Podstanar izdaje stan drugome i uzima kiriju: Zakon dozvoljava jednu stvar koju mnogi vlasnici ne očekuju

Vlasnik je oglas za izdavanje otvorio kao potencijalni zakupac, a na fotografijama je prepoznao sopstveni stan. Podstanar izdaje stan drugome, naplaćuje mu kiriju, a vlasnika o tome nije obavestio. Iako takva situacija deluje kao očigledno kršenje dogovora, podzakup prema zakonu nije automatski zabranjen.

Zakon o obligacionim odnosima koristi izraz zakupac, iako se u svakodnevnom govoru češće kaže podstanar. Prema članu 586, zakupac može da preda zakupljenu stvar drugome u podzakup ili na korišćenje po drugom osnovu, ukoliko ugovorom nije određeno drugačije i ako vlasniku ne nastaje šteta.

To znači da ćutanje ugovora o ovom pitanju ne predstavlja zabranu podzakupa. Ipak, prvobitni zakupac ne oslobađa se svojih obaveza time što je stan prepustio drugome. On vlasniku odgovara za to da podzakupac koristi nekretninu u skladu sa ugovorom, kao i za štetu nastalu neprimerenim korišćenjem stana.

 Kada je saglasnost vlasnika potrebna, on je može uskratiti samo iz opravdanih razloga. U konkretnom slučaju mogu biti važne namena stana, broj osoba koje će u njemu boraviti, opasnost od oštećenja, kršenje kućnog reda ili namera da se stan svakodnevno izdaje turistima. Međutim, svaki slučaj zavisi od sadržine ugovora i stvarnog načina korišćenja nekretnine.

Boravak partnera, člana porodice ili gosta ne predstavlja automatski podzakup. Važno je da li je trećem licu stan stvarno predat na samostalno korišćenje i da li je sa zakupcem dogovorilo plaćanje naknade. Ipak, ugovor može ograničiti i druge oblike ustupanja stana, a ne samo klasičan podzakup.

Nedozvoljeni podzakup može biti razlog za otkaz

Ako ugovor propisuje da zakupac ne sme da izda stan bez prethodne saglasnosti vlasnika, a on to ipak učini, član 588 Zakona o obligacionim odnosima daje vlasniku pravo da otkaže ugovor. Isto važi kada je podzakup izričito zabranjen.

Vlasnik najpre treba da proveri ugovor i sačuva zakonito pribavljene dokaze: oglas za izdavanje, prepisku sa zakupcem ili drugo obaveštenje iz kojeg se može utvrditi ko koristi stan. Zatim zakupcu treba dostaviti pisani otkaz, navesti prekršenu ugovornu odredbu i zatražiti predaju nekretnine i ključeva.

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada propisuje da se ugovor o zakupu stana zaključuje u pisanoj formi i da naročito sadrži uslove za otkaz. Kada je ugovorom predviđen otkazni rok, on ne može biti kraći od 90 dana.

Otkaz bez otkaznog roka moguć je u užoj situaciji: ako zakupac i posle opomene koristi stan protivno ugovoru ili njegovoj nameni, zapušta održavanje i time stvara opasnost od znatne štete. Zato otkrivanje podzakupca ne znači da vlasnik sme odmah da promeni bravu, iznese stvari ili samostalno iseli osobe iz stana.

 Ako zakupac i podzakupac ne napuste nekretninu posle prestanka ugovora, vlasnik vraćanje stana mora da zahteva odgovarajućim sudskim putem. Samovoljno iseljenje može otvoriti novi spor, čak i kada je zakupac prethodno prekršio ugovor.

Podzakup prestaje kada prestane glavni zakup

Podzakupac svoja prava izvodi iz ugovora koji je zaključio sa zakupcem, a ne neposredno sa vlasnikom stanom. Zbog toga podzakup prestaje kada prestane osnovni zakup, bez obzira na to da li je između zakupca i podzakupca ugovoren duži period korišćenja stana.

Zakon vlasniku omogućava i da, radi naplate svojih potraživanja prema zakupcu, neposredno od podzakupca zahteva iznose koje podzakupac duguje zakupcu po osnovu podzakupa. To može biti važno kada prvobitni zakupac ne plaća kiriju vlasniku, ali istovremeno naplaćuje stan od trećeg lica.

Najsigurnije rešenje jeste da ugovor jasno propiše da li je podzakup dozvoljen, da li je potrebna prethodna pisana saglasnost i koje posledice nastupaju ako se stan ustupi bez dozvole. Kada podstanar izdaje stan drugome, vlasnik ne treba da reaguje samo na osnovu činjenice da u stanu boravi nepoznata osoba, već prema onome što je ugovoreno i onome što se može dokazati.

Biznis Kurir/Nekretnine.rs