Imate pola kuće, pola placa ili polovinu nasledstva? Evo šta stvarno možete da uradite sa tim delom

Nasleđivanje imovine u Srbiji često donosi više glavobolja nego radosti, posebno kada se kuća, stan ili njiva dele na više naslednika. Biti vlasnik jedne polovine ili trećine nekretnine stavlja vas u specifičan pravni status poznat kao susvojina.

Kada u katastru piše da ste vlasnik 1/2 stana ili placa, vi po zakonu posedujete takozvani idealni deo. To apsolutno ne znači da vama pripada leva polovina njive ili gornji sprat kuće. Idealni deo znači da vama pripada polovina svakog kvadratnog centimetra, svakog crepa i svake cigle te nekretnine.

Dokle god se ne uradi zvanična fizička deoba, nijedan suvlasnik ne može samovoljno da ogradi "svoj" deo, da prisvoji određenu sobu ili da zabrani drugom suvlasniku korišćenje dvorišta. Svi suvlasnici imaju pravo da koriste celu nekretninu, ali isključivo tako da ne ometaju jedni druge.

Pravo prodaje i zlatno pravilo "preče kupovine"

Da li možete da prodate svoju polovinu kuće ili njive? Odgovor je potvrdan, ali uz jedan izuzetno važan zakonski uslov, pravo preče kupovine.

Pre nego što svoj deo ponudite kupcu preko oglasa, po zakonu ste dužni da ga prvo ponudite ostalim suvlasnicima. Ta ponuda mora biti u pisanoj formi i poslata preporučenom poštom, sa tačno navedenom cenom i uslovima prodaje. Suvlasnik ima rok od 15 dana da se pismeno izjasni da li prihvata ponudu.

Tek ako suvlasnik odbije ili ne odgovori u roku, vi svoju polovinu možete prodati trećem licu. Međutim, trećem licu je ne smete prodati po nižoj ceni ili povoljnijim uslovima od onih koje ste ponudili suvlasniku. Ukoliko prekršite ovo pravilo i tajno prodate svoj deo, vaš rođak ili komšija ima pravo da podnese tužbu i zakonski poništi tu kupoprodaju.

Poklanjanje i stavljanje pod hipoteku

Za razliku od prodaje, ukoliko želite da svoj idealni deo nekome poklonite, niste dužni da ga prvo nudite ostalim suvlasnicima. Pravo preče kupovine važi samo kod prodaje.

Takođe, po zakonu imate pravo da na svoju polovinu nekretnine stavite hipoteku radi uzimanja kredita, bez saglasnosti drugog suvlasnika. Ipak, u praksi u Srbiji, banke gotovo nikada ne odobravaju kredite gde je pod hipotekom samo idealni deo nekretnine, jer je takav deo kasnije izuzetno teško prodati na javnoj licitaciji ukoliko prestanete da plaćate rate.

Održavanje, računi i porez

Biti suvlasnik ne donosi samo prava, već i obaveze. Svi troškovi održavanja, popravka krova, fasade, pucanje cevi, kao i porez na imovinu, dele se srazmerno suvlasničkim delovima. Ako imate polovinu kuće, dužni ste da snosite 50% troškova neophodnih popravki. Ukoliko jedan suvlasnik odbija da plati popravku krova koji prokišnjava, drugi može samostalno finansirati radove, a zatim sudskim putem naplatiti polovinu troškova od nesavesnog suvlasnika.

Kako zauvek izaći iz zajedničkog vlasništva?

Kada zajedničko korišćenje postane nemoguće ili želite čist pravni status, jedino rešenje je deoba, odnosno razvrgnuće suvlasničke zajednice. Zakon ne dozvoljava da vas neko na silu drži u susvojini. Deoba se može sprovesti na dva načina:

• Sporazumna deoba: Najbolje, najbrže i najjeftinije rešenje. Suvlasnici odlaze kod javnog beležnika i potpisuju ugovor. Mogu se dogovoriti da fizički podele plac uz pomoć geometra, da jedan suvlasnik isplati drugog za njegovu polovinu, ili da zajedno prodaju celu nekretninu trećem licu i ravnopravno podele novac.
• Sudska deoba: Ukoliko dogovor nije moguć, neko odbija komunikaciju ili traži nerealan iznos, pokreće se vanparnični postupak pred nadležnim sudom. Sud će prvo angažovati veštake da provere da li je moguća fizička deoba, na primer, da se od jedne kuće naprave dva potpuno nezavisna stana.

Ako fizička deoba nije moguća, što je čest slučaj kod malih stanova, sud nalaže takozvanu civilnu deobu. To znači da će sud staviti nekretninu na javnu prodaju, prodati je najboljem ponuđaču, i dobijeni novac podeliti suvlasnicima na ravne časti. Važno je znati da se nekretnine na sudskim licitacijama često prodaju znatno ispod realne tržišne cene, zbog čega sudski epilog najčešće predstavlja najlošiju finansijsku opciju za obe zavađene strane.

Biznis Kurir