Mnogi će ostati bez hiljada evra, a da to ne znaju: Jedan detalj iz nasledstva briše pravo na olakšicu za prvi stan

Kupac prve nekretnine može izgubiti pravo na poreske olakšice ako je ranije nasledio deo stana, kuće ili porodične stambene zgrade. Nije presudno samo da li ste nekretninu kupili, već da li ste od 1. jula 2006. godine bili upisani kao vlasnik, suvlasnik ili zajednički vlasnik stambene nepokretnosti na teritoriji Srbije.

Prema pravilima koja primenjuje Poreska uprava, jedan od ključnih uslova je da kupac od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji nije imao u svojini, zajedničkoj svojini ili susvojini stan na teritoriji Republike Srbije.

Zato nasledstvo može biti problem za svakoga ko računa da će biti tretiran kao kupac prve nekretnine. Ako ste posle ostavinskog postupka upisani kao suvlasnik dela stana ili porodične stambene zgrade, poreski organ može zaključiti da više niste kupac prve nekretnine u smislu poreskih pogodnosti.

Zašto nasledni udeo može da promeni status

Najčešća dilema nastaje kada neko kaže: "Nisam imao svoj stan, samo sam nasledio deo porodične kuće.“ U životu to zaista može izgledati kao formalnost. Možda u toj nekretnini ne živite, možda je ne koristite, možda ne možete da je prodate bez saglasnosti drugih naslednika.

 Međutim, za porez nije presudan osećaj da li nekretninu stvarno koristite, već pravni status. Ako ste upisani kao suvlasnik, imate svojinski udeo. Taj podatak može biti dovoljan da se vaše pravo na oslobođenje ili refundaciju dovede u pitanje.

Zato pre kupovine novog stana treba proveriti šta se vodi u RGZ-u, odnosno kroz eKatastar, kao i da li se za tu nepokretnost vodite kao poreski obveznik kod lokalne poreske administracije.

Starogradnja i novogradnja nemaju isti poreski put

Ako kupujete starogradnju, najčešće je važno oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava. Kupac prvog stana, pod propisanim uslovima, može ostvariti oslobođenje za površinu do 40 kvadratnih metara za sebe i dodatno do 15 kvadratnih metara po članu porodičnog domaćinstva koji takođe ispunjava uslove.

Ako kupujete novogradnju od investitora koji je u sistemu PDV-a, tada se ne traži oslobođenje od poreza na prenos, već refundacija PDV-a. I u tom slučaju gleda se da li kupac ispunjava uslove za prvi stan.

Drugim rečima, nasledni udeo može biti važan i kod starogradnje i kod novogradnje. Za kupca prve nekretnine to znači da se isto pitanje može otvoriti u dva različita poreska postupka: kod starogradnje kroz Zakon o porezima na imovinu, a kod novogradnje kroz pravila iz Zakona o PDV-u.

Šta ako ste nasledili kuću, a kupujete stan

Ovo je posebno osetljivo pitanje. Kupac često misli da nasledna kuća na selu nema veze sa kupovinom stana u gradu. Međutim, ako je reč o porodičnoj stambenoj zgradi ili svojinskom udelu na njoj, taj podatak ne treba tretirati kao nevažan.

Zato nije dovoljno reći: "To nije moj stan.“ Treba proveriti kako je nepokretnost upisana, koja je njena namena, koliki je vaš udeo i kako nadležni poreski organ tumači konkretan slučaj. Konačnu odluku ne donosi banka, agent ili prodavac, već nadležni poreski organ na osnovu dokumentacije, katastra i poreskih evidencija.

Da li nasledstvo utiče na stambeni kredit

Nasleđeni deo stana ili kuće ne znači automatski da ne možete dobiti stambeni kredit. Banka pre svega procenjuje kreditnu sposobnost, prihode, postojeća zaduženja, vrednost nekretnine koja se kupuje i sredstva obezbeđenja.

 Prema objašnjenju NBS, banke pre zaključenja ugovora procenjuju kreditnu sposobnost korisnika i ukupan kreditni rizik, pa nasleđeni udeo sam po sebi nije automatska prepreka za kredit.

Ipak, nasledstvo može indirektno promeniti celu računicu. Ako zbog ranijeg suvlasništva ne ostvarujete poresku olakšicu, kupovina postaje skuplja. Ako ste računali na refundaciju PDV-a ili oslobođenje od poreza na prenos, a pravo vam ne bude priznato, moraćete da obezbedite više novca iz sopstvenih sredstava.

Zato kupac prve nekretnine ne treba da proverava samo kamatu, ratu i učešće. Pre kapare treba proveriti i da li zaista može da računa na poreski tretman kupca prvog stana.

Šta proveriti pre kapare i predugovora

Pre nego što potpišete predugovor ili date kaparu, proverite da li ste upisani kao vlasnik ili suvlasnik neke stambene nepokretnosti, da li se za nju vodite kao poreski obveznik i da li je neko iz vašeg domaćinstva već koristio poresku olakšicu.

Javni beležnik je važan u postupku overe i dostavljanja dokumentacije, ali ne treba čekati overu da biste otkrili problem. Ako nadležni poreski organ kasnije zatraži dodatne dokaze ili zaključi da uslovi nisu ispunjeni, planirani trošak kupovine može porasti za više hiljada evra.

Najveća greška je da kupac prve nekretnine unapred uračuna poresku olakšicu, a tek posle overe shvati da ga nasleđeni deo porodične imovine izbacuje iz tog statusa.

Biznis Kurir/Nekretnine.rs