Mislili ste da svaka zgrada i šupa mora da se prijavi državi? Ovi objekti su zakonski potpuno oslobođeni taksi, za njih vam niko neće tražiti papire
Dodajte Kurir Biznis u vaš Google izborSkoro svaka priča o ozakonjenju objekata u Srbiji počinje istom dilemom, da li svaka nadogradnja, šupa ili objekat u dvorištu mora da se prijavi državi? Odgovor domaćeg zakonodavstva često iznenadi vlasnike, nije svaka nekretnina obuhvaćena obavezom legalizacije. Postoje jasno definisane kategorije objekata koji su ili već pravno uređeni ili su po svojoj prirodi izuzeti iz ovog procesa.
Važno je na samom početku napraviti jasnu razliku, objekti koji se ne smeju legalizovati su oni izgrađeni u zonama i na površinama gde zakon to strogo zabranjuje. S druge strane, objekti koji se ne moraju legalizovati su potpuno druga priča. Njihovi vlasnici nemaju obavezu vođenja posebnog postupka pred gradskom ili opštinskom upravom, jer su po zakonskoj definiciji ili posedovanju kompletne papirologije već izvan domašaja procesa ozakonjenja.
Objekti sa besprekornom građevinskom dokumentacijom
U prvu i najočigledniju grupu objekata izuzetih iz postupka ozakonjenja spadaju oni sa potpuno čistom papirologijom od dana kada je postavljen prvi temelj. Stan, kuća ili poslovni prostor podignut na osnovu pravosnažne građevinske dozvole, čiji je projekat prošao tehničku kontrolu i za koji je izdata upotrebna dozvola, tretira se kao 100% legalan.
Vlasnici ovakvih nekretnina ne ulaze u proces legalizacije, ne plaćaju takse i ne čekaju rešenja. Međutim, stručnjaci upozoravaju da validnost dozvola mora biti potpuna. Građevinska dozvola nije dovoljna ukoliko objekat na terenu odstupa od projekta ili ako nedostaje upotrebna dozvola. Svaka naknadna dogradnja sprata, prepravka fasade ili izmena projekta bez novog odobrenja, prebacuje objekat u kategoriju zgrada sa nepotpunim pravnim statusom.
Pomoćni objekti i njihova ograničenja
Domaće zakonodavstvo prepoznaje kategoriju manjih, pomoćnih objekata za koje se ne izdaje građevinska dozvola, pa samim tim ne podležu ni ozakonjenju. To su objekti koji služe redovnoj upotrebi glavne zgrade i ne menjaju bitno urbanističke parametre parcele:
- Drvene šupe za baštenski alat
- Manje nadstrešnice za automobile
- Pergole iznad terasa
Ipak, način gradnje i dimenzije nisu potpuno slobodni. Čim visina ili površina pređu propisane vrednosti, status objekta se menja. Vlasnici često misle da je šupa u dvorištu automatski izuzeta iz procesa, a potom saznaju da se zbog izlivene betonske ploče i uvedene struje ona tretira kao stalna gradnja za koju su potrebni papiri. Pravilo u praksi je jasno, ukoliko pomoćni prostor postepeno dobije grejanje, prozore i vrata, te počne da podseća na malu stambenu jedinicu, on gubi status izuzetka. Najbrži način da proverite u koju kategoriju spada vaš objekat jeste razgovor sa nadležnom opštinom ili ovlašćenim projektantom.
Privremene i montažne strukture
Kiosci, sezonske bašte ispred kafića, sajamske konstrukcije i montažne tezge nemaju karakter trajnosti. Zbog toga se njihov pravni status ne rešava kroz klasičnu legalizaciju, već putem posebnog odobrenja za postavljanje.
Reč "privremen" mora se shvatiti bukvalno. Odobrenja za ove objekte imaju jasan rok trajanja, što znači da njihovo trajno zadržavanje na lokaciji nije pravno dozvoljeno. Ukoliko kiosk stoji na istom mestu dve decenije, a postavljen je kao sezonski pre 10 godina (i odobrenje je isteklo), on može predstavljati bespravni objekat. Opštinske uprave vrše redovne kontrole na terenu i mogu naložiti uklanjanje takvih struktura ili njihovo vraćanje u okvire dozvoljenih dimenzija.
Manji ekonomski objekti na poljoprivrednom zemljištu
Kako bi država olakšala funkcionisanje poljoprivrednih gazdinstava i izbegla opterećivanje birokratijom, zakon dozvoljava podizanje manjih objekata u svrhu obrade zemlje. U ovu grupu spadaju:
- Plastenici i staklenici
- Ambari i ostave za mehanizaciju skromnijih dimenzija
- Skloništa za stoku
Problem nastaje onog trenutka kada se ekonomski objekat pretvori u stambeni prostor. Koliko god ta improvizacija delovala praktično, pravna granica je stroga. Za stambenu namenu na poljoprivrednom zemljištu potrebno je posebno odobrenje. Bez njega, takav objekat ili mora ići u proces ozakonjenja ili se uopšte ne može legalizovati. Isto pravilo važi i ukoliko se poljoprivredni objekat pretvori u seosko konačište ili prostor za prijem gostiju, izlaskom iz okvira poljoprivrede traži se nov pravni osnov.
Sitne intervencije i građevinski radovi
Radovi koji se nalaze na granici između formalnog postupka i slobodne gradnje obuhvataju:
- Ograde između parcela
- Popločane staze
- Manje potporne zidove
- Bazene ispod određene zapremine
Za ovakve intervencije najčešće je dovoljno samo rešenje o odobrenju za izvođenje radova, dok se za one najsitnije ne traži čak ni to. Postupak legalizacije se na njih svakako ne odnosi. Pravnici savetuju vlasnike da se pre svake građevinske intervencije informišu o kategoriji radova, jer je preventiva znatno jeftinija od kazni. Treba imati na umu i da visina taksi za ozakonjenje direktno zavisi od namene i kvadrature, pri čemu su iznosi za poslovne prostore višestruko veći od onih za stambene objekte.
Kako proveriti tačan status nekretnine?
Najsigurniji i najpouzdaniji način za proveru da li nekretnina ulazi u postupak ozakonjenja jeste uvid u katastar nepokretnosti i konsultacija sa nadležnim opštinskim odeljenjem za urbanizam.
Katastarski izvod pokazuje da li je objekat upisan i po kom pravnom osnovu.
Službenik u opštini može vam dati tačne informacije o raspoloživoj dokumentaciji i statusu.
Geodeti i arhitekte predlažu praktičan savet: uporedite stanje na terenu sa katastarskim izvodom. Ukoliko na parceli postoji objekat koji nije ubeležen u papirima, moguće je da on podleže postupku ozakonjenja. Razlika od svega nekoliko kvadrata često je dovoljna da opštinski organ zatraži dopunu dokumentacije, što redovno iznenađuje vlasnike koji su mislili da im je imovina pravno "čista".
Važnost pravnog statusa pri kupoprodaji
Status nekretnine je danas presudan faktor u prometu. Kuća koja ne zahteva legalizaciju znatno je atraktivnija kupcima, jer oni ne preuzimaju obavezu plaćanja taksi niti neizvesnost čekanja rešenja. Uz to, banke pomno prate dokumentaciju, pa nekretnina bez pravnih tereta neuporedivo lakše ulazi u proces hipotekarnog kreditiranja.
Lokalne samouprave takođe imaju veliki interes da zgrade izađu iz sive zone i prođu kroz ozakonjenje, kako bi se uvela pravna sigurnost i naplatili lokalni prihodi. Zbog svega ovoga, iskusni agenti za nekretnine klijentima uvek savetuju da pre potpisivanja predugovora zatraže list nepokretnosti svežeg datuma i uporede ga sa faktičkim stanjem na terenu. Upravo taj korak je razlika između bezbrižne kupovine i preuzimanja tuđeg, skupog i dugotrajnog pravnog problema.
Biznis Kurir