Nema duhova, ali čame prazne: Zašto moderne kuće po Srbiji postaju "uklete" čim se izgrade?
Dodajte Kurir Biznis u vaš Google izborAgenti za nekretnine ih u šali nazivaju "ukletim kućama", ne zbog narodnih verovanja ili duhova, već zato što mesecima, pa i godinama, čame na oglasima bez ozbiljnog kupca.
Razlog za ovaj tržišni paradoks je strateška greška investitora: zidanje objekata od 200 do 300 kvadrata na patuljastim placevima od svega 2 do 3 ara.
Ovaj koncept "kuće u stilu stana" doživeo je potpuni promašaj kod domaće publike. Dok su investitori želeli da izvuku maksimalan kvadratni metar iz male površine zemljišta, prevideli su osnovni razlog zbog kog prosečan kupac u Srbiji uopšte menja stan za kuću – privatnost, zelenu površinu i prostor za život na otvorenom.
Koliko koštaju i kakve su cene na oglasima
Cene ovih modernih objekata variraju u zavisnosti od lokacije, ali su po pravilu dosta visoke. U prigradskim opštinama Beograda (poput Surčina, Ledina, Borče ili Kumodraža) ili u okolini Novog Sada (Veternik, Adice), cene se kreću od 1.200 do preko 1.800 evra po kvadratu. To znači da se za novu kuću od 180 kvadrata traži između 220.000 i 300.000 evra.
S druge strane, sam plac na kome je kuća podignuta često vredi jedva 15.000 do 30.000 evra, jer se radi o površinama od 2,5 do maksimalno 4 ara. Kupac tako plaća ogromnu sumu za kvadratni metar građevinskog objekta, dok dobija dvorište u kojem jedva ima mesta za jedan automobil i roštilj, pri čemu sa prozora gleda direktno u komšijski zid ili terasu udaljenu jedva tri metra.
Zašto ih investitori masovno grade: Finansijska računica
Glavni razlog za pojavu ovog trenda jeste visoka cena građevinskog zemljišta u blizini velikih gradova. Investitorima je finansijski neisplativo da kupe plac od 10 ari i na njemu sazidaju jednu prizemnu kuću od 100 kvadrata. Umesto toga, kupuju parcele koje potom cepaju na mikro-placeve od po 2,5 do 3 ara. Na tako malom prostoru nastoje da iskorsite maksimalan indeks izgrađenosti – zidaju u visinu kako bi dobili što više stambenog prostora.
Kalkulacija na papiru izgleda savršeno: troškovi gradnje po kvadratu su niži kada se zida u visinu, a prodajna cena po kvadratu se projektuje kao za stan u novogradnji. Međutim, papir trpi sve, ali tržište ne.
Prednosti novih objekata: Energetska efikasnost i bez ulaganja
Iako teže pronalaze kupce, ove kuće su daleko od toga da su bez kvaliteta. Za specifičan sloj kupaca one nude određene prednosti koje standardne stare kuće u Srbiji nemaju:
- Bez dodatnih radova i majstora: Kupac dobija ključ u ruke sa novom instalacijom, savremenom izolacijom, novom stolarijom i izravnanim podovima.
- Mali troškovi grejanja: Zahvaljujući modernim materijalima, toplotnim pumpama i kvalitetnoj PVC ili ALU stolariji, mesečni računi za komunalije su često niži nego u starim stanovima.
- Savremen raspored prostora: Objekti obično imaju open-space koncept u prizemlju, više kupatila i odvojene spavaće blokove na spratu.
Mane koje odbijaju kupce: Komšija vam sutra gleda u tanjir
Uprkos modernom enterijeru, mane ovih nekretnina su za većinu kupaca nepremostive i predstavljaju glavne razloge zašto kuće staje na oglasima:
- Potpuni izostanak privatnosti: Zbog male udaljenosti od međe, komšije sa spratova doslovno gledaju jedni drugima u dvorište i dnevnu sobu.
- Nema mesta za sadržaje: Na placu od 2,5 ara, nakon što kuća zauzme 80-100 kvadrata u osnovi, ostaje mikro-dvorište u koje ne može da stane ni poštena bašta, a kamoli bazen, garaža ili igralište za decu.
- Problem parkiranja i pristupa: Ova naselja često nastaju u uskim ulicama bez trotoara, pa parkiranje drugog automobila postaje svakodnevna noćna mora.
Kakva je sudbina ovih nekretnina?
Kada uvide da objekat stoji duže od godinu dana, investitori su primorani na ustupke. Najčešći scenario je spuštanje cene za 15 do 20 odsto ispod tržišne, čime kuća ulazi u cenovni rang stanova u širem centru grada.
Drugi model je preuređenje objekta u višeporodičnu zgradu sa dva ili tri zasebna stana, ukoliko vertikalna komunikacija to dozvoljava. Obrni okreni, stručnjaci za nekretnine upozoravaju da je ovo važna lekcija za građevinski sektor: individualna kuća u Srbiji ne prodaje se zbog svojih zidova, već zbog načina života koji diktira plac na kome se nalazi.
Zabranjeno preuzimanje dela ili čitavog teksta i/ili foto/videa, bez navođenja i linkovanja izvora i autora, a u skladu sa odredbama WMG uslova korišćenja i Zakonom o javnom informisanju i medijima.