Vračarska misterija od 4.500 €/m2: Otkrivamo zašto se svi utrkuju da kupe ove ruine!
Na beogradskom Vračaru već neko vreme vlada neobičan paradoks – pojedini stanovi u starim, dotrajalim zgradama prodaju se po cenama koje su jednake, a ponekad i više od cena novogradnje! Kupci su spremni da izdvoje i više od 4.500 evrapo kvadratnom metru za nekretnine koje zahtevaju kompletnu rekonstrukciju, a u nekim slučajevima čak i ozbiljna građevinska ulaganja.
Najveća potražnja beleži se u zonama oko Hrama Svetog Save, Kalenić pijace, Neimara i Crvenog krsta, gde je ponuda ograničena, a interesovanje kupaca konstantno visoko. Upravo zbog toga na tržištu mogu da se pronađu stanovi u zgradama starim i po sedamdeset godina koji dostižu cene luksuznih novogradnji.Pojedini vlasnici čak ni ne renoviraju nekretnine, već ih prodaju u izvornom stanju računajući da će lokacija sama po sebi opravdati cenu.
Podaci sa platformi za praćenje tržišta pokazuju da se prosečna cena kvadrata na Vračaru trenutno kreće oko 4.100 do 4.200 evra, pri čemu postoje ogromne razlike između pojedinih mikro-lokacija. U najatraktivnijim delovima cene značajno premašuju proseke i prelaze granicu od 8.000 evra po kvadratu, bez obzira na starost objekta, što pokazuje da je Vračar već ušao u kategoriju tržišta gde pravila više nisu ista kao u ostatku Beograda.
Kako je moguće da se ruina prodaje po ceni luksuznog stana?
Agenti za nekretnine objašnjavaju da se kupci danas vode potpuno drugačijom logikom nego pre deset godina. Nekada je prioritet bio stanje nekretnine, dok je sada presudna lokacija, mogućnost izdavanja i dugoročna investiciona vrednost. Zbog toga čak i stanovi sa starom stolarijom, dotrajalim instalacijama i potrebom za kompletnim renoviranjem postižu rekordne cene.
Jedan od primera može biti zona oko Kalenić pijace, gde se u oglasima pojavljuju stanovi starogradnje koji premašuju 8.000 evra po kvadratu, iako zahtevaju ozbiljna ulaganja. Slična situacija postoji i kod Hrama Svetog Save,gde pojedine nekretnine dostižu više od 7.800 evra po kvadratu samo zahvaljujući prestižnoj adresi. Kupci pritom često planiraju dodatna ulaganja od desetina hiljada evra u renoviranje.
Na tržištu se sve češće pojavljuje i novi tip kupaca – investitori koji nekretninu ne kupuju za život, već kao dugoročnu investiciju. Njima nije presudno u kakvom je stanju objekat, jer računaju da će njegova vrednost nastaviti da raste. Zbog toga se nekretnine prodaju veoma brzo uprkos visokim cenama.
Trenutno je na tržištu oglašen stan u starogradnji Molerovoj (jedna od najskupljih vračarskih ulica) koji je maltene u svom izvornom stanju, a prodaje se za neverovatnih 4.400 evra po kvadratu.
Lokacija je postala vrednija od kvaliteta gradnje
Mnogi kupci nasedaju i na priču o šarmu salonskih stanova, ali se brzo suočavaju sa surovom realnošću kada krene renoviranje. Stare zgrade na Vračaru često imaju problem sa slabom strujnom mrežom, vlagom u podrumima i nedostatkom parking mesta, što drastično umanjuje kvalitet života. Kada u cenu od recimo 4.500 evra uračunate troškove skidanja starog maltera, zamene cevi i uvođenja etažnog grejanja, matematika postaje finansijska noćna mora.
Analitičari ističu da je Vračar postao svojevrsna posebna kategorija unutar beogradskog tržišta nekretnina. U delovima poput Neimara i zone oko Hrama više nije presudno da li je zgrada nova ili stara, već koliko je adresa poželjna. Upravo zato kupci često pristaju na kompromise koje ne bi prihvatili u drugim delovima grada.
Dodatni problem predstavlja činjenica da na Vračaru gotovo da nema dovoljno slobodnih parcela za novu gradnju. Kako je prostor ograničen, svaka nekretnina automatski dobija dodatnu vrednost, a to dodatno podstiče rast cena i održava potražnju na visokom nivou.
Prema dostupnim podacima, prosečna cena novogradnje na Vračaru iznosi između 4.300 i 4.400 evra po kvadratu, dok se starogradnja kreće oko 4.000 evra, ali pojedini stanovi višestruko odstupaju od tog proseka. To praktično znači da je razlika između novog i starog objekta postala znatno manja nego ranije. U pojedinim slučajevima ona gotovo da više i ne postoji. Tako smo u oglasima pronašli renoviran stan u Vojvode Šupljikca koji ne zahteva dodatna ulaganja, a oglašen je po ceni od 3.600 evra po kvadratu, što je dosta manje nego starina iz Molerova koja se prodaje za 4.000 evra po kvadratu i traži hitno renoviranje.
Ko zapravo kupuje ovakve stanove?
Kupci više nisu samo građani Srbije koji rešavaju stambeno pitanje. Među njima su ljudi iz dijaspore, domaći investitori, vlasnici kompanija i oni koji nekretnine vide kao zaštitu kapitala od inflacije. Za njih je Vračar sigurna investicija koja će, kako veruju, dugoročno zadržati vrednost.
Stručnjaci ipak upozoravaju da ovakav trend nosi i određene rizike. Ako cene nastave da rastu brže od realnih ekonomskih pokazatelja, tržište bi moglo da postane nedostupno velikom broju građana. To bi dodatno produbilo jaz između investicionih kupovina i kupovina za stvarne životne potrebe.
Hoće li Vračar nastaviti da obara rekorde?
Većina analitičara smatra da ne treba očekivati veliki pad cena dok god je ponuda ograničena, a interesovanje veliko. Međutim, očekuje se usporavanje rasta, jer su pojedine lokacije već dostigle istorijski visoke nivoe. Uprkos tome, Vračar i dalje ostaje jedna od najpoželjnijih i najskupljih adresa u Srbiji.
Najveći paradoks cele priče jeste činjenica da kupci danas često ne plaćaju kvalitet nekretnine, već prestiž koji dolazi uz određenu adresu. Zato nije neobično da stan koji zahteva potpuno rušenje kupatila, zamenu instalacija i višemesečnu adaptaciju košta isto kao moderan stan u novoj zgradi. Na Vračaru je, imamo utisak, kvadrat odavno prestao da bude samo kvadrat i postao simbol statusa.
Zabranjeno preuzimanje dela ili čitavog teksta i/ili foto/videa, bez navođenja i linkovanja izvora i autora, a u skladu sa odredbama WMG uslova korišćenja i Zakonom o javnom informisanju i medijima.
