Ne kupujte stan dok ne proverite ovo: 5 skrivenih mana novogradnje koje vam investitori nikada neće priznati
Kupovina stana u novogradnji u Srbiji danas je složenija nego ikada. Ponuda je široka, investitora je mnogo, a razlike u kvalitetu gradnje izraženije su nego ranije. Cena može da bude varljiva, pa kupac koji zna šta treba da proveri - od dokumentacije i konstrukcije do instalacija - donosi odluku kojom štiti i svoj novac i buduću vrednost nekretnine.
Dokumentacija, dozvole i pravna sigurnost
Kvalitet objekta počinje mnogo pre same izgradnje. Investitor mora posedovati građevinsku dozvolu, prijavu radova, ugovor o finansiranju (ukoliko je projekat podržan od strane banke), etažni elaborat pre useljenja i upotrebnu dozvolu pre primopredaje. Zgrade koje se prodaju bez kompletne i jasne dokumentacije nose ozbiljne pravne rizike, naročito ako kupac ne može nesmetano da izvrši uknjižbu.
Jedan od najpouzdanijih pokazatelja sigurnosti jeste bankarsko finansiranje, jer banke ulaze isključivo u projekte sa urednim papirima. Kupac koji preskoči proveru dokumentacije kasnije se suočava sa kašnjenjima, nedovršenim radovima ili problemima oko uknjižbe - što često znači i dodatne troškove.
Konstrukcija, materijali i energetska stabilnost
Pravi kvalitet novogradnje ogleda se u konstrukciji i instalacijama, a ne u završnim estetskim detaljima. Iako kupci često obraćaju pažnju na parket i pločice, trajnost objekta zavisi od mnogo važnijih elemenata.
Najvažnije stavke su sledeće:
- Debljina i struktura zidova - Nosivi zidovi treba da budu od pune cigle ili armiranog betona, dok pregradni zidovi tanji od 10 cm uglavnom znače slabiju zvučnu izolaciju.
- Termoizolacija fasade - Standard kvalitetne novogradnje podrazumeva najmanje 12-15 cm termoizolacionog sistema. Manja debljina povećava troškove grejanja i hlađenja i svrstava objekat u niži energetski razred.
- Stolarija - Aluminijumska i kvalitetna PVC stolarija sa troslojnim staklom danas predstavljaju standard A i B razreda. Jeftina PVC stolarija sa lošim dihtovanjem često dovodi do kondenzacije i slabije zvučne izolacije.
- Liftovi - Provereni proizvođači poput KONE, Schindler ili Kleemann garantuju pouzdanost i niže troškove održavanja, dok nepoznati brendovi mogu povećati režijske izdatke već nakon nekoliko godina.
- Instalacije - Struja, voda, kanalizacija i sistemi grejanja moraju biti izvedeni u skladu sa važećim standardima. Loše ili improvizovane instalacije najčešći su uzrok kvarova i reklamacija.
Zvučna izolacija i kvalitet stanovanja
Jedna od čestih primedbi na savremenu novogradnju jeste loša akustika. Kvalitetan objekat ima adekvatnu međuspratnu izolaciju, pravilno izvedene dilatacije i pune zidove bez šupljina. Jednostavan test podrazumeva proveru da li se razgovor iz susednog stana jasno čuje tokom uobičajene komunikacije - ne bi smeo.
Poseban problem kod nekvalitetne gradnje je „propinjanje buke“ kroz vertikale instalacija, dok se u kvalitetnim objektima ovaj problem rešava pravilnom izolacijom i oblaganjem cevi.
Energetski razred kao realan pokazatelj
Energetski razred nije marketinški trik, već zvanični parametar kvaliteta. Razlika između A i C razreda može iznositi i do 500 evra godišnje u troškovima grejanja i hlađenja. A i B razred najčešće podrazumevaju deblju izolaciju, bolju stolariju, stabilnije fasadne sisteme i niže ukupne troškove vlasništva. Kupac koji ignoriše energetski razred zapravo prihvata buduće veće izdatke.
Zajedničke prostorije, garaže i tehnički standard
Standard zgrade ogleda se i u detaljima: uređenju ulaznog hola, ventilaciji garaže, postojanju hidrantske mreže, video-nadzora, protivpožarnih sistema, kao i u kvalitetu keramike i održavanju hodnika. Objekti bez adekvatne ventilacije i odvodnih sistema često se već u prvim godinama suočavaju sa vlagom i neprijatnim mirisima.
Garažni prostori moraju imati pravilno rešenu ventilaciju i odvode, jer u suprotnom dolazi do oštećenja betonskih ploča, što kasnije zahteva velika ulaganja stanara.
Reputacija investitora i prethodni projekti
Jedan od ključnih, a često zanemarenih faktora jeste iskustvo i reputacija investitora. Neophodno je proveriti ranije projekte istog investitora, kvalitet izvedenih radova, poštovanje rokova i zadovoljstvo stanara. Investitori sa stabilnim poslovanjem, pouzdanim izvođačima i transparentnim radom nude predvidiv i sigurniji proizvod, dok drugi nose rizik dodatnih troškova i kašnjenja.
Kupac koji proveri investitora kupuje sigurnost, kupac koji ne proveri najčešće kupuje problem. Kvalitetna zgrada znači niže režijske troškove, manje kvarova, stabilnu tržišnu vrednost i veći komfor. Loša gradnja donosi stalne popravke, visoke račune i pad vrednosti. Onaj ko sistematski proveri dokumentaciju, konstrukciju, instalacije i reputaciju investitora donosi odluku koja traje 20 ili 30 godina - a upravo u tome je suština kvalitetne novogradnje u Srbiji.
Biznis Kurir