Depozit za stan može da vam donese glavobolju: Kada stanodavac sme da zadrži novac, a kada mora da ga vrati?

Prilikom iznajmljivanja stana, osim prve mesečne kirije, zakupci najčešće moraju da izdvoje novac i za depozit. Iako je reč o uobičajenoj praksi, pitanja se često javljaju tek prilikom iseljenja. Kada stanodavac ima pravo da zadrži depozit, ko plaća popravke i šta se dešava ako vlasnik stana odbije da vrati novac?

Šta je depozit za stan i čemu služi?

Depozit je novčani iznos koji zakupac daje stanodavcu kao vrstu garancije prilikom iznajmljivanja nekretnine. Njegova svrha je da zaštiti vlasnika stana od određenih finansijskih gubitaka koji mogu da nastanu tokom trajanja zakupa. Depozit se najčešće koristi kao obezbeđenje u slučaju neplaćenih računa, zaostalih kirija ili oštećenja u stanu i opremi za koja je odgovoran zakupac.

Važno je naglasiti da depozit nije dodatna kirija niti novac koji automatski pripada stanodavcu. Ako je zakupac izmirio svoje obaveze i stan vratio u odgovarajućem stanju, depozit bi trebalo da mu bude vraćen u skladu sa ugovorenim uslovima. Upravo zato je važno da zakupodavac i zakupac potpišu ugovor o zakupu stana u kojem će precizirati iznos depozita, njegovu namenu i uslove vraćanja.

Koliko iznosi depozit za stan?

U praksi se najčešće traži depozit u visini jedne mesečne kirije. Međutim, iznos može biti i manji ili veći, u zavisnosti od dogovora između zakupca i zakupodavca. Na primer, ako mesečna kirija iznosi 400 evra, a stanodavac traži depozit u istom iznosu, zakupac će prilikom useljenja morati da izdvoji ukupno 800 evra za prvu kiriju i depozit. Kod luksuznije opremljenih stanova, sa skupim nameštajem i uređajima, vlasnici ponekad zahtevaju depozit u visini dve mesečne kirije. U Srbiji ne postoji opšte pravilo koje propisuje da depozit mora da bude jednak jednoj mesečnoj zakupnini. Zbog toga je važno da se obe strane unapred dogovore o iznosu i da ga navedu u ugovoru.

Kada stanodavac može da zadrži depozit?

Jedno od najčešćih pitanja među podstanarima jeste u kojim situacijama stanodavac ima pravo da zadrži deo depozita ili celokupan iznos.

To može biti opravdano kada postoje dugovanja ili šteta za koje je zakupac odgovoran, a depozit je ugovoren kao sredstvo njihovog obezbeđenja.

Najčešći primeri su:

• Neplaćeni računi - ako zakupac prilikom iseljenja ostavi dugovanja za struju, komunalne usluge ili druge troškove koje je bio dužan da plaća
• Neplaćena kirija - ako zakupac duguje jednu ili više mesečnih kirija
• Oštećenja u stanu - ako je tokom korišćenja nastala šteta koja prevazilazi redovno habanje
• Kršenje ugovorenih obaveza - ako ugovor predviđa određene finansijske posledice, a za njih postoje pravni osnovi

Na primer, ako je depozit iznosio 400 evra, a zakupac je ostavio neplaćene račune od 100 evra, stanodavac može da namiri to dugovanje iz depozita ako su ispunjeni ugovoreni uslovi. Preostalih 300 evra trebalo bi da vrati zakupcu ukoliko ne postoje druga opravdana potraživanja.

Stanodavac ne bi trebalo proizvoljno da zadržava ceo depozit ako je dugovanje ili šteta manje vrednosti. Eventualne odbitke potrebno je obrazložiti i, kada je moguće, potkrepiti računima ili drugim dokazima.

Da li stanodavac može da zadrži depozit zbog krečenja?

Nisu sve promene koje nastanu tokom stanovanja razlog za zadržavanje depozita. Potrebno je razlikovati redovno habanje stana od oštećenja koja su nastala nepravilnim ili nepažljivim korišćenjem. Na primer, blago izbledele boje zidova, uobičajeni tragovi korišćenja nameštaja ili dotrajalost uređaja usled starosti ne znače automatski da je zakupac pričinio štetu. Istovremeno, polomljena vrata, razbijeno staklo, oštećen nameštaj ili veliki tragovi na zidovima nastali nepažnjom mogu biti osnov za naknadu štete.

Da li zakupac mora da okreči stan pre iseljenja?

To zavisi od ugovorenih obaveza i konkretnog stanja nekretnine. Ako je ugovorom predviđeno krečenje prilikom iseljenja, potrebno je razmotriti tu obavezu.Međutim, stanodavac ne može automatski da pripiše zakupcu svako pogoršanje izgleda stana nastalo njegovim uobičajenim korišćenjem. Zbog toga je korisno da obe strane još prilikom useljenja fotografišu stan i zabeleže njegovo stanje.

Zašto je važan zapisnik o primopredaji stana?

Jedan od najboljih načina da se izbegnu sporovi oko depozita jeste sastavljanje zapisnika o primopredaji stana.

U ovom dokumentu treba navesti kakvo je stanje nekretnine prilikom useljenja, koji nameštaj i uređaji se nalaze u stanu, kao i da li već postoje određena oštećenja.

Posebno je korisno zabeležiti:

• stanje zidova, podova, vrata i prozora
• ispravnost bele tehnike i drugih uređaja
• postojeća oštećenja nameštaja
• stanje brojila za struju, vodu i druge usluge
• broj predatih ključeva
• Fotografije mogu da budu dodatni dokaz, naročito ako se stan izdaje na duži period.

Prilikom iseljenja poželjno je ponovo sastaviti zapisnik i uporediti stanje stana sa onim koje je zabeleženo prilikom useljenja.

Na ovaj način zakupac se štiti od toga da mu se pripiše šteta koja je postojala pre njegovog dolaska, dok stanodavac ima dokumentaciju koja može pomoći da se utvrdi da li su nastala nova oštećenja.

Kada se vraća depozit za stan?

Depozit se po pravilu vraća nakon prestanka zakupa, kada zakupac preda stan i izmiri obaveze koje je preuzeo ugovorom.

Ipak, tačan rok vraćanja najbolje je unapred definisati u ugovoru.

U praksi može da se dogodi da poslednji računi za komunalne usluge stignu tek nakon iseljenja. Zbog toga zakupac i stanodavac mogu da se dogovore da se depozit vrati nakon konačnog obračuna troškova, u jasno određenom roku. Na primer, ugovorom se može predvideti vraćanje depozita u roku od 15 dana od primopredaje stana, uz prethodno izmirenje obaveza i obračun eventualne štete. Ako stanodavac zadržava deo novca, trebalo bi da zakupcu dostavi objašnjenje zbog čega je iznos umanjen.

Da li depozit može da zameni poslednju kiriju?

Pojedini zakupci smatraju da poslednjeg meseca ne moraju da plate kiriju jer stanodavac već ima njihov depozit. Međutim, depozit i kirija imaju različitu svrhu.

Kirija je naknada za korišćenje stana, dok depozit služi kao obezbeđenje za određene obaveze zakupca. Zakupac ne bi trebalo samostalno da odluči da će se poslednja kirija automatski namiriti iz depozita. Takav način obračuna moguć je ako se obe strane o tome dogovore, poželjno u pisanom obliku.

Šta ako se zakupac iseli pre isteka ugovora?

Prevremeno iseljenje je još jedna situacija koja može da dovede do nesporazuma. Ako je ugovor zaključen na određeno vreme, važno je proveriti pod kojim uslovima može da se raskine pre njegovog isteka i kakve su eventualne finansijske posledice.

Samo prevremeno iseljenje ne znači automatski da stanodavac ima pravo da zadrži ceo depozit. To zavisi od ugovora, razloga za prestanak zakupa i postojanja eventualnih dugovanja ili drugih opravdanih potraživanja. Zbog toga je korisno da ugovor precizno definiše otkazni rok i način obračuna depozita u slučaju ranijeg raskida.

Šta ako stanodavac odbija da vrati depozit?

Prvi korak je da zakupac traži objašnjenje zbog čega se novac zadržava. Ukoliko smatra da za to nema opravdanog razloga, trebalo bi da sačuva ugovor o zakupu, dokaz o uplati depozita, fotografije stana, zapisnik o primopredaji i prepisku sa stanodavcem. Preporučljivo je da zahtev za vraćanje depozita pošalje pisanim putem, uz navođenje iznosa i roka za uplatu.

Ako dogovor nije moguć, zakupac može da potraži pravni savet i razmotri mogućnost sudske zaštite radi povraćaja novca.

Zato je važno da se depozit ne predaje bez pisanog traga. Čak i kada zakupac i stanodavac imaju dobar odnos, priznanica ili potvrda o uplati može biti veoma značajna ako kasnije dođe do nesporazuma.

Osim visine depozita, pre potpisivanja ugovora važno je proveriti i druge uslove zakupa sa vlasnikom nekretnine.

Kurir Biznis/4zida