Oprez ako kupujete plac na planini ili pored reke: Oglasi kažu jedno, zakon drugo, evo šta obavezno morate proveriti pre kupovine

Kupovina placa na planini ili uz reku na prvi pogled može delovati kao odlična investicija, ali takve lokacije nose i određene rizike koji se ne vide uvek iz oglasa ili katastarske dokumentacije. Režimi zaštite prirode, vodna zemljišta, pristupni putevi i ograničenja gradnje mogu značajno uticati na to šta vlasnik zaista može da radi na kupljenoj parceli.

Zaštićena područja mogu ograničiti gradnju

Srbija ima pet nacionalnih parkova, Kopaonik, Taru, Đerdap, Frušku goru i Šar-planinu. Pored njih postoje i parkovi prirode, rezervati biosfere, među kojima je i Golija pod zaštitom UNESCO-a, kao i brojna područja sa posebnim režimima zaštite.

Svaka od ovih zona podeljena je na tri stepena zaštite, a upravo od tog statusa zavisi šta je na određenoj parceli dozvoljeno.

U zonama prvog stepena zaštite gradnja nije dozvoljena. U drugom stepenu moguća je samo uz saglasnost upravljača zaštićenog područja i nadležnog ministarstva. Treći stepen dozvoljava izgradnju, ali isključivo u skladu sa planovima upravljanja koji mogu ograničiti namenu, veličinu i tip objekta.

To znači da kupac može da kupi zemljište sa namerom da izgradi vikendicu, a da naknadno sazna kako gradnja nije dozvoljena ili je značajno ograničena.

Takve informacije nisu vidljive u listu nepokretnosti. Katastar prikazuje vlasništvo, površinu i vrstu zemljišta, ali ne sadrži podatke o režimima zaštite prirode. Te informacije mogu se dobiti od nadležnih urbanističkih službi ili upravljača zaštićenog područja.

Na Zlatiboru, gde je tržište nekretnina posebno razvijeno, centralne zone su uglavnom već izgrađene, pa kupci sve češće traže parcele u okolnim naseljima i selima. U tim područjima urbanistički planovi često još nisu usvojeni ili su u fazi izrade.

Na Divčibarama je godinama bila prisutna praksa gradnje pre rešavanja kompletne dokumentacije, što znači da kupci mogu naići na objekte ili parcele čiji pravni status nije u potpunosti definisan. Na Goliji dodatna ograničenja donosi UNESCO zaštita, dok tržište još nema dovoljno razvijene cenovne pokazatelje, pa se prodaja često odvija po principu „cena na upit“.

Namena zemljišta je ključna

Dodatni izazov predstavlja činjenica da se veliki broj planinskih parcela u katastru ne vodi kao građevinsko zemljište.

Šumsko zemljište uglavnom ne dozvoljava izgradnju objekata. Poljoprivredno zemljište pruža ograničene mogućnosti, dok je njegova prenamena u građevinsko moguća samo kroz poseban postupak koji podrazumeva dodatne troškove. Prema Zakonu o poljoprivrednom zemljištu, naknada za prenamenu može iznositi 50 odsto poreske osnove, pri čemu pozitivan ishod postupka nije zagarantovan.

Važno je imati u vidu da izraz „plac“ nema pravno značenje. Prodavci ga mogu koristiti za različite vrste parcela, dok je za kupca od presudnog značaja stvarna namena zemljišta, koja se proverava kroz katastarske podatke i informaciju o lokaciji.

Parcele uz reke nose drugačije rizike

Dok su na planinama najveći izazov zaštićene zone, kod parcela uz reke problem često predstavlja neslaganje između podataka iz katastra i ograničenja definisanih Zakonom o vodama („Službeni glasnik RS“, br. 30/2010).

Zakon vodnim zemljištem smatra korita za veliku vodu i priobalna područja, uz posebna pravila koja ograničavaju gradnju na takvim lokacijama.

Problem nastaje jer katastar ne prikazuje ovu kategoriju. Tako se parcele uz Dunav, Drinu, Moravu i druge reke često vode kao građevinsko ili poljoprivredno zemljište, iako važe dodatna zakonska ograničenja.

Kupac može da proveri dokumentaciju, vidi da je zemljište evidentirano kao građevinsko i kupi ga, a tek kasnije otkrije da je gradnja zabranjena ili ozbiljno ograničena.

Zakon o vodama zabranjuje objekte koji bi mogli da ugroze protok vode u poplavnim područjima, dok zaštitni pojas uz nasipe za odbranu od poplava obuhvata 50 metara. U određenim slučajevima ograničenja mogu važiti i izvan samog vodnog zemljišta ukoliko bi planirani objekat mogao da utiče na vodni režim.

U vikend-naseljima uz Dunav, kao što su Banoštor, Surduk i Čerević, parcele se često vode kao njive ili vinogradi. Iako urbanistički plan može dozvoljavati gradnju, ona je često ograničena na malu zauzetost parcele i nisku spratnost.

Kupac koji planira veću vikendicu tako može da sazna da na parceli od deset ari sme da izgradi znatno manji objekat od očekivanog. Dodatna ograničenja mogu postojati i u zonama zaštite izvorišta pijaće vode, a takvi podaci takođe nisu vidljivi iz katastarske dokumentacije.

Pristupni putevi, infrastruktura i stabilnost terena

Na planinskim i rečnim lokacijama pristupni put do parcele često prolazi preko privatnog zemljišta. Ukoliko pravo prolaza nije uredno upisano u list nepokretnosti, vlasnik može postati vlasnik zemljišta do kojeg pravno ne može da pristupi.

Infrastruktura predstavlja još jedan čest problem. Struja, voda i kanalizacija neretko se nalaze kilometrima daleko od parcele. Čak i kada mreža postoji u blizini, to ne znači automatski i mogućnost priključenja, dok troškovi dovođenja infrastrukture ponekad prevazilaze vrednost samog zemljišta.

Na planinskim terenima poseban rizik predstavljaju klizišta i nestabilno zemljište. Za određene lokacije Zakon o planiranju i izgradnji predviđa izradu geotehničkog elaborata.

Klizišta nisu uvek vidljiva na prvi pogled, pa parcela koja deluje potpuno stabilno može biti smeštena na terenu koji se pomera tokom određenih godišnjih doba ili nakon obilnijih padavina. Zbog toga kupovina bez geotehničke provere može predstavljati ozbiljan građevinski rizik.

Dokumentacija koja može sprečiti skupu grešku

Kupovina placa na planini ili uz reku zahteva mnogo detaljniju proveru od samog lista nepokretnosti i kopije plana.

Pre kupovine preporučljivo je pribaviti informaciju o lokaciji od nadležne službe za urbanizam, proveriti da li se parcela nalazi u zaštićenoj zoni i pod kojim režimom zaštite, zatražiti vodne uslove ukoliko je zemljište u blizini reke, kao i angažovati geometra radi provere granica parcele i geologa radi procene stabilnosti terena.

Upravo podaci do kojih se dolazi ovim proverama često nisu navedeni u oglasima. Zato razlika između uspešne investicije i ozbiljne greške najčešće zavisi od informacija koje kupac prikupi pre potpisivanja kupoprodajnog ugovora.

Biznis Kurir/Nekretnine.rs