Možda ste uradili nešto strogo kažnjivo: Koliko zaista košta zastakljivanje terase i zašto nikako ne smete da preksačete ove korake
Zastakljivanje terase spada među najčešće građevinske intervencije u stambenim zgradama širom Srbije, ali i među radove koji se često izvode bez prethodno sprovedene zakonske procedure.
U praksi se sve uglavnom svodi na angažovanje majstora koji postavlja profile i staklene površine, nakon čega terasa postaje produžetak stambenog prostora. Međutim, u velikom broju slučajeva niko prethodno ne proveri da li za takve radove postoji odgovarajuća saglasnost ili odobrenje.
Problemi najčešće nastaju naknadno, kada komšije podnesu prijavu građevinskoj inspekciji, prilikom pokušaja prodaje stana ili tokom provere dokumentacije, kada se ustanovi da izvedeni radovi nemaju pravni osnov.
Fasada nije privatno vlasništvo pojedinačnog stana
Prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, fasada predstavlja zajednički deo objekta. U zajedničke delove ubrajaju se konstruktivni elementi zida, izolacija i završna obrada spoljne strane objekta.
Upravo tu dolazi do najčešćih nesporazuma među vlasnicima stanova. Iako je terasa deo prostora koji koristi vlasnik stana, ona istovremeno utiče na spoljašnji izgled zgrade. Postavljanjem staklenih površina, aluminijumskih ili PVC profila menja se izgled fasade i zadire u zajedničke delove objekta.
Zbog toga zastakljivanje terase ne može da se posmatra kao isključivo privatna odluka vlasnika stana. Bez obzira na to što prostor koristi samo jedno domaćinstvo, radovi podležu pravilima koja važe za celu stambenu zgradu.
Legalno zastakljivanje je moguće uz proceduru
Mnogi vlasnici počinju da se raspituju o zakonskim obavezama tek nakon što su radovi već završeni, što često dovodi do dodatnih komplikacija.
Zakon o planiranju i izgradnji pravi razliku između adaptacije prostora i radova koji menjaju spoljašnji izgled objekta. Dok adaptacija ne utiče na fasadu, zastakljivanje terasa uglavnom podrazumeva promenu izgleda zgrade.
U praksi postoje dva načina da se radovi izvedu legalno.
Prvi podrazumeva pribavljanje građevinske dozvole kroz redovan postupak, uz odgovarajuću projektnu dokumentaciju i dokaz o postojećem stanju objekta.
Drugi je dobijanje odobrenja za izvođenje radova u skladu sa članom 145 Zakona o planiranju i izgradnji. Zahtev se podnosi elektronskim putem kroz objedinjenu proceduru, a nadležni organ donosi odluku u roku od pet radnih dana.
Međutim, mnogi vlasnici pogrešno pretpostavljaju da ova procedura omogućava svakom stanu da samostalno zatvori terasu. U praksi se odobrenja najčešće izdaju kada se kroz projekat dokazuje unapređenje energetske efikasnosti na nivou cele zgrade ili svih stanova na istoj vertikali.
To znači da je u velikom broju slučajeva neophodna saglasnost drugih vlasnika, a ne samo odluka jednog stanara.
Saglasnost stambene zajednice je ključna
Pošto je fasada zajednički deo objekta, o radovima koji utiču na njen izgled ne odlučuje pojedinačni vlasnik stana.
Takve odluke donosi skupština stambene zajednice, pa je saglasnost stanara jedan od najvažnijih uslova za legalno izvođenje radova.
Bez potrebne saglasnosti ni uredno pripremljena tehnička dokumentacija ne predstavlja dovoljan osnov za izvođenje zahvata na fasadi.
Dovoljna je jedna prijava
Građevinska inspekcija može reagovati na osnovu prijave bilo kog stanara zgrade.
Ukoliko inspektori utvrde da je zastakljivanje izvedeno bez potrebnih dozvola ili saglasnosti, mogu naložiti obustavu radova ukoliko su oni još u toku, kao i vraćanje objekta u prvobitno stanje.
To u praksi znači uklanjanje svih ugrađenih elemenata.
Za većinu vlasnika najveći problem nije eventualna novčana kazna, već gubitak novca uloženog u profile, staklo, montažu, hidroizolaciju i druge radove, kao i dodatni troškovi demontaže.
Problem je što se mnogi za zakonsku proceduru zainteresuju tek kada dobiju prijavu inspekciji ili kada odluče da prodaju nekretninu.
Prodaja stana često otkrije problem
Dok vlasnik koristi stan, nelegalno zastakljivanje često ne izaziva nikakve poteškoće.
Situacija se menja kada dođe do prodaje, nasleđivanja ili pokušaja uknjižbe dodatne kvadrature. Tokom pravne provere dokumentacije kupci, advokati ili banke lako mogu utvrditi da je terasa zatvorena bez potrebnih odobrenja. Takva situacija može otežati pregovore, usporiti realizaciju prodaje ili otvoriti dodatna pitanja u vezi sa statusom nekretnine.
U pojedinim slučajevima upravo nelegalno zatvorena terasa postaje razlog zbog kojeg se čitava kupoprodajna procedura značajno komplikuje.
Koliko košta legalan postupak
Troškovi zastakljivanja terasa razlikuju se u zavisnosti od sistema koji se ugrađuje. Klizni aluminijumski sistemi bez termo-prekida najčešće koštaju između 110 i 140 evra po kvadratnom metru, dok se PVC sistemi uglavnom kreću od 80 do 150 evra po kvadratu.
Bezramni klizni sistemi sa kaljenim staklom uglavnom počinju od oko 280 evra po kvadratnom metru i mogu biti znatno skuplji.
Pored samih radova, dodatne troškove predstavljaju izrada projektne dokumentacije, angažovanje ovlašćenog projektanta i administrativne takse.
Upravo zbog dodatnih izdataka, vremena potrebnog za pribavljanje dokumentacije i obaveze usaglašavanja sa stambenom zajednicom, veliki broj vlasnika odlučuje da proceduru preskoči.
Ipak, razlika između legalnog i nelegalnog zastakljivanja nije samo administrativne prirode. Legalno izvedeni radovi mogu postati sastavni deo dokumentacije nekretnine, biti predmet uknjižbe i doprineti povećanju evidentirane korisne površine stana. Sa druge strane, nelegalno zastakljivanje ostaje van zvaničnih evidencija i predstavlja potencijalni problem za svakog budućeg vlasnika.
Zbog toga se razlika između legalnog i nelegalnog zastakljivanja ne svodi samo na nekoliko potpisa i administrativnih koraka, već na sigurnost da nekretnina može nesmetano da se proda, nasledi ili koristi kao predmet hipoteke bez dodatnih komplikacija.
Biznis Kurir/Nekretnine.rs
