Kupujete stan u izgradnji: Ovo su sve prednosti i ono na šta obavezno morate da obratite pažnju
Kupovina stana u izgradnji nosi određene rizike, pre svega zato što takva nepokretnost još uvek nije uknjižena. Zbog toga je važno da svaki kupac bude upoznat sa procedurama i dokumentacijom koju investitor mora da poseduje kako bi objekat dobio upotrebnu dozvolu i bio upisan u katastar nepokretnosti.
Da bi stan mogao da se uknjiži, odnosno da zgrada dobije upotrebnu dozvolu, investitor mora prethodno obezbediti sledeću dokumentaciju:
- informaciju o lokaciji (akt o urbanističkim uslovima) izdatu od nadležnog organa,
- idejni projekat,
- dokaz o pravu svojine ili zakupa na građevinskom zemljištu, odnosno pravo korišćenja na neizgrađenom zemljištu ili svojinu na objektu,
- odobrenje za izgradnju (građevinsku dozvolu) na osnovu koje se objekat gradi, uz prijavu radova,
- glavni projekat usklađen sa građevinskom dozvolom,
- dokaz o izmirenju svih obaveza (gradsko građevinsko zemljište, pošta, elektrodistribucija, vodovod i kanalizacija i slično),
- kao i potvrdu da je objekat izgrađen u potpunosti u skladu sa izdatom dozvolom, bez odstupanja.
Tek nakon ispunjenja svih ovih uslova investitor dobija upotrebnu dozvolu, koja predstavlja ključnu sigurnost za kupca. Zbog toga je izuzetno važno pažljivo odabrati investitora i, koliko god je moguće, proveriti njegovu pouzdanost i dosadašnje poslovanje.
Kada je investitor fizičko lice, što je čest slučaj kod manjih objekata, preporučuje se da se provere iskustva prethodnih kupaca i reputacija investitora.
Ako je celokupna zakonska procedura ispoštovana i nema prepreka za upis u katastar, kao vlasnik stana prvo se upisuje investitor, odnosno lice na koje glasi građevinska dozvola. Nakon toga, kupac se može upisati kao vlasnik na osnovu ugovora o kupoprodaji koji sadrži tzv. clausulu intabulandi, odredbu kojom prodavac daje saglasnost da se kupac upiše kao vlasnik bez dodatne dozvole. Ipak, novim pravilima predviđeno je da prodavac ubuduće mora posebno izdati ovu saglasnost, uz overu kod javnog beležnika.
Stan u izgradnji kupuje se najčešće putem ugovora o kupoprodaji stana u izgradnji ili ugovora o suinvestiranju.
U praksi je čest i ugovor o zajedničkoj izgradnji (suinvestiranju), gde kupac učestvuje u finansiranju izgradnje celog objekta, bilo novcem ili ustupanjem zemljišta, dok se investitor obavezuje da mu po završetku radova prenese vlasništvo nad određenim stanom ili više njih, u skladu sa dogovorom.
Međutim, kako i kupoprodajni ugovori za stanove u izgradnji i ugovori o suinvestiranju nose određene rizike, preporučuje se da kupci angažuju stručnu pomoć. Detaljna provera dokumentacije i pažljivo definisanje ugovornih odredbi sa investitorom ključni su kako bi se rizik sveo na minimum i obezbedila što veća pravna sigurnost.
Biznis Kurir/Nekretnine.rs