Ko kupi stan u izgradnji, a investitor nestane, ostaje bez ičega! Zašto "nesavestan kupac" ne može da vrati pare
Ljudi koji kupe stan u izgradnji, a investitor ne završi zgradu, ostaju i bez stana i bez para. Iako mnogi misle da su ove vrste prevare prošlost, one se i dalje dešavaju, a šanse prevarenih da vrate novac su gotovo ravne nuli.
Ako pravdu potraže na sudu, neće ništa postići jer ih zakon tretira kao "nesavesne kupce" pošto su kupili nešto što ne postoji, kaže za Kurir Biznis Branko Šajkunić, vlasnik agencije "BG posrednik nekretnine".
Nesavestan kupac
- Kupac koji kupuje neuseljiv stan, neuknjižen, koji ne postoji u katastru, može imati problema i to je nešto na šta upozorava i javni beležnik prilikom overe ugovora. Da bi se ušlo u takvu vrstu kupovine, neophodno je veliko poverenje u investitora kako bi bili sigurni da će objekat biti završen. Jedno vreme su u Direkciji za građevinsko zemljište postojali spiskovi sa imenima investitora koji duguju novac za zemljište i koji nisu ispunili svoje obaveze. Ti spiskovi sada nisu ažurni i nisu uvek lako dostupni, ali to je bila dobra ideja za prvi korak u proveri investitora - kaže Šajkunić.
Prema njegovim rečima, najproblematičniji su investitori koji u gradnju ulaze s pretprodajama, jer se može desiti da neće imati novca da završe objekat.
- Ako investitor ne završi zgradu, vi ste u problemu jer ste postupili kao nesavestan kupac. Tako sud tretira kupovinu stanova u izgradnji. Sud uvek upućuje da kupite stan koji je uknjižen u katastru i koji ima upotrebnu dozvolu - naglašava Šajkunić.
Da problema s kupovinom stanova u izgradnji može da bude, smatra i advokat Đorđije Šubarić iz advokatske kancelarije "Armić & Partners".
- Kod kupovine stana u izgradnji zaključuje se predugovor ili ugovor koji se overava (solemnizuje) kod javnog beležnika, što znači da isti proverava dokumentaciju koju mora posedovati investitor (osnov sticanja zemljišta, građevinsku dozvolu, prijavu radova, projekat i sl). Svaki takav promet se evidentira u programu kod javnih beležnika, čime se, za razliku od vremena kada su se ugovori overavali u sudu, sprečava da jedan isti stan bude prodat više puta različitim licima i da na taj način kupci budu prevareni. Bez obzira na to što se na taj način u određenoj meri povećala pravna sigurnost, kod kupovine stana u izgradnji i dalje postoje rizici na koje treba skrenuti pažnju građanima - kaže Šubarić.
Tužba jedina mogućnost
Ukoliko investitor ne završi zgradu u kojoj su kupci kupili stanove u izgradnji, jedino što mogu da urade, naglašava Šubarić, jeste da podnesu tužbu sudu radi raskida ugovora i povraćaja do tada plaćene kupoprodajne cene.
- Ukoliko dobiju spor, što je po pravilu u tim situacijama izvesno, problem će nastati ukoliko investitor nema imovinu iz koje bi se kupci naplatili, a po pravilu je registrovan kao društvo sa ograničenom odgovornošću koje se osniva samo za tu namenu, izgradnju zgrade, i nemaju drugu imovinu. Na taj način kupci ostaju i bez novca i bez stana. Da bi se umanjio rizik, treba birati investitore koji daju mogućnost faznog plaćanja, određeni procenat cene nakon završetka svake faze izgradnje, a izbegavati one koji u startu zahtevaju veći iznos kupoprodajne cene - objašnjava naš sagovornik.
