Stambeni kredit ili kirija - šta se više isplati: Ovo su uporedne cene i računica za tri najveća grada u Srbiji
- U Beogradu je rata za stan od 50 kvadrata gotovo ista kao kirija, u Novom Sadu je viša za 26 evra, a u Nišu je kredit šest evra jeftiniji od zakupa
- Za kupovinu je potrebno veliko učešće: oko 33.300 evra u Beogradu, 24.300 u Novom Sadu i 16.900 u Nišu, bez dodatnih troškova
- Prodajne cene stanova rastu brže od kirija, pa mesečna računica još ne znači da je kupovina odmah isplativija
Stambeni kredit ili kirija u tri najveća grada Srbije više ne razdvaja visina mesečnog izdvajanja. U Beogradu se okvirna rata za stan od 50 kvadrata i prosečna kirija razlikuju za samo 11 evra. U Novom Sadu razlika je 26 evra, dok je u Nišu modelovana rata šest evra niža od zakupnine.
Ta računica, međutim, počinje tek kada kupac obezbedi učešće. Za isti stan potrebno mu je oko 33.300 evra u Beogradu, 24.300 u Novom Sadu ili 16.900 evra u Nišu. To je iznos približno jednak sadašnjoj kiriji za skoro četiri godine.
Stambeni kredit ili kirija ne počinju sa iste finansijske pozicije
Za poređenje smo uzeli stan od 50 kvadrata, uz 20 odsto učešća i otplatu na 25 godina. Kamatnih 4,5 odsto nije pretpostavka: prema poslednjim podacima Narodne banke Srbije, toliko je u julu 2026. u proseku koštao novoodobreni stambeni kredit.
Konkretna ponuda banke može biti drugačija, a efektivna kamata uključuje i dodatne troškove kredita. Dobijene rate zato nisu ponuda određene banke, već uporediv model za sva tri grada. Kod starogradnje treba dodati i porez na prenos apsolutnih prava od 2,5 odsto, ako kupac nema pravo na oslobođenje. Sa učešćem i tim porezom, početni izdatak dostiže približno 37.400 evra u Beogradu, 27.300 u Novom Sadu i 19.000 evra u Nišu - pre procene, overe, hipoteke i osiguranja.
Prodajne cene odmakle su kirijama
Prema podacima našeg portala za septembar 2026, prosečna tražena prodajna cena stambenih nekretnina u Srbiji porasla je 17,69 odsto za godinu dana, dok su kirije povećane 5,46 odsto.
Raskorak je najveći u Beogradu, gde su prodajne cene porasle 12,97, a zakup samo 1,11 odsto. U Novom Sadu odnos je 12,56 prema 2,49 odsto. U Nišu prodajne cene povećane su 11,40, a kirije 6,11 odsto. Stanovi su, dakle, tokom poslednjih godinu dana poskupljivali znatno brže od njihovog zakupa. Zbog toga se odnos stambeni kredit ili kirija pomera u korist podstanara koji još nema dovoljno novca za učešće.
Koliko košta 50 kvadrata u tri grada
Po prosečnoj traženoj ceni od 3.327 evra po kvadratu, stan od 50 kvadrata u Beogradu košta 166.350 evra. Posle učešća ostaje kredit od 133.080 evra, sa okvirnom ratom od 740 evra. Kirija za istu površinu, pri proseku od 14,57 evra po kvadratu, iznosi približno 729 evra.
U Novom Sadu bi takav stan koštao 121.400 evra. Rata kredita od 97.120 evra iznosila bi oko 540 evra, dok se kirija za 50 kvadrata dobija na približno 514 evra.
U Nišu stan po prosečnoj traženoj ceni košta 84.550 evra. Za kredit od 67.640 evra rata bi bila oko 376 evra, naspram kirije od približno 382 evra. Iako je rata šest evra niža, samo porez na prenos kod starogradnje može premašiti 2.100 evra. Ta razlika zato nije dovoljna da kupovinu učini jeftinijom na početku.
Poređenje je ilustrativno: gradski proseci prodaje i zakupa primenjeni su na istu površinu, ali ne opisuju nužno isti stan, lokaciju, stanje ili tip gradnje.
Ostvarene i tražene cene nisu isto
Novi podaci Republičkog geodetskog zavoda pokazuju da je medijalna ostvarena cena u prvom polugodištu iznosila 3.169 evra po kvadratu u užem gradskom području Beograda, 2.356 evra u Novom Sadu i 1.771 evro u Nišu.
Nasuprot tome, naš portal prikazuje tražene cene u oglasima za septembar. Razlika između dve baze nije prosečan popust koji će kupac sigurno dobiti. Period, obuhvat i struktura prodatih i oglašenih nekretnina nisu isti.
RGZ istovremeno beleži da je vrednost prodaje stanova povećana 11,4 odsto, iako je broj ugovora smanjen 1,9 odsto. Tržište je tako apsorbovalo manje prodaja, ali sa većom ukupnom vrednošću.
Kada mesečna računica daje pogrešan odgovor
Oglašena cena stana odgovara iznosu od oko 19 godina sadašnje bruto kirije u Beogradu, 19 godina i osam meseci u Novom Sadu i 18 godina i pet meseci u Nišu. Kupac zauzvrat stiče nekretninu, ali preuzima kamatu, troškove transakcije, održavanje i rizik dugog zaduženja.
Kod dileme stambeni kredit ili kirija, Beograd i Novi Sad trenutno daju malu mesečnu prednost zakupu. U Nišu rata izgleda povoljnije, ali tek kada se zanemare početni troškovi.
Kupovina dobija prednost tek kada vlasnik ostaje dovoljno dugo da rasporedi te troškove, ima stabilne prihode i ne potroši svu ušteđevinu na učešće. Ako je za ulazak u kredit potrebno gotovo četiri godine kirije u gotovini, približno ista mesečna rata još ne stavlja kupca i podstanara na istu početnu liniju.
BiznisKurir/Nekretnine.rs
