupovine povređeno može da pokrene sudski postupak i zahteva da pod istim uslovima on stupi na mesto kupca. Zato prodaju naslednog udela ne treba započinjati neformalnim dogovorom sa kupcem, već proverom dokumentacije i pravilnim sprovođenjem zakonske procedure - objašnjava advokat Mirko Vasić.
Suvlasnik može da raspolaže svojim delom bez saglasnosti ostalih suvlasnika. To znači da ne morate da dobijete njihovu dozvolu da biste prodali svoj suvlasnički udeo.
Međutim, kod nepokretnosti postoji ključan korak koji ne smete preskočiti.
Zakon o prometu nepokretnosti propisuje da suvlasnik koji namerava da proda svoj deo mora najpre da ga ponudi ostalim suvlasnicima.
Oni imaju pravo preče kupovine.
Ponuda mora da bude u pisanom obliku i da sadrži podatke o nepokretnosti, cenu i ostale uslove prodaje. Suvlasnici imaju rok od 15 dana od prijema ponude da se pisanim putem izjasne da li je prihvataju.
Ako ponudu ne prihvate, vlasnik može svoj deo prodati trećem licu, ali ni tada nije potpuno slobodan da promeni dogovor kako želi.
Ne možete rođaku ponuditi jednu cenu, a kupcu sa strane drugu
Ako ste suvlasniku ponudili svoj deo za, recimo, 40.000 evra, a on je odbio, ne možete zatim drugom kupcu prodati isti deo po povoljnijim uslovima, na primer za 35.000 evra, a da pravo preče kupovine ponovo ne bude uzeto u obzir.
Zakon propisuje da, nakon što nosilac prava preče kupovine ne prihvati ponudu, nepokretnost trećem licu ne sme da bude prodata pod povoljnijim uslovima od onih koji su ponuđeni suvlasniku.
Ako se prodaja trećem licu ne realizuje u roku od godinu dana od neprihvatanja ponude, pri novoj prodaji postupak ponude suvlasnicima mora da se ponovi.
Šta ako prodate deo bez ponude rođacima?
Tu nastaje problem zbog kojeg cela priča može da završi na sudu.
Ako suvlasnik proda nepokretnost, a prethodno je nije ponudio licu koje ima pravo preče kupovine, ili je trećem licu proda pod povoljnijim uslovima, nosilac prava preče kupovine može da podnese tužbu.
Zakonom je predviđena mogućnost da zahteva da ugovor o prodaji prema njemu nema dejstvo i da se nepokretnost njemu proda pod istim uslovima. Za takvu tužbu postoje precizni rokovi - 30 dana od saznanja za prodaju, a najkasnije dve godine od zaključenja ugovora.
Zato ono što na prvi pogled deluje kao jednostavna prodaja "mog dela kuće“ može da postane ozbiljan porodični i pravni spor ako se procedura preskoči.
A šta ako više ne želite da budete suvlasnik?
Ako dogovor o korišćenju ili prodaji nije moguć, suvlasnik ima pravo da traži deobu stvari.
Zakon propisuje da pravo na deobu ne zastareva. Suvlasnici mogu sporazumno da se dogovore kako će nepokretnost biti podeljena, a ako sporazuma nema, o tome odlučuje sud. Ako fizička podela nije moguća ili bi znatno umanjila vrednost nepokretnosti, sud može da odluči da se stvar proda i da se novac podeli između suvlasnika prema njihovim udelima.
Upravo zato je kod nasleđene imovine najskuplja greška često ona koja deluje najjednostavnije, ponašati se kao da „polovina“ u katastru znači tačno određen sprat, sobu ili deo dvorišta.
Ne znači.
A pre nego što svoj deo ponudite nepoznatom kupcu, zakon traži da ga prvo ponudite onima sa kojima tu nekretninu već delite.
Biznis Kurir/Direktno
