Imate stan ili kuću koju ne koristite za život: Hrvati zabrinuti zbog najave novih pravila EU o ograničenju nekretnina
Dodajte Kurir Biznis u vaš Google izbor- Evropska komisija predlaže okvir koji bi državama omogućio strožu kontrolu kupovine i korišćenja nekretnina koje nisu primarno mesto stanovanja, ali predlog još nije usvojen
- Hrvatska upozorava da bi takva pravila mogla da ugroze privatno vlasništvo i slobodno tržište, dok već ima sopstvene mehanizme za ograničavanje kratkoročnog izdavanja stanova
- Privatni izdavaoci tvrde da bi nova ograničenja mogla da budu neujednačena i da ne bi nužno povećala broj stanova za dugoročni najam
Vlasnici stanova i kuća koji svoje nekretnine ne koriste za stalno stanovanje mogli bi se suočiti sa novim ograničenjima. Evropska komisija predložila je pravila koja bi državama članicama omogućila strožu kontrolu kupovine i korišćenja dodatnih nekretnina, naročito u gradovima i turističkim mestima u kojima lokalno stanovništvo sve teže dolazi do sopstvenog doma. Reč je o predlogu koji još nije usvojen, a mogućnost njegove primene već izaziva neslaganja.
Stroža pravila
Hrvatska je posebno zanimljiv primer jer je početkom 2025. godine već uvela stroža pravila za kratkoročno izdavanje stanova. Prema Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada, vlasnici koji žele da stan izdaju turistima moraju da pribave saglasnost dve trećine suvlasnika, uključujući i sve neposredne susede čiji se stanovi graniče sa njihovim. Oni koji su se ovim poslom bavili pre stupanja zakona na snagu dobili su prelazni rok za pribavljanje saglasnosti.
Sada se postavlja pitanje da li će Hrvatska prihvatiti i dodatne mogućnosti ograničavanja koje predviđa evropski Akt o priuštivom stanovanju (Affordable Housing Act). Evropska komisija želi da ovim dokumentom pomogne državama u borbi protiv stambene krize, ali se istovremeno otvara rasprava o tome koliko država sme da zadire u prava vlasnika nekretnina.
Ministarstvo upozorava na moguće posledice
Evropska komisija predstavila je Akt o priuštivom stanovanju u septembru ove godine. Predlog predviđa okvir u kojem bi nacionalne, regionalne i lokalne vlasti mogle da ograniče sticanje ili korišćenje nekretnina koje ne služe kao primarno mesto stanovanja, ali samo ako za takve mere postoje opravdani razlozi.
Važno je naglasiti da evropski predlog ne uvodi automatsku zabranu kupovine druge nekretnine niti obavezuje države članice da uvedu takva ograničenja. O eventualnim merama odlučivale bi nadležne vlasti, uz obavezu da dokažu da su one neophodne i srazmerne cilju koji žele da postignu.
Iz Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Hrvatske, na čijem je čelu Branko Bačić, poručili su da Hrvatska načelno podržava evropske napore usmerene na povećanje dostupnosti stanova, ali ima ozbiljne primedbe na mogućnost ograničavanja kupovine nekretnina koje nisu namenjene stalnom stanovanju.
- Predlog sam po sebi ne uvodi zabranu kupovine niti obavezuje države članice da uvedu ograničenja, već im omogućava donošenje takvih mera pod propisanim uslovima - odgovorili su iz Ministarstva.
Zaštita privatnog vlasništva
U Ministarstvu posebno upozoravaju na značaj zaštite privatnog vlasništva i slobodnog tržišta. Smatraju da bi restriktivne mere mogle da otvore niz problema, od pitanja njihove stvarne delotvornosti do nadzora nad sprovođenjem i mogućnosti zaobilaženja pravila.
- Zbog toga je neophodno proceniti njihovu opravdanost, neophodnost i srazmernost, posebno u odnosu na manje restriktivne mere. Zabrinutost za zaštitu prava vlasništva prepoznata je i u preliminarnim primedbama Hrvatske, što ne znači da se ona protivi celokupnom evropskom okviru - poručuju iz Ministarstva.
Protiv predloga se već izjasnila hrvatska evroposlanica iz HDZ-a Nikolina Brnjac, članica Posebnog odbora za stambenu krizu u Evropskoj uniji. Ona ga je ocenila kao „ekstremnu meru kojom bi se ugrozilo pravo na vlasništvo nad imovinom“.
Hrvatska već može da ograniči izdavanje stanova
U Ministarstvu smatraju da prilikom donošenja novih evropskih pravila mora da se uzme u obzir činjenica da Hrvatska već ima zakonske mehanizme za regulisanje turističkog smeštaja.
Osim saglasnosti suvlasnika, koja je obavezna za kratkoročno izdavanje stanova u stambenim zgradama, Zakon o turizmu omogućava jedinicama lokalne samouprave da ograniče smeštajne kapacitete na osnovu planova upravljanja turističkim destinacijama i procene njihovih prihvatnih kapaciteta.
Zbog toga iz Ministarstva poručuju da bi novi evropski okvir morao da uvaži postojeće nacionalne propise i ovlašćenja lokalnih vlasti.
- Smatramo da budući evropski okvir treba da očuva oba mehanizma, nacionalne i lokalne nadležnosti, kao i pravo suvlasnika na zaštitu kvaliteta stanovanja, uz uvažavanje posebnosti gradova, ostrva i turistički opterećenih područja - navode iz Ministarstva.
Dodatni problem vide u obavezi dokazivanja da je određena delatnost tokom najmanje tri prethodne godine značajno negativno uticala na dostupnost ili priuštivost stanovanja. Smatraju da bi takav zahtev mogao da uspori uvođenje novih mera.
Iznajmljivači upozoravaju na protivrečnosti
Predložena pravila izazvala su zabrinutost i među privatnim izdavaocima smeštaja. Marina Đukanović, članica Izvršnog odbora udruženja "Spasimo male porodične izdavaoce smeštaja“ i članica Veća za javne poslove Evropskog udruženja vlasnika kuća za odmor, smatra da se iza cele rasprave krije sukob između potrebe za priuštivim stanovanjem i prava vlasnika da slobodno raspolažu svojom imovinom.
Ona objašnjava da evropski predlog ne propisuje konkretne zabrane, već državama daje mogućnost da ih uvedu pod određenim uslovima. Pritom bi morale da dokažu da postoji pritisak na stambeno tržište i da je delatnost koju nameravaju da ograniče značajno doprinela tom problemu.
Prema njenom mišljenju, upravo se tu vidi nedoslednost hrvatskog pristupa.
- Zakon o upravljanju i održavanju zgrada propisuje pribavljanje saglasnosti za kratkoročno izdavanje stanova u zgradama, a primenjuje se na celoj teritoriji države, bez obzira na to da li je reč o zgradi u Virovitici, gde možda nema pritiska na stambeni fond, ili u Splitu, gde takav pritisak postoji. U tom smislu, Vlada je protivrečna - smatra Đukanović.
Ona upozorava da se evropski okvir zasniva na opravdanosti i srazmernosti ograničenja, dok se hrvatska pravila o saglasnosti suvlasnika primenjuju na celoj teritoriji zemlje, bez obzira na razlike između lokalnih tržišta nekretnina.
Deo evropskih država protivi se predlogu
Rasprava o novim pravilima vodi se i među državama članicama Evropske unije. Đukanović navodi da su Italija, Austrija i Nemačka već formalno odbile predloženi Akt, dok države članice imaju rok do 17. novembra da iznesu primedbe koje se odnose na načelo supsidijarnosti. Reč je o pitanju da li se predloženim evropskim propisom zadire u oblasti koje bi države članice trebalo samostalno da uređuju.
Prema njenom mišljenju, ni unutar Evropskog parlamenta ne postoji jedinstven stav. Socijalisti snažno podržavaju evropsko regulisanje kojim bi se ublažila stambena kriza, dok Evropska narodna partija i druge stranke desnog centra imaju znatno više rezervi.
Đukanović ne isključuje mogućnost da hrvatska vlada i evroposlanici HDZ-a zauzmu različite stavove.
- Biće zanimljivo videti šta će uraditi naša vlada i kako će glasati naši evroposlanici. Nije isključeno da vlada podrži predlog, a da evroposlanici HDZ-a glasaju protiv njega - kaže Đukanović.
Hoće li manje apartmana značiti i više stanova za građane?
Jedno od ključnih pitanja jeste da li bi ograničavanje turističkog izdavanja zaista povećalo broj stanova dostupnih građanima za dugoročno stanovanje.
Đukanović kao primer navodi francusku Baskiju, gde su već uvedena ograničenja kratkoročnog izdavanja smeštaja. Prema podacima na koje se poziva, od približno 3.000 smeštajnih jedinica koje su prestale da se izdaju na kraći rok, samo pet odsto prešlo je u dugoročni najam.
Smatra da je razlog u različitim načinima na koje vlasnici koriste svoje nekretnine. Neki izdaju samo deo stana ili kuće, drugi u njima borave tokom dela godine, dok pojedini ne žele dugoročne podstanare zbog pravne nesigurnosti.
Zbog toga upozorava da bi ograničenja mogla da imaju i neželjene posledice. Deo nekretnina mogao bi da ostane prazan, neke bi mogle da budu prodate, dok bi pojedini vlasnici mogli da nastave da izdaju smeštaj neprijavljeno.
- Kod nas će se, ako taj Akt bude prihvaćen, verovatno dogoditi da će deo ljudi izdavati stanove na crno - smatra Đukanović.
Zašto se ograničava turističko izdavanje, a ne poslovni prostori?
Predstavnica malih izdavalaca smeštaja upozorava i na veliki broj stanova koji se koriste u poslovne svrhe. Pozivajući se na podatke Državnog zavoda za statistiku, navodi da se u Hrvatskoj više od 112.000 stanova izdaje za poslovne namene, dok se broj stanova koji se koriste kao apartmani, prema njenim procenama, kreće između 15.000 i 20.000.
Zbog toga smatra da bi trebalo otvoriti raspravu o tome zašto se ograničenja prvenstveno odnose na turistički smeštaj, a ne i na druge načine korišćenja stambenih nekretnina.
- Da je državi zaista stalo do toga da se stambene nekretnine koriste za stanovanje, zar ne bi bilo logičnije da insistira na tome da se sve poslovne delatnosti izmeste iz stambenih zgrada ili da i one moraju da dobiju saglasnost suvlasnika, kao što je slučaj sa kratkoročnim izdavanjem stanova?- zaključuje Đukanović.
Biznis Kurir/Dnevno.hr