Dva placa dele istu ogradu, jedan košta 50.000, drugi 20.000 evra: Evo zašto komšijina zemlja može da vredi i duplo više
Dodajte Kurir Biznis u vaš Google izborJedna od najvećih zabluda u svetu nekretnina jeste uverenje da dva susedna placa moraju imati istu ili makar približnu tržišnu vrednost. Kupci često dolaze u situaciju da vide dva komada zemlje, razdvojena samo žičanom ogradom, gde prodavac za levi traži 50.000 evra, dok desni ne može da se proda ni za 20.000 evra.
U građevinarstvu i pravu, lokacija je samo početna tačka. Stvarna vrednost zemljišta krije se u papirima, geometriji i urbanističkim parametrima. Pre nego što investirate svoj novac, važno je da razumete zašto komšijska trava nije uvek jednako "zelena" i šta zapravo plaćate.
Urbanistički uslovi: Šta zakon dozvoljava da se zida?
Ovo je apsolutno najvažniji faktor koji pravi drastičnu razliku u ceni. Dva placa mogu biti jedan uz drugi, ali se može desiti da kroz njihovu među prolazi granica različitih urbanističkih zona.
Na jednom placu, lokalni plan detaljne regulacije može dozvoljavati izgradnju stambene zgrade sa četiri sprata. Susedni plac, sa druge strane zamišljene linije, može biti u zoni namenjenoj isključivo za porodične kuće, ili može biti predviđen za zelene površine, park, ili zaštitni pojas puta gde je svaka gradnja strogo zabranjena.
Zato je dokument poznat kao "Informacija o lokaciji" jedino pravo merilo vrednosti. Plac vredi onoliko koliko kvadrata na njemu po zakonu možete da sagradite, a ne koliko je na lepom mestu.
Pravni status: "Čisti papiri" vrede suvog zlata
U Srbiji, pravni status zemljišta je često veoma zamršen. Zamislite dva identična placa po obliku i veličini. Prvi plac ima jednog vlasnika (uknjižen 1/1), nema tereta, hipoteka niti sudskih sporova. Njegova kupovina se završava jednim odlaskom kod notara.
Drugi plac, koji se naslanja na njega, vodi se na preminulu osobu iza koje je ostalo sedam naslednika koji međusobno ne razgovaraju, ili se na njemu nalazi bespravno sagrađen objekat koji je pod nalogom za rušenje. Pravno "neuredan" plac automatski gubi ogroman deo svoje tržišne vrednosti jer kupca uvodi u višegodišnje sudske procese sa neizvesnim ishodom.
Infrastruktura i pristup javnom putu
Plac bez direktnog izlaza na javni put pravno i građevinski je praktično neupotrebljiv dok se taj problem ne reši. Ako komšijin plac izlazi na asfaltiranu ulicu, on bez problema može dobiti građevinsku dozvolu.
Ukoliko je vaš plac "zarobljen" iza njegovog (tzv. unutrašnja parcela), vi morate da tražite pravo službenosti prolaza kroz tuđe dvorište. Taj proces može biti dugotrajan i skup, a bez njega ne možete dovesti struju, vodu i kanalizaciju. Upravo to drastično obara cenu unutrašnjih parcela, iako su možda fizički udaljene svega nekoliko metara od puta.
Geometrija placa: Nije važna samo kvadratura, već i oblik
Kupci često gledaju samo površinu u arima, zanemarujući oblik parcele. Pravougaoni ili kvadratni placevi, sa dovoljno širokim frontom prema ulici (najčešće je minimum od 12 do 15 metara), idealni su za projektovanje i maksimalno iskorišćavanje prostora. Takvi placevi drže najvišu cenu.
Susedni plac može imati istu površinu, ali ukoliko je uskog a dugačkog oblika ili ima formu nepravilnog trougla, arhitekta će imati ozbiljan problem da na njemu smesti kuću poštujući zakonsko pravilo o minimalnoj udaljenosti od komšija (najčešće 3 metra sa svake strane). Često se desi da zbog lošeg oblika na velikom placu zapravo imate veoma malu površinu na kojoj je dozvoljeno zidanje.
Geomehanika tla i nagib terena
Ono što se nalazi ispod površine zemlje podjednako diktira cenu. Dva placa mogu biti vizuelno slična, ali geomehaničko ispitivanje može pokazati da je na jednom tlo stabilno i spremno za standardne temelje. Susedni plac, međutim, može imati problem sa visokim podzemnim vodama ili se nalaziti na starom klizištu.
Takođe, nagib terena igra ključnu ulogu. Ravni placevi su skuplji jer su spremni za gradnju. Parcele pod velikim nagibom na prvi pogled nude lepši pogled, ali zahtevaju iskopavanje ogromnih količina zemlje i izgradnju armiranih potpornih zidova. Ovi pripremni zemljani radovi mogu vas koštati na desetine hiljada evra pre nego što uopšte počnete da zidate temelje kuće, što pametni investitori uvek ukalkulišu u početnu cenu zemljišta.
Biznis Kurir