JEDAN STAN PRODAJU ČETIRI AGENCIJE PO RAZLIČITIM CENAMA! Šta takva situacija znači za kupca, a šta za prodavca?
Na hrvatskom tržištu jedan stan postao je simbol apsurda na tržištu nekretnina. Naime, opasan trik koriste u Hrvatskoj kad prodaju nekretnine – jedan stan prodaju četiri agencije i to za četiri različite cene.
A kakva je situaciju na srpskom tržištu, to jest, kako funkcioniše ovaj sistem kod nas – da li je smanjen ili povećan broj nepravilnosti koje se događaju u prometu nekretnina.
Stručnjak za nekretnine Ervin Pašanović tvrdi da je uvođenjem javnog uvida u katastarske knjige i saradnja sa javnim beležnicima, smanjen broj prevara.
Smanjen broj pravara
- Prvenstveno je donesen zakon o javnom beležništvu, koji je povezan sa Ministarstvom pravde i Republičkim geodetskim zavodom kroz sistem koji se zove Libra. On u istoj sekundi, kada se potpiše kupoprodajni ugovor i overi kod notara odmah aktivira kroz ceo sistem da je stan rezervisan. Tako da je nemoguće da ga posle toga bilo ko proda – rekao je Pašanović.
Svaki notar ima pristup ovoj bazi u kojoj je evidencija svakog prometa na tržištu nekretnina.
Prema njegovim rečima, suština je da dolazi do nesporazuma vezanog za prenos prava, koji se stručno naziva "Clausula intabuladni“ bez koje kupac neće moći da postane vlasnik kupljene nepokretnosti, odnosno neće moći da upiše svoje pravo svojine u katastru neokretnosti, čak i ukoliko poseduje dokaz da je prodavcu isplatio ugovorenu cenu u celosti.
Pašanović ističe da se ona aktivira u onom slučaju kada se sredstvo prebaci sa računa na račun.
- Ubrzo nakon zakona o javnim beležništvu, donesena su i druga dva – zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti i zakon o proceniteljima vrednosti nepokretnosti. Tako da je zbog loše situacije na tržištu pre 14 godina i zbog raznih prevara koje su se dešavale, kao i zbog nejasnoća, uz ovaj set zakonskih mera i zabranu prometa neuknjiženih nepokretnosti, srpsko tržište nekretnina postalo jedno od najsigurnijih na svetu, jer faktički sve nedorečenosti su izbačene iz sistema i nije bilo moguće vršiti promet – naglasio je naš sagovornik.
Nema višestruke prodaje istog stana
Kako kaže, srspko tržište nekretnina je potpuno sređeno, dodajući da kod nas ne postoji mogućnost dvostruke ili višestruke prodaje stana.
- Svaki posrednik ili agent za nekretnine mora da položi ispit, koje izdaje Ministarstvo unutrašnje i spoljne trgovine. Odnosno, položenu licencu agenta za posredovanje u prometovanju nekretninama i da je upisan u listu posrednika preko pravnog lica koje je u registru posrednika, a koje je zavedeno u nadležnom ministarstvu turizma, trgovine i telekomunikacija. Isto tako, posrednici su sada licencirani od strane Ministarstva finansija, samim tim sve procene su standardizovane i nema više velikih razlika kao što su bile do pre desetak godina od kada je taj zakon donesen – istakao je on.
Prema njegovim rečima, taj zakon je donesen na institiranje MMF-a, kako bi procenitelji bili pod strogom kontrolom kako banaka, Ministarstva finansija, tako i Narodne banke.
- Jednostavno, imamo stabilno i sigurno tržište nepokretnosti – poručio je on, dodajući da je trenutno predložen zakon o posebnim uslovima evidentiranja i upisa prava na nepokretnosti čime bi se kompletno tržište sredilo.
On objašnjava da se dešava da se ista nekretnina oglašava više puta, kod nekoliko agencija, kako kaže, jer mi nemamo regulisanu kulturu agenture.
Amaterizam, a ne prevara
– Kada prodajete stan, dajete ga agenciji, ona jedino ima prava i obaveze vezano za tu nekretninu. Prava – da je proda i da naplati proviziju, a obaveze, da to uradi u najbržem mogućem roku, po najvećoj mogućoj ceni u odnosu na tržišne uslove. Dok kod nas kultura trgovanja ne dođe na nivo da se potpisuju isključivo ekskluzivni ugovori vezani za posredovanje, do tada ćemo imati takvu situaciju, ali to nije prevara, to je jednostavno neprofesionalizam. I agencija koja se utrkuje kako bi dobila što veći portfolio koji će da ponudi na tržištu, a isto tako i nepoznavanje posledica za prodavce davanje iste nekretnine na više stvari po različitim cenama, ne znači prevaru, to je jednostavno amaterizam – ukazao je Pašanović.
On objašnjava da iz tih razloga dolazi do zbunjujuće situacije, jer, kako kaže, naravno da će klijent kad pogleda jednu nekretninu na sajtu na kojem se oglašava, uvek izabrati agenciju koja nudi najnižu cenu od ponuđenih, a pošto je zakon o posredovanju takav da je ugovor strogo formalan, u njemu je tačno navedena katastarska parcela, adresa, veličina stana i cena. I onda, zbog toga dolazi do tih zbunjujućih situacija.
– Mi jednostavno moramo da dignemo nivo kulture trgovanja i nivo kulture posredovanja u prometu i da idemo ka tome da većina ugovora bude ekskluzivna. Onda će i kvalitet prodaje i cena i sve biti brže i veće, tako da to je sad nešto što mi pokušavamo da razvijemo i da ispromovišemo – poručio je Pašanović.
Sistem Libra čuva od prevara
Ponavlja da niko ne može da dva puta proda isti stan, jer u Srbiji postoji sistem Libra koji se nalazi kod notara.
– To je sistem Ministarstva pravde i direktno je povezan sa Republičkim geodetskim zavodom, sa katastrom. Iste milisekunde kada notar overi kupoprodajni ugovor, jednostavno ta nepokretnost je rezervisana u katastru. Zbog toga do sada nije bilo moguće prometovati, legalno prodavati i kupovati nekretnine koje nisu uknjižene, baš zbog ove pravne zaštite kupca, da ne može da se proda ista nekretnina više puta – istakao je Pašanović.
Kada kupujete nekretninu, kada je reč o keš plaćanju, to ne znači da kupac donosi kofer para, već mora da ima otvoren račun. Svaki iznos na računu u banci, više od 15.000 evra, banka automatski provera poreklo novca, tako da Agencija za sprečavanje pranja novca i finansiranja terorizma kod nas svaki taj transfer evidentira i rešava.
- Postoji rizik kada kupujete nekretninu koja je u izgradnji, u nekoj fazi gde ona još uvek nije upisana u katastar ili investitor nije završio skroz proces. Tu ulazite u rizik da ste partneri sa investitorom, ali i to je sve svedeno na najmanju moguću meru. Takođe, rizikujete i da investitor može da propadne i da ne završi objekat. Bez obzira što ne plaćate sve odjednom, veći je rizik kupovati stan u izgradnji nego gotov stan – rekao je on.
Višestruka kontrola prometa nekretnina
Naše tržište nekretnina i ceo taj proces zakonskih mera je danas siguran i agenti, koji se bave prodajom stanova, kompanijama koje oglašavaju prodaju nekretnina, dostavljaju dokaze da su oni legalni agenti, upisani u evidenciju Ministarstva unutrašnje i spoljne trgovine, kao i da imaju mandat od strane vlasnika da prodaju te nekretnine koje su oglasili.
– Ovde je kontrola celog procesa višestruka – banka, notari, agenti, procenitelji, agencije za sprečavanje pranja novca i finansiranje terorizma kontrolišu, tako da vi imate zaista jednu rigoroznu državnu kontrolu celog procesa što je dovelo do toga da su prevare u ovoj oblasti zaista svedene na apsolutni minimum – zaključio je Pašanović.
Kurir Biznis/Bizportal.rs