ŽIVEO U SIROMAŠTVU, SVAKOG DANA PRELAZIO GRANICU DA BI IŠAO U ŠKOLU: Sada je milijarder, a otkrio je 2 KLJUČNE STVARI koje su ga dovele do ogromnog bogatstva

Decenijama pre nego što je njegova holding kompanija, Leon Capital Group, postala konglomerat procenjen na skoro tri milijarde dolara, Fernando De Leon je bio dete koje je živelo u siromaštvu u Meksiku, svaki dan je prelazilo granicu da bi pohađalo školu u Teksasu.

Taj svakodnevni put ga je odveo izvan univerziteta Ivi League, do kratkog boravka na Volstritu, ali ga je na kraju vratio u Teksas, gde je krenuo svojim putem. „Posedovanje kompanije stvara bogatstvo“, kaže De Leon. „To je jedna od najbolje čuvanih tajni američkog kapitalizma."

Druga tajna za njega je bila da se osloni na ono što najbolje zna. Počelo je sa razvojem parcela za izgradnju kuća i stambenih objekata za radnike i srednju klasu, a stiglo je i do drugih poslova koji pružaju osnovne usluge, poput zdravstvene zaštite. Danas Leon Capital poseduje 12 kompanija u 11 delatnosti, od kojih više od trećine vredi devet cifara.

Psiha siromašnog čoveka

„Moja psiha je oduvek bila psiha siromaha“, kaže De Leon. „Nikada nisam shvatao luksuz kao potrošač. Čak ni zabava i sport, to nije nešto što me prirodno privlači." Nećete ga videti kako razvija kazina ili ultra-luksuzne vile. Umesto toga, ulaže u manje rizična preduzeća koja pružaju usluge koje su ljudima uvek potrebne. To znači da su njihova tržišta manje ciklična i imaju predvidljiviji rast.

Otprilike četvrtina njegove imovine procenjene na 2,8 milijardi dolara sada je u sektoru stambenih i industrijskih nekretnina. Uglavnom u gradovima Sunčevog pojasa koji brzo rastu. Više od trećine je u zdravstvu: kardiološki, stomatološki i oftalmološki centri. Ostalo je raznolika mešavina koja uključuje sve, od frizerskih salona do usluga osiguranja i terapijskih centara. Skoro sve je proisteklo iz njegovih prvobitnih ulaganja u nekretnine.

De Leon se razlikuje od drugih investitora po tome što njegove investicije imaju duže horizonte. I on razvija kompanije od nule ili sa samo nekoliko lokacija. Ciljana su brzorastuća područja, kao što su Dalas i Feniks, gde Hispano stanovništvo raste posebno brzo. Njegov cilj je da pruži niz osnovnih usluga potrebnih novim stanovnicima.

"Usudio bih se da kažem da naš investicioni model bolje razume ove obrasce potrošnje od momaka iz 'kule od slonovače', iz hedž fondova", kaže on i dodaje da pokušava, kako ga je jednom savetovao prijatelj, "da se više fokusira na svoj Matamoros nego na svoj Harvard“.

Najmlađi među šestoro dece

Najmlađi od šestoro braće i sestara, koji su svi rođeni u Meksiku, De Leonova majka je prešla granicu da bi ga rodila u američkoj bolnici. "Ja sam ono što Donald Tramp naziva 'beba sidro'", kaže on. „Ali beba sidro koja plaća velike poreze“.

Engleski je bio njegov drugi jezik, a kada mu je učiteljica u četvrtom razredu rekla da ga to čini nepodobnim za Nacionalno takmičenje u spelovanju i odbila da mu da materijal za učenje, shvatio je to kao izazov. Ubedio je direktora da mu dozvoli da se takmiči, sam nabavio knjigu i vredno učio uz pomoć oca, koji nije govorio engleski, ali je fonetski izgovarao reči.

De Leon je pobedio na lokalnom takmičenju, a zatim na regionalnom sledeće godine, i na kraju je predstavljao Južni Teksas u Vašingtonu. Njegov otac je umro u 60. godini, pre nego što je De Leon postigao taj konačni cilj. De Leon je tada imao 12 godina.

Smrt njihovog oca, advokata koji se mučio da radi dok se suočavao sa zdravstvenim problemima, pogoršala je njihovu finansijsku situaciju. Naterala ga je da pronađe kreativne načine da donese novac kući. Počeo je kao prevodilac za američke investitore u nekretnine koji su gradili u Meksiku pod okriljem NAFTA sporazuma. Jednom prilikom je iskoristio dugogodišnju zaljubljenost jednog sindikalnog lidera u njegovu baku da ga ubedi da odobri radne dozvole za projekat u zamenu za približno 5% udela. Pametan potez za tinejdžera, ali kako De Leon objašnjava: „Znaš šta te tera na to? Strah. Moram da obezbedim nešto za mamu koja plače kod kuće jer nemamo para za struju. I tako lako nađete rešenje”.

Neuspeh na Volstritu

Nakon koledža, De Leon je radio kao analitičar u Goldmen Saksu. Ali shvatio je da ne može da podnese strukturu i ograničenja posla na Volstritu. Pa čak i ako nije bio naročito dobar u tome. Vratio se u Teksas sa oko 80.000 dolara ušteđevine kako bi započeo sopstveni biznis sa nekretninama. Posao za koji je mislio da najbolje zna od mladosti. U tim ranim danima vozio se po Dalasu, tražeći potencijalne mogućnosti za razvoj. Postojao je samo jedan problem: nije imao dovoljno kapitala da zaista investira.

„Nije svako ko nešto gradi počeo sa resursima“, kaže on. „Kada nemaš ništa, moraš nekoga da ubediš da veruje u tebe“. Za njega je to bio Harold Polman, osamdesetogodišnji neimar koji je decenijama posedovao prazan plac. Verovao je da je pretežak za razvoj jer kroz njega prolazi potok. Njih dvoje su se zbližili tokom popodnevnih sastanaka uz kafu. De Leon je na kraju ubedio Polmena da mu dozvoli da pokuša da dobije zonske dozvole i građevinsku dozvolu u zamenu za partnerstvo u projektu izgradnje kuće na parceli. Uspeo je da dobije potrebne dozvole, a njih dvojica su na toj lokaciji izgradili oko 50 kuća. (Na ceremoniji otvaranja gradilišta 2004. De Leon je bio emotivan tokom govora zahvalnosti Polmenu. To je dirnulo ženu u publici koja će mu kasnije postati supruga).

Poslovanje u svetlu finansijske krize

De Leon je osnovao Leon Capital 2006. godine, tokom perioda izazova za industriju nekretnina. Kaže da je počeo da primećuje sve veći broj zajmoprimaca tzv. drugorazredni krediti među novim vlasnicima kuća. Uverio se da tržište ide u lošem smeru i prodao je skoro svu svoju imovinu za oko 20 miliona dolara između 2006. i 2007.

Ispostavilo se da je to bio pametan potez. Kada je finansijska kriza udarila 2007. i 2008. godine, mogao je da kupi nekretnine i kredite u nevolji i da ih renovira: „Bilo je to kao da kupuješ akcije za dva dolara koje bi danas vredele 100 dolara. De Leon je iskoristio novi kapital za proširenje, kupovinu i renoviranje još više stanova. Zatim je razvio nekretnine za restorane brze usluge. „Gradio sam Chick-fil-A restorane, jer su veliki igrači mislili da je to ispod njih“, kaže on. Ubrzo je počeo da se širi na gradove kao što su Hjuston, Roli i Tampa. Deceniju pre nego što je pandemija Covid-19 izazvala bum stanovništva i investicija u Sunčevom pojasu.

Njegove nekretnine omogućile su mu direktan uvid u poslovanje svojih zakupaca, što ga je navelo da napravi još jedan zaokret oko 2014. Nakon što je primetio uspešnu veterinarsku kliniku, kupio je udeo u poslu i otvorio niz novih klinika. („Veterinarska nega je diskreciona stavka“, primećuje on, „ali ljudi se prema svojim kućnim ljubimcima ponašaju kao da nisu, kao da su porodica.“) Kada se opšti zubar u jednom od njegovih trgovačkih centara u Dalasu 2015. mučio, De Leon otkupio ga i kasnije svoju praksu prebacio na oralnu hirurgiju i dečju stomatologiju, za koje je smatrao da će biti isplativije.

Lanac stomatoloških ordinacija

„Stomatologija je sledeći Divlji zapad“, kaže Tim Kosinski, predstavnik Akademije opšte stomatologije. Mnogi stomatolozi poseduju sopstvene ordinacije, ali malo znaju o vođenju biznisa, zbog čega sve više prodaju akcije. Ili potpuno prepuštaju upravljanje većim kompanijama koje se bave administracijom. De Leon je radio sa više od 270 lekara na razvoju Specialti Dental Brands, mreže od više od 155 lokacija (on poseduje 70%, dok stomatolozi poseduju ostatak). Inspirisan tim uspehom, osnovao je još jednu stomatološku kompaniju 2022. godine: Frontline Dental Implant Specialists, koja već ima 275 klinika (on poseduje 75%). Obe kompanije su među najvećim pružaocima stomatoloških usluga u SAD u svojim specifičnim oblastima.

Model deljenog vlasništva je nešto što De Leon koristi u mnogim drugim kompanijama. On je vlasnik 100% Leon Capital-a. Ali u pojedinačnim kompanijama drži do 70% vlasništva, dok ljudi koji njima upravljaju preuzimaju preostale akcije. Među njegovim drugim velikim investicijama su: 41 kozmetički salon razvijen od kompanije Mattison Avenue. Prvobitno je bila podstanar sa pet lokacija 2016.

Ima više od 20 oftalmoloških klinika pod nazivom Partneri usmereni na lekara, što je povećanje sa 11 u 2022. I 62 kozmetička centra Advanced MedAesthetic Partners, što je veliki porast u poređenju sa četiri centra u 2022. U poslednju firmu je, kaže, uložio „gotovo nevoljno“, jer mu se činilo da je u pitanju luksuzna usluga. „Estetika, kako ljudi osećaju sebe, to su stvari koje nisu bile osnovne potrebe tamo gde sam odrastao. Ali u zapadnim ekonomijama sa visokim prihodima, gde je blagostanje zaživelo, ono je odmah ispod stanovanja i hrane“.

Razvoj od nule

Ističe da je njegov tim svaku novu kompaniju gradio od nule i da je većinu od 12 kompanija finansirao milijardama dolara stečenim od prodaje drugih podružnica i nekretnina.

„Ne vidite mnogo ljudi koji to rade sa nekretninama“, kaže Michael Mallick, izvršni direktor kompanije za nekretnine u El Pasu Mallick Group i De Leonov prijatelj. „Obično ostajemo u zoni udobnosti“.

„To je bio deo moje strategije odbrane“, objašnjava De Leon. „Imati različite pozicije u različitim industrijama koje nisu povezane sa tržištem. To je bio moj način da napravim svoj mali mini Berkshire Hathavai."

Platforma za nekretnine

Jedna od njegovih najboljih investicija do sada je platforma podataka o nekretninama Crexi. On i izvršni direktor Mike DeGiorgio započeli su ga pre skoro devet godina sa jednostavnom idejom: Zillov, ali za komercijalne nekretnine. Crexi sada nudi oko 278 miliona kvadratnih metara prostora za iznajmljivanje i nekretnine u vrednosti od 600 milijardi dolara za prodaju u bilo kom trenutku. Korisnici mogu da kupuju, prodaju i licitiraju za nekretnine ili da koriste 55 miliona podataka o prodaji i 160 miliona evidencija o nekretninama da bi odlučili o cenama nekretnina za iznajmljivanje ili prodaju.

Crexi tim je počeo 2015. pozivajući svakog profesionalca iz industrije kojeg su mogli pronaći da im ponudi demo (stotine hiljada poziva). De Leon je ubedio sve svoje agente da isprobaju platformu. Crexi se istakao relativno pristupačnom platformom, jednostavnom za korišćenje i izuzetno detaljnim podacima o nekretninama širom zemlje. „Neverovatno brzo je narastao da bi postao resurs čak i za najveće globalne firme“, kaže Karli Jakono, viši potpredsednik u CBRE Capital Markets, napominjući da CoStar ima još širu bazu podataka koja seže dalje. Ali, dodaje da je za Kreksi „samo pitanje vremena i izgradnje baze podataka da bi se uhvatili zaostatak“.

De Leon veruje da podaci koje Crexi poseduje vrede više od bilo koje pojedinačne zgrade koju on može da poseduje. Procenjena na 500 miliona dolara u krugu finansiranja 2022. godine, Crexi je jedna od najvećih platformi za podatke o komercijalnim nekretninama u SAD, iza CoStar-a (koji ima tržišnu kapitalizaciju od 29,6 milijardi dolara), osnovane 1987. Crexi ima oko tri miliona korisnika mesečno. Konkurentska platforma LoopNet, koja je deo CoStar-a, ima 13 miliona.

Više od 4.000 zaposlenih

Danas Leon Capital Group ima više od 4.000 zaposlenih i generiše više od 800 miliona dolara godišnjih prihoda, sa godišnjim povratom od oko 35% na osnovu izlaznih strategija od osnivanja kompanije, navodi kompanija. De Leon kaže da se nekoliko porodičnih fondova uključilo u određene projekte nekretnina. Za svoje industrijske projekte u Evropi sarađuje sa milijarderom Rosom Peroom i njegovom kompanijom Hilvud.

Od početka 2024. De Leon je počeo da traži kapital od institucionalnih investitora i registrovanih investicionih savetnika preko platforme iCapital Marketplace. Kompanija je nedavno pokrenula tri investiciona fonda za nekretnine koji će razvijati zdravstvene, industrijske i stambene objekte. Od neimenovanih investitora prikupljeno je oko 250 miliona dolara od ciljanih 500 miliona dolara. De Leon navodi da će on sam uložiti još oko 150 miliona dolara za 30% udela i da će proširenje baze investitora pomoći kompaniji da ostane konkurentna.

To bi mogla biti pobednička strategija. Poslednjih godina kompanije za nekretnine širom zemlje odgovorile su na visoke kamate usporavanjem ili zaustavljanjem izgradnje. Ironično, ovo znači da je sada odlično vreme za izgradnju. Investitori koji budu mogli da predstave nove projekte za nekoliko godina moći će da traže visoke cene zbog smanjene ponude. „Kontra mislioci, kompanije kao što je Leon Capital koje mogu da budu kreativne, pobediće“, rekao je Pat Džons, analitičar u teksaškom Njumarku. „Ono što vidimo kod Leona je potraga za nekonvencionalnim kapitalom za pokretanje projekata u vreme kada većina ljudi to ne može.

Brat je još uvek vozač autobusa

Sada jedan od najbogatijih Amerikanaca Meksičkog porekla u zemlji, De Leon je miljama daleko od siromaštva koje je iskusio kao dete u Matamorosu. Ali, kako kaže, to iskustvo nastavlja da ga oblikuje. „Kada tako odrastete, imate veoma zdrav strah od povratka u tu situaciju, što eliminiše aroganciju“, dodaje on. „Ova ideja 'ne gubi novac' duboko je usađena u moj DNK i u DNK svih naših kompanija. Danas se ogromna razlika koja je nekada postojala između njega i njegove braće i sestara donekle sužava, posebno kada su postali naturalizovani američki građani. Međutim, njegova braća i sestre nastavljaju da vode skromnije živote. Jedan je mehaničar, drugi vozač autobusa.

„Imao sam sreće“, kaže on. „Ja sam američki državljanin. Nisu bili. To menja celu igru. Govoriti engleski od malih nogu... stvari koje sam video i uradio. Morate početi od tog ključnog trenutka: trudna majka prelazi granicu”. De Leon i dalje redovno prelazi u Meksiko da poseti rođake i kaže da je granica danas haotičnija nego što je bila kada je bio dete. On veruje da bi imigracione sudije trebalo da budu stacionirane na mestima ulaska i da rešavaju slučajeve u roku od nekoliko sati od dolaska tražilaca azila. (Trenutno taj proces obično traje godinama).

Planovi

Što se tiče njegovih ciljeva za Leon Capital, De Leon trenutno radi na uspostavljanju novih poslovnih centara za industrijske nekretnine u Meksiku. Planira da dalje ulaže u svoje kreditne i osiguravajuće kompanije. Dugoročno, njegovi ciljevi su još ambiciozniji.

„Ja sam konkurentan. Voleo bih da nadmašim Vorena Bafeta u narednih 30 ili 50 godina“, kaže De Leon. Usput, nada se da će biti uzor mladim Latinoamerikancima iz siromašnih sredina. „Postoje ljudi koji mogu pružiti referentnu tačku za inspiraciju. Voren Bafet izgleda kao Amerika posle Drugog svetskog rata. Kao pita od jabuka. Amerika je danas malo drugačija, demografski. Dakle, mogu li ja biti takva spona za novo lice Amerike?".

Kurir.rs/Forbes