Zlato ili stan? Šta je investitorima donelo veći prinos od 2021. do 2025.
Dodajte Kurir Biznis u vaš Google izbor- Od 2021. do 2025. vrednost tržišta nekretnina u Srbiji rasla je, ali uz manje transakcija i veće cene, dok su stanovi ostali glavni deo prometa.
- Investiciono zlato je u istom periodu ostvarilo znatno veći prinos od stanova, uz veću likvidnost i lakše upravljanje ulaganjem.
Sa vremenske distance danas je moguće sagledati kako su se u takvim okolnostima pokazala dva najčešća oblika ulaganja građana Srbije – nekretnine i investiciono zlato.
Kupovina nekretnine u Srbiji decenijama se smatra jednim od najsigurnijih načina očuvanja kapitala. Stan ili kuća nisu samo investicija, već i mesto za život, izvor prihoda od zakupa i dugoročna porodična sigurnost. Nasuprot tome, investiciono zlato nema upotrebnu vrednost niti donosi prihod od izdavanja, ali predstavlja globalno prepoznatu finansijsku imovinu čija se vrednost formira na međunarodnom tržištu. Analiza podataka Republičkog geodetskog zavoda, Republičkog zavoda za statistiku i Evropske centralne banke pokazuje da su oba oblika imovine u posmatranom periodu povećala vrednost, ali na bitno različite načine i uz različit odnos prinosa, rizika i likvidnosti.
Rekord po vrednosti, ali ne i po prometu
Na prvi pogled, tržište nekretnina u Srbiji deluje snažnije nego ikada. Ukupna vrednost prometa porasla je sa oko 6,1 milijardu evra u 2021. na rekordnih 8,1 milijardu evra u 2025. godini, što predstavlja rast od gotovo 33 odsto. Međutim, iza tog rekorda krije se podatak koji menja perspektivu – broj kupoprodaja nije rastao. Naprotiv, smanjen je sa 138.180 na 129.185 transakcija, odnosno za oko 6,5 procenata. To znači da rekordna vrednost tržišta nije rezultat većeg broja kupaca ili življe trgovine, već pre svega viših cena. Kroz manji broj transakcija danas prolazi znatno više kapitala nego pre četiri godine. Tržište nekretnina nije postalo šire – postalo je skuplje.
Trend se nastavlja i u 2026. godini
Najnoviji podaci Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) pokazuju da se isti trend nastavlja i tokom 2026. godine. U prvom polugodištu ukupna vrednost tržišta nepokretnosti u Srbiji dostigla je 4,2 milijarde evra, što predstavlja rast od 10,1 odsto u odnosu na isti period prethodne godine. Istovremeno, broj kupoprodajnih ugovora povećan je za svega 0,2 odsto, na 61.343. Razlika između rasta vrednosti i tržišne aktivnosti još je izraženija kod stanova. Vrednost prometa stanova porasla je za 11,4 odsto, dok je broj zaključenih ugovora istovremeno smanjen za 1,9 odsto. Stanovi su činili 61 odsto ukupne vrednosti tržišta, sa prometom od oko 2,5 milijardi evra.
RGZ je od 2026. godine počeo da objavljuje i poseban izveštaj „Statistika cena nepokretnosti“, prema kojem je prosečna cena prometovanog stana u Srbiji u prvom polugodištu dostigla 100.157 evra. Novi podaci tako dodatno potvrđuju obrazac koji je bio vidljiv i prethodnih godina – ukupna vrednost tržišta nekretnina raste znatno brže od broja realizovanih transakcija. Drugim rečima, rast tržišta i dalje je pre svega rezultat većih vrednosti pojedinačnih transakcija, dok obim trgovanja ostaje gotovo nepromenjen.
Kreditni kupci se vraćaju na tržište
Trend oporavka kreditno finansirane kupovine nastavljen je i tokom 2026. godine. U prvom polugodištu kreditno plaćanje evidentirano je kod 33 odsto kupoprodaja stanova, što predstavlja rast od tri procentna poena u odnosu na isti period prethodne godine. Na nivou celog tržišta nepokretnosti krediti su učestvovali u 14 odsto ugovora. Ovi podaci dodatno pokazuju koliko dinamika tržišta nekretnina zavisi od dostupnosti finansiranja, kamatnih stopa i kupovne moći stanovništva.
Za isti broj stanova – milijardu i po evra više
Najveći deo tržišta čine stanovi, koji su tokom 2025. godine učestvovali sa oko 60 odsto ukupne vrednosti prometa ili približno 4,8 milijardi evra. Ono što posebno privlači pažnju jeste činjenica da je broj prodatih stanova ostao gotovo nepromenjen – sa oko 50.275 ugovora u 2021. na 49.771 u 2025. godini. Ipak, vrednost tog segmenta porasla je sa približno 3,3 na 4,8 milijardi evra. Drugim rečima, za gotovo isti godišnji obim tržišta bilo je potrebno oko milijardu i po evra više kapitala nego četiri godine ranije. Prosečna cena postojećeg stana u 2025. godini dostigla je 83.780 evra, dok je prosečna cena stana u novogradnji iznosila 96.433 evra. Samo u odnosu na prethodnu godinu prosečna cena kvadrata postojećih stanova porasla je za gotovo 11 procenata, dok je kod novogradnje rast iznosio skoro šest procenata.
Sličan obrazac prisutan je i kod kuća. Tokom 2025. broj zaključenih ugovora bio je manji za 1,4 odsto nego godinu ranije, dok je ukupna vrednost prometa porasla za 8,8 procenata. I ovde se potvrđuje isti trend – rast vrednosti tržišta bio je znatno brži od rasta tržišne aktivnosti.
Tržište koje zavisi od kredita
Na oporavak tržišta nakon usporavanja tokom 2023. godine značajno je uticao povratak kupaca koji koriste stambene kredite. Udeo kreditno finansiranih kupovina stanova pao je sa 34 odsto u 2021. na svega 17 procenata u 2023. godini, da bi se 2025. ponovo povećao na 31 procenat. U ukupnom prometu svih nepokretnosti kredit je učestvovao u svega 14 odsto transakcija.
Ovi podaci pokazuju koliko je tržište nekretnina povezano sa kamatnim stopama, bankarskim uslovima i kupovnom moći stanovništva. Kada finansiranje poskupi, tržišna aktivnost brzo slabi.
Brojke presuđuju u korist zlata
Direktno poređenje prinosa zahteva određeni metodološki oprez. Kod zlata se prati ista standardizovana jedinica – fina unca – dok prosečna vrednost prodatih stanova zavisi od strukture tržišta, odnosno od toga koje su nekretnine tokom godine bile predmet kupoprodaje. Ipak, podaci dovoljno jasno pokazuju relativan intenzitet rasta oba tržišta.
Prosečna vrednost stanova u prometu porasla je sa oko 65.500 evra krajem 2021. na oko 89.977 evra u 2025. godini, što predstavlja nominalni rast od približno 37 odsto ili prosečnu godišnju stopu od oko 8,3 procenta. U istom periodu cena fine unce investicionog zlata porasla je sa oko 1.609 na 3.669 evra, odnosno za približno 128 procenata, uz prosečan godišnji rast od oko 22,9 procenata.
Posmatrano isključivo kroz tržišnu vrednost, zlato je u ovom četvorogodišnjem periodu ostvarilo višestruko veći prinos od tržišta stanova u Srbiji.
Nekretnina donosi rentu, ali i troškove
Za razliku od investicionog zlata, nekretnina može doneti dodatni prihod kroz izdavanje, što predstavlja njenu važnu investicionu prednost. Međutim, bruto zakupnina nije isto što i neto prinos. Na konačan rezultat utiču porezi, održavanje, renoviranje, opremanje, osiguranje, periodi bez zakupca, troškovi posredovanja, kao i troškovi kupovine i prodaje. Ukoliko je nekretnina kupljena kreditom, konačan prinos dodatno zavisi od troškova finansiranja.
Zbog toga prihod od zakupa može značajno poboljšati ukupni rezultat investicije, ali ne predstavlja automatsku garanciju da će ulaganje u nekretninu biti isplativije od ulaganja u druge oblike imovine.
Likvidnost kao skrivena prednost
Analizu tržišta nekretnina treba posmatrati i kroz ponudu. U Srbiji se poslednjih godina izdaje oko 30.000 građevinskih dozvola godišnje, kojima je planirana izgradnja približno 40.000 stanova. Istovremeno, završena stambena površina povećana je sa oko 3,15 miliona kvadratnih metara u 2021. na više od 4,2 miliona kvadratnih metara u 2024. godini.
Ovi podaci sami po sebi ne znače da na tržištu postoji višak ponude, ali pokazuju da budući rast cena neće zavisiti samo od ograničene izgradnje, već pre svega od snage tražnje. To ujedno znači da će izbor lokacije, kvalitet nekretnine i trenutak kupovine imati sve veći uticaj na konačan investicioni rezultat.
Georgi Hristov, direktor „Tavex zlato&srebro“, kaže da ne postoji univerzalno najbolja investicija, već da sve zavisi od ciljeva investitora.
"Nekretnine imaju svoju vrednost, posebno kada donose prihod od zakupa i kada se posmatraju kao dugoročna imovina. Međutim, podaci za period od 2021. do 2025. godine pokazuju da je investiciono zlato ostvarilo znatno snažniji rast tržišne vrednosti, uz veću likvidnost i mogućnost postepenog ulaganja i prodaje. Upravo zbog te fleksibilnosti i činjenice da nije vezano za jedno lokalno tržište, sve više investitora danas zlato ne posmatra kao alternativu nekretninama, već kao važan deo dobro diversifikovanog portfolija“, dodaje Hristov.
Posmatrano kroz period od 2021. do 2025. godine, i nekretnine i investiciono zlato potvrdili su da mogu predstavljati efikasan način očuvanja vrednosti kapitala, ali sa bitno različitim investicionim karakteristikama. Nekretnine nude mogućnost ostvarivanja prihoda od zakupa, ali zahtevaju veći početni kapital, aktivno upravljanje i veću zavisnost od lokalnih tržišnih okolnosti i uslova finansiranja.
Najnoviji podaci za prvo polugodište 2026. godine ne menjaju ovu sliku. Vrednost tržišta stanova nastavila je snažno da raste, dok je broj realizovanih kupoprodaja blago smanjen. To dodatno potvrđuje trend da rast ukupne vrednosti tržišta nekretnina ne prati proporcionalan rast tržišne aktivnosti.
S druge strane, investiciono zlato je u posmatranom periodu zabeležilo znatno veći rast tržišne vrednosti, uz visoku likvidnost, veću deljivost i jednostavnije upravljanje ulaganjem. Zbog toga izbor između ove dve vrste imovine ne treba posmatrati kao pitanje „ili–ili“, već kao odluku koja zavisi od investicionih ciljeva, vremenskog horizonta i spremnosti investitora da prihvati različite vrste rizika.
Podaci za period od 2021. do 2025. godine, uz najnovija kretanja na tržištu nekretnina tokom 2026. godine, pokazuju da je investiciono zlato u analiziranom periodu ostvarilo znatno snažniji rast tržišne vrednosti, dok nekretnine zadržavaju svoje specifične prednosti, pre svega mogućnost ostvarivanja prihoda od zakupa.
Biznis Kurir