Da li je pametno kupiti stan koji se "hitno prodaje"? Evo zašto vlasnici zaista žure - Ovo su 4 stvari na koje kupci moraju strogo da paze kad vide ovaj natpis

Fenomen "hitne prodaje" na tržištu nekretnina oduvek je predstavljao mač sa dve oštrice. Za kupce, ovaj termin u oglasima deluje kao magnet, budeći nadu da će doći do željene nekretnine po ceni znatno nižoj od tržišne. Za prodavce, to je često znak nužde, ali neretko i proračunat marketinški potez, a kako bismo dublje analizirali šta se zaista dešava iza kulisa ovakvih transakcija, oslonili smo se na praksu i dugogodišnje iskustvo stručnjaka sa domaćeg tržišta nekretnina.

Stručnjaci iz ove agencije navode da je jedan od najčešćih razloga zapravo loše tajmiranje, prodavci su već pronašli i kaparisali novu nekretninu koja im odgovara, ali nisu na vreme započeli proces prodaje svog trenutnog stana. Takođe, iznenadne životne promene, poput neplanirane selidbe u inostranstvo zbog novog poslovnog angažmana, visoko su na listi razloga.

Tržišna spekulacija je još jedan bitan faktor, kada cene nekretnina naglo rastu, pojedini vlasnici žele da prodaju stan u najkraćem roku kako bi maksimalno kapitalizovali taj rast, dok u situacijama kada se očekuje pad tržišta, žele da preduhitre gubitak vrednosti svoje imovine. Spoljašnji faktori, poput loših komšijskih odnosa, pa čak i želja za preusmeravanjem sredstava u unosniji biznis, takođe su česti okidači.

Sa druge strane, sagledavajući problem iz ugla imovinsko-pravnih i porodičnih odnosa, Predrag Nikolić, vlasnik agencije Predrag nekretnine osvrnuo se na kompleksnu, a često i duboko emotivnu sliku. On ističe:

- Najčešće situacije iz prakse su nasledstva, razvodi, potreba da se zatvori kredit ili dug, ili rešavanje porodičnih odnosa između više suvlasnika - kaže Nikolić.

Nasledstva često donose specifičnu dinamiku, posebno kada se pojavi više naslednika. U takvim situacijama, naročito ako niko od njih ne živi u predmetnoj nekretnini ili se nalaze u inostranstvu, cilj je da se imovina što pre unovči i podeli. Ipak, Nikolić skreće pažnju na jedan neopipljiv, ali izuzetno snažan motiv, emotivnu iscrpljenost:

- Kod razvoda i porodičnih podela hitnost često nije samo finansijska, već i emotivna. Ljudi žele da zatvore jedno poglavlje i nastave dalje.

Da li hitna prodaja garantuje nisku cenu

Učestalo je mišljenje da nekretnina sa oznakom "hitno“ mora biti daleko ispod cene. Praksa, međutim, pokazuje drugačiju realnost.

Iz agencije ImoNova A objašnjavaju da oznaka hitnosti ne znači nužno i nisku cenu. Vrlo često se dešava da prodavci koriste ovu frazu samo kako bi privukli veću pažnju kupaca i ubrzali prodaju, dok je cena i dalje apsolutno tržišna. Današnji kupci su izuzetno dobro edukovani i informisani o kretanju cena po beogradskim opštinama, te lako prepoznaju kada je u pitanju samo marketinški trik.

Ipak, agencija naglašava da se nekretnine koje su oglašene po realnoj ili blago sniženoj ceni, a pritom imaju reprezentativne fotografije i detaljan opis, prodaju u rekordnom roku. Sa druge strane, prodavci koji, uprkos deklarisanoj "hitnosti“, odbijaju savete agenata i drže nerealno visoke cene, suočavaju se sa višemesečnim, pa i višegodišnjim čekanjem.

Ovu tezu potvrđuje i Predrag Nikolić, koji razbija iluziju da nekretnine dugo stoje na oglasima isključivo zbog visoke cene:

- Nekada nekretnina ne stoji zato što je preskupa, nego zato što je loše predstavljena, loše fotografisana, pogrešno pozicionirana, loše oglašena.

Kada je reč o mogućnosti da kupci prođu znatno povoljnije, Nikolić nudi otrežnjujući stav:

- Kupci naravno mogu da prođu povoljnije kod hitnih prodaja, ali ne uvek onoliko koliko očekuju. Ako je nekretnina dobra, pravno čista, na dobroj lokaciji i pravilno procenjena, prodavac neće morati da je "pokloni" samo zato što želi brzu prodaju.

Prava prilika za ozbiljniji pregovor i obaranje cene nastaje tek kada se poklopi nekoliko negativnih faktora. Nikolić precizira kada se zapravo dešavaju najveći popusti:

- U praksi se najveći popusti obično dešavaju kod nekretnina koje imaju neku kombinaciju problema: nerealna početna cena, loše stanje, komplikovana dokumentacija, više suvlasnika, potreba za renoviranjem ili lokacija koja nema široku bazu kupaca.

Kako žurba stvara prostor za greške

Želja za "dobrim ulovom" može zaslepiti i najopreznije kupce. Agencija ImoNova A upozorava da se u situacijama gde je cena zaista primetno ispod tržišne često kriju ozbiljni problemi. To mogu biti skrivene fizičke mane na samom objektu ili, još opasnije, nerešeni imovinsko-pravni statusi. Kupci u želji za brzom realizacijom i strahu da im "prilika ne pobegne", preskaču osnovne provere i prave greške koje ih kasnije mogu koštati mnogo više od onoga što su uštedeli pri kupovini.

Nikolić ističe da hitna prodaja sama po sebi nije problem, ali zahteva rigorozniji pristup kupca:

- Kupci kod hitnih prodaja treba da budu još pažljiviji nego kod standardne kupovine. Ne zato što je svaka hitna prodaja rizična, naprotiv, mnoge su potpuno uredne. Ali kada neko žuri, kupac mora da proveri zašto žuri.

Kako bi kupci zaštitili svoj kapital, stručnjaci navode četiri ključna koraka, odnosno detaljne provere koje se ne smeju zanemariti:

• Detaljna provera pravnog statusa: Neophodno je utvrditi da li je nekretnina uknjižena i ko je stvarni vlasnik u katastru. Provera mora uključiti postojanje tereta, hipoteka, sudskih zabeležbi, prava plodouživanja, kao i da li postoje bilo kakvi nerešeni nasledni odnosi koji bi sutra mogli oboriti kupoprodajni ugovor.
• Oprez sa punomoćjima: Treba obratiti posebnu pažnju na to ko potpisuje predugovor i ugovor. Ako se prodaja vrši putem punomoćnika prodavca, Nikolićev izričit savet je da se obavezno uspostavi kontakt sa stvarnim vlasnikom kako bi se potvrdila autentičnost i namera prodaje.
• Procedura za nekretnine pod hipotekom: Kod stanova koji su kupljeni na kredit ili su već pod hipotekom, proces je kompleksniji. Kupac mora jasno proveriti proceduru zatvaranja kredita, obezbediti pismo namere banke poverioca i precizno definisati redosled isplate sredstava kako ne bi preuzeo tuđi dug.
• Realističan rok iseljenja: Ovo je psihološka zamka u koju kupci često upadaju. Fokusirajući se isključivo na pregovaranje oko cene, tek nakon isplate shvate da prethodni vlasnik iz objektivnih razloga ne može da preda ključeve stana u kratkom ili razumnom roku, što stvara ogromne logističke i finansijske probleme za kupca.

Odnos snaga na tržištu

Kada se podvuče crta, pitanje je ko zapravo diktira pravila u hitnim prodajama? Prema mišljenju stručnjaka iz agencije ImoNova A, u ovim situacijama tas na vagi je blago nagnut u korist kupaca. Oni imaju psihološku prednost jer znaju da je vreme faktor koji pritiska prodavca, te mogu pokušati sa agresivnijim ponudama.

Ipak, obe agencije su saglasne u jednom, konačna realizovana cena zavisi isključivo od toga koliko je prodavcu zapravo "hitno“ i da li postoji prostor za kompromis. Hitna prodaja može biti izvanredna prilika za investiciju ili rešavanje stambenog pitanja, ali isključivo pod uslovom da se u nju uđe hladne glave i sa temeljno proverenom dokumentacijom.

Biznis Kurir