Stan je i vaš, a neko drugi uzima kiriju: Evo koja prava imate i kako da ih zaštitite
- Izdavanje celog stana bez saglasnosti svih suvlasnika nije dozvoljeno, a ostali mogu tražiti zaštitu prava i obračun pripadajuće koristi
- Jedan suvlasnik ne može sam da zadrži celu kiriju niti da jednostrano raskine zakup bez osnova; važni su udele, ovlašćenja i ugovor
- Zakupac treba da obavesti zakupodavca ako se pojavi spor sa drugim suvlasnikom, jer od toga zavise raskid, sniženje zakupnine i naknada štete
Izdavanje stana bez saglasnosti suvlasnika protivno je pravilu da se za zakup cele nepokretnosti moraju saglasiti svi suvlasnici. Ostali mogu tražiti zaštitu svojih prava i odgovarajući novčani obračun. Naplata kirije, osporavanje ugovora i zahtev za predaju stana, međutim, nisu isto pravno pitanje.
To što je jedan suvlasnik pronašao stanara, predao ključeve i plaća račune ne znači da sam odlučuje o celom stanu. Ni posedovanje većeg udela ne daje mu neograničeno pravo da isključi ostale iz odlučivanja.
Prvo proverite vlasničke udele, ranije dogovore i ugovor sa zakupcem. Od toga zavisi kome se zahtev upućuje i da li želite zajedničko izdavanje, pristup stanu ili prestanak dotadašnjeg korišćenja.
Izdavanje stana bez saglasnosti suvlasnika
Član 15. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa izričito svrstava izdavanje cele stvari u zakup u poslove koji prelaze redovno upravljanje. Za njih je potrebna saglasnost svih suvlasnika. Pravilo o većini udela, koje važi za redovno upravljanje, ovde nije dovoljno.
Ipak, jedan potpis na ugovoru ne dokazuje sam po sebi da ostali nisu saglasni. Suvlasnici mogu ovlastiti jedno lice da postupa za njih. Proveravaju se postojanje i obim ovlašćenja, kao i odobreni uslovi zakupa.
Proverite i da li zakup potiče iz vremena kada je stan imao jednog vlasnika: kasnije sticanje udela ne znači da raniji zakup automatski prestaje.
Idealni deo nije automatski određena soba ili polovina površine. Tu razliku objašnjava naš vodič o suvlasništvu i zajedničkoj svojini.
Kome pripada već naplaćena kirija
Izdavanje stana bez saglasnosti suvlasnika otvara i pitanje ostvarene koristi. Činjenica da novac stiže na jedan račun ne znači da njegov primalac ima pravo da bez osnova zadrži prihod koji pripada ostalima.
Ostali mogu tražiti obračun i isplatu odgovarajućeg dela koristi. Polazi se od udela, ali se proveravaju dogovori, naplaćeni iznosi, period izdavanja i opravdani troškovi. Zahtev se mora usmeriti prema odgovarajućem licu; zakupac ne duguje automatski još jednu istu kiriju zato što su suvlasnici u sporu.
Udeo u stvarno primljenom novcu i naknada zbog uskraćenog korišćenja nisu nužno isti zahtev. Kod naknade su važni i savesnost držaoca i radnje kojima je suvlasnik tražio ostvarivanje svojih prava.
Ko može da traži raskid ugovora
Kada se osporava izdavanje stana bez saglasnosti suvlasnika, treba razlikovati ugovornu i svojinsku zaštitu. Suvlasnik koji nije ugovorna strana niti je dao ovlašćenje ne rešava spor samim slanjem dopisa nazvanog „raskid ugovora”.
Ugovorne strane mogu sporazumno okončati zakup. Jednostrani raskid ili otkaz zahtevaju odgovarajući osnov. Drugi suvlasnik može, prema okolnostima, zahtevati predaju u sudržavinu, prestanak povrede svojine ili osporavati pravno dejstvo ugovora.
Izbor zahteva zavisi od toga ko stan koristi, šta je ugovoreno i kakva saglasnost postoji. Zato tužbu treba pripremiti prema dokumentaciji i stvarnom cilju, umesto da se svaki slučaj unapred nazove raskidom.
Šta zakupac može kada se pojavi drugi suvlasnik
Izdavanje stana bez saglasnosti suvlasnika može otvoriti pitanje pravnog nedostatka za zakupca. Kada treće lice istakne pravo koje ometa ugovoreno korišćenje, zakupac treba da obavesti zakupodavca.
Član 580. Zakona o obligacionim odnosima razlikuje potpuno isključenje ugovorene upotrebe i njeno ograničenje zbog utvrđenog prava trećeg. Od toga zavise prestanak zakupa, pravo na raskid ili sniženje zakupnine i naknada štete.
Samo neslaganje suvlasnika nije isto što i utvrđeno pravo koje nalaže iseljenje. Spor ne treba rešavati samovoljnim izbacivanjem zakupca, promenom brave ili isključivanjem instalacija.
Koje dokaze treba prikupiti
Da biste dokazali izdavanje stana bez saglasnosti suvlasnika, pribavite podatke o vlasništvu, ugovor i anekse, prepisku, dokaze o uplatama i ranijim dogovorima. Važno je utvrditi od kada zakup traje i ko je novac primao.
Suvlasniku pošaljite dokaziv pisani zahtev za dokumentaciju i jasno navedite šta tražite: obračun prihoda, omogućavanje korišćenja ili uređenje odnosa. Sačuvajte dokaz o dostavi. Sudska praksa kod naknade zbog nekorišćenja razlikuje pasivno ponašanje od aktivnog traženja zaštite.
Kako urediti dalje izdavanje ili okončati suvlasništvo
Ako izdavanje stana bez saglasnosti suvlasnika preraste u trajan sukob, sporazum treba da odredi ko potpisuje zakup, prima novac, podmiruje troškove i polaže račun ostalima. Ovlašćenje za upravljanje nije neograničeno pravo na ceo prihod.
Kada dogovor nije moguć, može se tražiti uređenje korišćenja ili deoba. Ako stan nije moguće fizički podeliti bez znatnog gubitka vrednosti, sudska deoba može voditi prodaji i raspodeli cene prema udelima.
Biznis Kurir/Nekretnine
