Da li može da se proda stan za koji nije plaćan porez: Ko namiruje dugovanje stari ili novi vlasnik nekretnine
Dodajte Kurir Biznis u vaš Google izbor- Stan može da se proda i ako porez na imovinu nije plaćen, jer stari dug ostaje obaveza prodavca, a kupac plaća porez tek od dana sticanja prava.
- Ako je na nekretnini upisana poreska hipoteka, zabrana otuđenja ili druga zabeležba, teret ostaje vezan za stan i može otežati ili onemogućiti prodaju.
Kupac je pronašao stan, dogovorio cenu i zakazao potpisivanje ugovora, a prodavac tek tada priznaje da nekoliko godina nije plaćao porez na imovinu. Poreski dug na stanu ne znači automatski da nekretnina ne može da bude prodata niti da će kupac morati da izmiri stare obaveze. Međutim, odgovor se menja ako je zbog duga na stanu već upisana poreska hipoteka ili zabrana raspolaganja.
Osnovna razlika glasi: poreski dug pripada obvezniku, dok upisani teret ostaje vezan za nepokretnost. Zato kupac treba da proveri i poresko stanje prodavca i podatke upisane u katastru.
Poreski dug na stanu ne prelazi automatski na kupca
Godišnji porez na imovinu plaća lice koje je vlasnik nepokretnosti u periodu za koji je obaveza nastala. Ako prodavac nije izmirio ranije rate, glavni dug i obračunata kamata ostaju njegova obaveza i posle prodaje.
Prema Zakonu o porezima na imovinu, obaveza prodavca prestaje danom kojim prestaje njegovo pravo na nepokretnosti, dok kupcu poreska obaveza nastaje kada stekne pravo na stan.
Kupac, dakle, plaća svoj porez od dana sticanja, a ne neizmirene rate prethodnog vlasnika. U kupoprodajnom ugovoru ipak treba precizirati da prodavac snosi sve obaveze nastale do dana prenosa prava svojine ili drugog ugovorenog preseka.
Stan može da se proda i kada porez nije plaćen
Samo postojanje poreskog duga ne stvara automatski zabranu prodaje. Ako poreski organ nije obezbedio naplatu upisom tereta ili pokrenuo postupak koji ograničava raspolaganje, vlasnik u načelu može da zaključi kupoprodajni ugovor.
To, međutim, ne znači da kupac treba da zanemari dug. Solemnizacija ugovora kod javnog beležnika nije potvrda da je prodavac izmirio godišnji porez na imovinu. Notar proverava identitet stranaka, pravni osnov, podatke iz katastra i druge uslove za promet, ali neizmirena obaveza može postojati iako još nije upisana kao teret. Problem postaje ozbiljniji kada je poreski organ već preduzeo mere prinudne naplate.
Poreska hipoteka ostaje na stanu i posle prodaje
Zakon o poreskom postupku i poreskoj administraciji omogućava da se radi obezbeđenja poreskog potraživanja ustanovi založno pravo na nepokretnosti poreskog dužnika.
Kada je poreska hipoteka upisana u katastar, prodaja sama po sebi ne briše teret. Kupac možda ne postaje lični poreski dužnik, ali stiče opterećenu nepokretnost iz čije vrednosti dug može da bude naplaćen. To znači da bi u postupku prinudne naplate mogao da ostane bez stana koji je uredno platio prodavcu.
Ako je upisana zabrana otuđenja, zabeležba prinudne naplate ili drugo ograničenje, zaključenje posla i upis novog vlasnika mogu biti onemogućeni ili znatno otežani. Zato formulacija da „dug ostaje prodavcu” nije dovoljna zaštita kada postoji teret na samoj nepokretnosti.
Kupac treba da proveri i katastar i poresko stanje
Pre potpisivanja ugovora kupac treba da proveri aktuelne podatke preko javnog pristupa Republičkog geodetskog zavoda i pribavi svež izvod iz baze katastra nepokretnosti. Posebnu pažnju treba obratiti na hipoteke, zabeležbe izvršenja, zabrane otuđenja i druge terete.
Od prodavca treba tražiti i uverenje nadležne lokalne poreske administracije o stanju obaveza po osnovu poreza na imovinu, kao i poslednje poresko rešenje i dokaze o uplati. Katastar može pokazati upisani teret, ali ne mora da otkrije poreski dug zbog kojeg postupak obezbeđenja još nije pokrenut.
Ako dug postoji, ugovorom se može predvideti da se odgovarajući deo kupoprodajne cene upotrebi za njegovo izmirenje. Kod upisane poreske hipoteke nije dovoljno da prodavac samo pokaže uplatnicu. Potrebno je pribaviti odgovarajući akt poreskog organa i sprovesti brisanje tereta u katastru.
Stari dug nije isto što i porez nastao prodajom
Godišnji porez na imovinu ne treba mešati sa porezom na prenos apsolutnih prava niti sa eventualnim porezom na kapitalnu dobit. Te obaveze mogu nastati zbog same prodaje i uređuju se odvojeno od ranijeg duga prodavca.
Najbezbednije je da se kupoprodajna cena ne isplati u celosti dok se ne utvrdi stvarno poresko stanje i ne uklone svi upisani tereti. Poreski dug na stanu ostaje obaveza prodavca, ali poreska hipoteka ostaje na nekretnini sve dok zvanično ne bude izbrisana.
Biznis Kurir/Nekretnine.rs