Kako da legalno podelite kuću na dva stana: Odvojeni ulazi i struja ne znače ništa, evo šta vam tačno treba od papira za etažiranje
Dodajte Kurir Biznis u vaš Google izborProdaja jednog stana u kući moguća je kao prodaja zasebne nepokretnosti samo ako je taj stan pravno formiran i u katastru evidentiran kao poseban deo objekta. Činjenica da kuća ima dva ulaza, dve kuhinje, odvojena kupatila ili posebna brojila sama po sebi ne znači da u katastru postoje i dva posebna stana.
Ako je u listu nepokretnosti upisana samo kuća kao jedan objekat, vlasnik ne može kupcu preneti isključivo vlasništvo nad "stanom u prizemlju" ili "stanom na spratu" kao da je reč o zasebnoj nekretnini. U takvoj situaciji može se prodati suvlasnički udeo u celoj kući, ali to nije isto što i kupovina konkretnog stana.
Sve zavisi od toga da li je stan upisan kao poseban deo
Zakon o stanovanju i održavanju zgrada definiše stan kao poseban deo zgrade koji predstavlja funkcionalnu celinu, sastoji se od prostorija namenjenih stanovanju i, po pravilu, ima zaseban ulaz.
Ipak, da bi se jedan stan u kući mogao prodati kao samostalna nepokretnost, mora biti jasno određen i evidentiran u katastru. To podrazumeva podatke poput broja posebnog dela, sprata, strukture, korisne površine i vlasnika.
Zakon o državnom premeru i katastru predviđa da katastar sadrži odvojene podatke o parcelama, objektima i posebnim delovima objekata. Zato dokument na osnovu kojeg se traži upis mora precizno označiti nepokretnost u skladu sa katastarskim podacima.
Dva ulaza i odvojena brojila nisu dovoljni
U praksi se često smatra da dva ulaza ili zasebni računi za struju automatski dokazuju da kuća ima dva stana. Međutim, oni mogu samo da potvrde da se objekat koristi na dva odvojena načina. Ne mogu da zamene građevinsku dokumentaciju niti katastarski upis.
Isto važi i za dogovor članova porodice da jednom pripada prizemlje, a drugom sprat. Takav dogovor može uređivati način korišćenja kuće, ali sam po sebi ne stvara dva pravno zasebna dela i ne omogućava da se jedan od njih proda i uknjiži kao samostalan stan.
Zato pre oglasa, kapare ili potpisivanja ugovora treba proveriti list nepokretnosti, građevinsku dokumentaciju i projekat na osnovu kojeg je kuća izgrađena.
Ako nema etažiranja, može se prodati suvlasnički deo
Kada kuća nije podeljena na posebne delove, vlasnik cele nepokretnosti može da proda svoj idealni deo, na primer jednu polovinu kuće.
Kupac tada postaje suvlasnik cele kuće i odgovarajućeg prava na zemljištu, a ne isključivi vlasnik određenog sprata ili dela kuće.
Suvlasnici mogu međusobnim sporazumom da dogovore da jedan koristi gornji, a drugi donji deo objekta. Međutim, takav dogovor o korišćenju ne pretvara te delove u zasebne nepokretnosti.
U slučaju kasnijeg spora, prava suvlasnika vezuju se za njihove upisane suvlasničke udele, a ne za neformalnu podelu prostora.
Ovakva kupovina može predstavljati problem i prilikom dobijanja stambenog kredita, upisa hipoteke ili kasnije prodaje. Kupac bi zato trebalo da proveri da li postoje drugi suvlasnici, eventualni tereti na nepokretnosti, kao i pravo preče kupovine.
Kako kuća može da se podeli na dva posebna stana?
Da bi prodaja jednog stana u kući bila pravno uređena, prvo treba proveriti postojeću građevinsku i tehničku dokumentaciju. Ako građevinska i upotrebna dozvola već predviđaju dva stana, postupak formiranja posebnih delova može biti jednostavniji, uz izradu potrebne dokumentacije i njihov upis u katastar.
Problem nastaje kada je drugi stan formiran naknadnom adaptacijom, dogradnjom ili promenom namene bez odgovarajuće dokumentacije. U tom slučaju najpre je potrebno rešiti pravni status izvedenih radova.
Sam geodetski elaborat ne može da zameni dokumentaciju koja nedostaje.
Važeći Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima obuhvata i određene neevidentirane posebne delove objekata. Postupak se sprovodi putem digitalne platforme, uz dokumentaciju koja može obuhvatiti skicu posebnih delova, specifikaciju, geodetski elaborat i dokaz o osnovu sticanja.
Ipak, činjenica da je kuća fizički podeljena na dva dela ne znači automatski da će oba dela moći da budu upisana kao zasebne nepokretnosti.
Šta proveravaju notar i banka?
Kod prodaje stana u kući notar mora da ima jasno određen predmet ugovora. Proveravaju se identitet vlasnika, sadržina ugovora i način na koji je nepokretnost označena.
Ako konkretan stan nije evidentiran u katastru kao poseban deo, ugovor kojim se prodaje baš taj stan neće imati isti osnov za neposrednu uknjižbu kao ugovor za stan koji je već upisan kao posebna nepokretnost.
Banka dodatno proverava da li nekretnina može da bude odgovarajuće sredstvo obezbeđenja. Neupisan stan ili kupovina samo idealnog dela kuće mogu značajno otežati dobijanje stambenog kredita i upis hipoteke.
Šta je najsigurniji redosled?
Najbezbednije je da se pre bilo kakve prodaje prvo proveri kompletna dokumentacija, zatim utvrdi da li postoje uslovi za formiranje i upis posebnih delova, a tek nakon toga zaključuje ugovor o prodaji.
Dok se to ne uradi, "prodaja jednog stana u kući" u mnogim slučajevima zapravo znači prodaju suvlasničkog udela u celoj kući. To je pravno drugačija transakcija i sa sobom nosi dodatne rizike koje kupac mora da razume pre nego što uplati kaparu ili potpiše ugovor.
Biznis Kurir/Nekretnine.rs