Platili ste stan, dobili ključeve, ali i dalje niste vlasnik: Jedan papir pravi ključnu razliku

Saglasnost za uknjižbu pravi razliku između kupca koji ima overen ugovor i kupca koji je u katastru upisan kao vlasnik. Potpisivanje i solemnizacija kupoprodajnog ugovora potvrđuju da je pravni posao zaključen u propisanoj formi, ali sami po sebi ne menjaju podatak o vlasniku nepokretnosti.

Prema Zakonu o osnovama svojinskopravnih odnosa, pravo svojine na nepokretnosti koje se stiče pravnim poslom nastaje upisom u javnu knjigu. Kupoprodajni ugovor predstavlja pravni osnov, dok je upis u katastar način sticanja svojine.

Upravo saglasnost za uknjižbu omogućava da se na osnovu ugovora izbriše prodavac i kao novi vlasnik upiše kupac. Ona mora jasno da navede nepokretnost, kupca i dozvolu da se upis izvrši bez dodatnog prisustva ili naknadnog odobrenja prodavca.

Izjava može da bude deo kupoprodajnog ugovora ili da bude data kasnije, u posebnoj ispravi sa overenim potpisom prodavca.

Bez saglasnosti katastar upisuje predbeležbu

Nedostatak klauzule ne znači da javni beležnik neće poslati ugovor katastru. Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture obavezuje beležnika da dostavi i ugovor koji ne sadrži bezuslovnu dozvolu za upis.

Ako saglasnost za uknjižbu nedostaje ili zavisi od naknadnog ispunjenja uslova, katastar ne upisuje konačno pravo svojine, već predbeležbu u korist kupca. Prodavac do njenog opravdanja ostaje upisan kao vlasnik.

 Predbeležba je važna jer kupcu čuva prvenstveni red. Kada se smetnja ukloni, ona prelazi u konačan upis sa dejstvom od trenutka kada je predbeležba evidentirana. Ako rok za opravdanje nije određen u ispravi, zakonski rok iznosi tri meseca.

Zašto prodavac čeka isplatu cele cene

Saglasnost za uknjižbu često se ne daje prilikom potpisivanja ugovora zato što kupoprodajna cena još nije u celosti isplaćena. To je naročito uobičajeno kod stambenih kredita, kada banka prenosi novac tek nakon solemnizacije ugovora.

Ugovor bi tada trebalo precizno da odredi da je prodavac, čim primi celokupnu cenu, dužan da potpiše posebnu bezuslovnu izjavu. Tako je prodavac zaštićen od uknjižbe pre isplate, dok kupac ugovorom dobija jasno određeno pravo da traži izdavanje klauzule.

Potvrda banke ili priznanica dokazuju da je novac isplaćen, ali ne treba pretpostaviti da automatski zamenjuju izjavu prodavca ako je ugovorom predviđena posebna klauzula.

Kako kupac postaje uknjiženi vlasnik

Kada prodavac potpiše saglasnost za uknjižbu, javni beležnik je dostavlja katastru elektronskim putem. Na osnovu nove isprave opravdava se predbeležba, briše se prodavac i kupac se konačno upisuje kao nosilac prava svojine.

Kupac bi posle overe ugovora trebalo da proveri stanje preko javnog pristupa eKatastru Republičkog geodetskog zavoda. Posebno treba proveriti da li je predbeležba upisana, do kada mora biti opravdana i da li je prodavac ugovorom obavezan da naknadnu izjavu izda u određenom roku.

 Olakšice uvedene za upis po starim ispravama sa formalnim nedostacima ne treba mešati sa novim kupoprodajnim ugovorima. Ciljana konvalidacija namenjena je staroj dokumentaciji i nije zamena za pravilno sastavljenu klauzulu u tekućoj prodaji.

Šta ako prodavac odbije da potpiše izjavu

Ako je kupac isplatio ugovorenu cenu, a prodavac odbija da izda saglasnost za uknjižbu, kupac može da zahteva ispunjenje ugovorne obaveze sudskim putem. Ishod zavisi od formulacije ugovora, dokaza o plaćanju i tadašnjeg stanja u katastru.

Vrhovni sud u svojoj praksi naglašava da prodavac koji ne izda potrebnu dozvolu nije u potpunosti izvršio obavezu prenosa prava svojine.

Zato kupac ne treba da se zaustavi na činjenici da je ugovor overen. Dok nije izdata saglasnost za uknjižbu, opravdana predbeležba i sproveden konačan upis, prodavac ostaje knjižni vlasnik, a kupovina nije završena u katastru.

Biznis Kurir/Nekretnine.rs