Ko kupuje najskuplje stanove u Srbiji i zašto za njih ne važe ista pravila? Tržište eksplodiralo dolaskom Rusa, sad se smiruje
Dok prosečna plata u Srbiji iznosi oko 900 evra, tržište luksuznih nekretnina u Beogradu i dalje cveta. Na prvi pogled deluje paradoksalno, kvadrati u nekim delovima prestonice dostižu i do 10.000 evra, a kupaca ne manjka. Međutim, kako objašnjavaju stručnjaci iz nekoliko vodećih agencija, luksuzni sektor funkcioniše po potpuno drugačijim pravilima od klasičnog tržišta i često ne oseća ni inflaciju ni pad kreditne tražnje koji pogađa većinu građana.
Tržište luksuza ima poseban kolosek i pravila
Dušan Mirkulovski, stručnjak za nekretnine i vlasnik agencije Zidart, kaže da se tržište luksuza odvaja od ostatka tržišta i ne podleže uobičajenim oscilacijama.
- To je mali segment, ali upečatljiv. Dva su to potpuno različita sveta, jedan su prosečni kupci koji zavise od kredita, a drugi oni koji kupuju iz kapitala. Tržište luksuza ima svoj odvojeni kolosek i ta dva voza nikako ne idu zajedno - objašnjava Mirkulovski za Kurir.
Iako su prethodnih godina pojedine ekskluzivne lokacije beležile izuzetno visok rast, on dodaje da se u poslednje dve godine tržište stabilizovalo.
- Veći talas rasta desio se 2022. i 2023. godine, kada su došli ruski kupci. Od 2024. i sada 2025. godine, sve je prilično mirno, nema posebnog rasta, ali ni pada - navodi on.
Sličan stav deli i Mirjana Todorović, direktorka agencije Europolis, koja smatra da luksuzno tržište u Beogradu "živi svoj poseban život". Prema njenim rečima, ovaj segment ima sopstvenu dinamiku i visoku otpornost na ekonomske promene upravo zato što se najveći broj transakcija obavlja gotovinom.
- Kupci u ovom segmentu ne zavise od kredita i kamatnih stopa, pa zato ne reaguju na tržišne šokove. Oni kupuju sigurnost, prestiž i lokacije koje su ograničene i neponovljive. Takve nekretnine ne gube vrednost jer ih jednostavno nema mnogo - kaže Todorović u svom izlaganju za Kurir.
Skupi kvadrati koje ne prati prosečna plata
Kako je moguće da luksuzno tržište funkcioniše bez zastoja, dok prosečni građanin jedva dostiže cenu prosečnog stana? Stručnjaci kažu da se u ovom segmentu radi o potpuno različitim kategorijama kupaca.
- To su ljudi koji ne plaćaju stan platama niti kreditima. Najčešće kupuju investiciono, iz kapitala koji već poseduju. To nisu isti ljudi, ni ista primanja, teško se mogu porediti sa standardnim kupcima - objašnjava Mirkulovski.
Dodaje da ekstremne cene koje se pominju u medijima, poput onih od 9.000 ili 10.000 evra po kvadratu predstavljaju izuzetak, a ne pravilo.
Sličnu analizu tržišta dao je Veljko Vukajlović, menadžer prodaje u agenciji za nekretnine City Expert.
- To su pojedinačni slučajevi. Takve vesti odjeknu u javnosti, pa se stvara utisak da svi kupuju po tim cenama, ali zapravo je reč o malom broju stanova na specifičnim lokacijama - objašnjava on.
Ipak, sagovornici se slažu da ne treba očekivati nagle padove cena. Prema rečima Mirjane Todorović, tržište je ušlo u fazu stabilizacije, u kojoj više neće biti dramatičnih skokova, ali ni korekcija naniže.
- Tržište luksuza ima duže cikluse. Cene ne diktira broj zainteresovanih kupaca, već ograničena ponuda i visoki troškovi gradnje. Kada su troškovi već visoki, svako dalje povećanje cene zavisi isključivo od spremnosti kupaca da plate premiju za lokaciju, pogled, brend i kvalitet života koji taj stan nudi - navodi ona.
Ko su kupci luksuznih nekretnina?
Struktura kupaca luksuznih stanova u Beogradu je šarolika, ali se u poslednjih nekoliko godina primetno menja. Prema rečima Todorović, sve više je mlađih investitora, IT stručnjaka i preduzetnika sa stabilnim prihodima iz međunarodnih projekata.
Pored tradicionalnih profila kao što su uspešni biznismeni, sportisti i ljudi iz dijaspore, sada vidimo i novu generaciju kupaca koji žele kvalitet života koji podrazumeva sigurnost, privatnost i funkcionalnost - objašnjava ona.
Vukajlović dodaje da su među kupcima i stranci koji se trajno nastanjuju u Beogradu, naši ljudi koji su kapital stekli u inostranstvu, kao i sportisti i biznismeni. Međutim, Vukajlović napominje da među njima ima i onih sa prosečnim kapitalom.
- U Srbiji su nekretnine i dalje jedna od najsigurnijih investicija. Mnogi premium kupci žele da svoj novac sačuvaju upravo kroz stanove, bilo da planiraju luksuzne najmove ili dugoročno ulaganje - ističe on.
Šta zahtevaju kupci luksuznih stanova?
Luksuz u Beogradu, tvrde agenti, ne podrazumeva samo skupe materijale ili kvadraturu.
- Da bi se neki stan smatrao luksuznim, mora da ima i mikro i makro uslove, kvalitetan kvart, obezbeđenje, portira, recepciju, više liftova i garažnih mesta. Često su ti kompleksi povezani sa spa centrima ili tržnim centrima - kaže Mirkulovski. On naglašava da je u luksuznim stanovima važnija zvučna nego toplotna izolacija, kao i da svaka stavka mora da prati cenu koja se traži.
Mirjana Todorović iz Europolisa dodaje da današnji luksuz podrazumeva i "mirnu glavu", sigurnost, energetsku efikasnost, automatizovane sisteme, servis i održavanje bez brige.
- Kupci više ne kupuju samo stan, već životni stil. Luksuz danas znači komfor, privatnost, obezbeđenje, garažu i mogućnost da živite bez stresa - objašnjava ona.
Najtraženije lokacije i zašto nisu sve luksuzne
Najtraženije lokacije ostaju centar Beograda, Vračar, Dorćol, Senjak i Dedinje, ali ni te četvrti nisu jednako luksuzne.
- Postoje uži i širi delovi Vračara, nisu svi isti. Isto važi i za Dedinje, Senjak ili Dorćol, van glavnih ulica postoje potpuno obični kvartovi - navodi Mirkulovski.
Europolis u svojoj analizi dodatno ističe "mikrodžepove" poput Neimara, Krunskog venca, Donjeg i Gornjeg Dorćola, kao i pojedine luksuzne komplekse na Novom Beogradu i uz Savu i Dunav.
- Oskudne i neponovljive lokacije uvek diktiraju cenu. Kada se tome doda kvalitet gradnje, pogled, sigurnost i reputacija investitora, to postaje pravi luksuz - objašnjava Todorović.
Novogradnja ili starogradnja?
Iako novogradnja ima očigledne prednosti, garaže, liftove i savremene instalacije, adekvatno adaptirani stanovi u starim zgradama i dalje imaju svoju publiku.
- Stan na Krunskom vencu, Neimaru ili Dorćolu, ako je vrhunski renoviran, može dostići cene novogradnje, pa i više - kaže Todorović.
Prodaja luksuznih stanova često se odvija diskretnije nego na standardnom tržištu.
- Najbolji stanovi se prodaju najbrže, često ne dođu ni do oglasa, već se prodaju direktno kroz mrežu poznatih kupaca. Kvalitetne, ali ne jedinstvene jedinice obično se prodaju u roku od dva do četiri meseca ako su realno procenjene - navodi direktorka Europolisa.
Razlika pravog luksuza i "običnih" stanova
Stručnjaci se slažu da je beogradsko tržište luksuznih nekretnina ušlo u fazu stabilizacije, ali ne i zasićenja. Očekuje se postepeni rast i dalje jačanje razlike između onoga što je zaista luksuz i onoga što je samo skupo.
- Prave, autentične nekretnine sa privatnošću, pogledom, obezbeđenjem i besprekornom izvedbom zadržaće stabilne cene i u narednim godinama. Projekti koji pokušaju da naplate luksuznu cenu, a ne nude stvarnu vrednost, ući će u stagnaciju - zaključuje Mirjana Todorović.
Biznis Kurir