Ne ulažite u kuću dok ovo ne proverite: Zamke koje mogu da vas ostave i bez novca i bez krova nad glavom

Suvlasništvo nad nekretninama često predstavlja složen i pravno zahtevan odnos. Kada više osoba poseduje udele u istoj kući ili parceli, svaka odluka o korišćenju, renoviranju ili prodaji mora biti doneta uz poštovanje prava svih suvlasnika. Posebno komplikovane situacije javljaju se kod nasleđenih nekretnina, gde su vlasnički udeli raspodeljeni među članovima porodice, pojedini vlasnici su preminuli, a podaci u zemljišnim knjigama nisu ažurirani.

Kako su podelili kuću

Autor objave navodi da njegova majka poseduje deo kuće koja je već dve decenije prazna. Prema podacima iz katastra, vlasništvo je raspodeljeno na sledeći način:

Pokojna baka - 2/9
Njene dve pokojne sestre - po 2/9
Majka - 1/9
Sestričina - 1/9
Pokojni brat od tetke - 1/9

U praksi to znači da danas tri osobe imaju po 3/9 vlasništva (odnosno po jednu trećinu): njegova majka, sestričina i supruga pokojnog rođaka.

Nekretnina ima ukupno 275 m² - od toga 60 m² otpada na kuću, 75 m² na dvorište, a 110 m² na pomoćne objekte. Kuća se nalazi na selu, oko 30 kilometara od grada. Pre otprilike deset godina urađen je novi krov. Postoje priključci za vodu i struju, dok gas nije sproveden do kraja. Autor nema nameru da se bavi turizmom ili izdavanjem, već želi da kuću obnovi za sopstveni život.

Njegovo ključno pitanje je: koji je najsigurniji i najefikasniji način da stekne većinsko ili potpuno vlasništvo nad nekretninom?

1. Prvo proveriti zemljišne knjige

Ukoliko su pojedini suvlasnici i dalje evidentirani kao pokojni, to ukazuje da ostavinski postupak nije u potpunosti sproveden ili da ta nekretnina nije bila obuhvaćena ostavinom. U takvoj situaciji potrebno je pokrenuti dopunski ostavinski postupak kako bi se vlasnički udeli preneli na žive naslednike.

Dok se taj korak ne završi, kupovina nekretnine nije pravno bezbedna.

2. Najjednostavniji put je dogovor

Ako svi suvlasnici pristanu da prodaju svoje udela, postupak je relativno jednostavan:

• angažuje se procenitelj koji određuje tržišnu vrednost nekretnine
• potpisuje se kupoprodajni ugovor kod notara
• vrši se isplata dogovorene cene
• podnosi se zahtev za upis novog vlasnika u zemljišne knjige

Kupovina može da se realizuje postepeno, deo po deo, ili odjednom. Sa pravne strane nema razlike, važno je da svaki prenos bude uredno overen i evidentiran.

3. Ako nema dogovora

U situaciji kada neki od suvlasnika ne želi da proda svoj deo:

• angažuje se advokat
• može se pokrenuti postupak razvrgnuća suvlasništva pred sudom
• sud može naložiti procenu vrednosti nekretnine i eventualno prodaju ili isplatu suvlasnika

Ovakav postupak je često dugotrajan, finansijski zahtevan i može dovesti do pogoršanja porodičnih odnosa.

4. Da li je moguće renovirati bez potpunog vlasništva

Formalno, kao suvlasnik ima pravo da koristi nekretninu. Ipak, ukoliko nema saglasnost ostalih suvlasnika:

• postoji rizik od sudskog spora
• uloženi novac u renoviranje ne mora mu biti nadoknađen
• moguća je sudska odluka o prodaji cele nekretnine

Zbog toga se u praksi savetuje da se ozbiljna ulaganja ne započinju dok vlasništvo nije potpuno regulisano (1/1).

5. Porez i procena vrednosti

Čak i u slučaju da neki suvlasnik prenese svoj deo bez naknade, porez se obračunava prema tržišnoj vrednosti nekretnine, a ne prema simboličnom iznosu iz ugovora. Drugim rečima, nije moguće staviti minimalnu cenu, poput „100 evra“, kako bi se izbegla veća poreska obaveza.

Emocionalna veza sa nekretninom je snažna - kuća mu je prirasla srcu. Međutim, bez potpuno sređene dokumentacije postoji rizik da:

izgubi novac uložen u renoviranje
završi u dugotrajnom sudskom postupku
naruši porodične odnose
ostane bez kuće ukoliko sud odluči da se nekretnina proda

Zbog toga se kao najpametniji pristup pokazuje kombinacija dogovora sa suvlasnicima, pravne sigurnosti i strpljenja.

Biznis Kurir/Dnevno.hr