Kolika vam plata treba za stan od 100.000: Ovo je računica za nekretninu u Beogradu, Novom Sadu i Nišu
Dodajte Kurir Biznis u vaš Google izbor- Za stan od 100.000 evra rata kredita uz 20.000 evra učešća i 30 godina otplate iznosi oko 405 evra, što traži oko 119.000 dinara plate ako rata ne prelazi 40 odsto prihoda.
- Isti budžet u Beogradu daje oko 32 kvadrata, u Novom Sadu 42, a u Nišu 56 kvadrata, pa lokacija presudno menja šta kupac može da dobije za isti novac.
Za stan od 100.000 evra prosečna plata u Srbiji dovoljna je samo na papiru i pod određenim uslovima. Uz učešće od 20.000 evra, kredit na 30 godina i kamatu od 4,5 odsto, rata bi iznosila oko 405 evra. To je gotovo 40 odsto prosečne zarade, ali više od polovine medijalne plate.
Uzmimo dva kupca sa istom neto platom od 120.401 dinar, koliko je prema Republičkom zavodu za statistiku iznosila prosečna zarada u junu 2026. Isti budžet i ista mesečna obaveza neće im doneti isti dom. Razdvaja ih grad u kojem kupuju i broj kvadrata koji za taj novac mogu da dobiju.
Stan od 100.000 evra nije isti stan u tri grada
Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, prosečna ostvarena cena kvadrata starogradnje u prvom kvartalu 2026. iznosila je 3.096 evra u Beogradu, 2.363 evra u Novom Sadu i 1.786 evra u Nišu.
Prevedeno u kvadrate, stan od 100.000 evra matematički odgovara površini od oko 32 kvadrata u Beogradu, 42 kvadrata u Novom Sadu i 56 kvadrata u Nišu.
Kupac koji pregleda stanove za prodaju u Beogradu zato će sa ovim budžetom najčešće morati da bira između manje površine i udaljenije lokacije. Kod stanova za prodaju u Novom Sadu izbor je nešto širi, dok isti iznos među stanovima za prodaju u Nišu već može da obuhvati dvosoban ili manji porodični stan.
Beogradski prosek podižu centralne opštine. Na Rakovici je prosečan kvadrat starogradnje iznosio oko 2.328 evra, na Čukarici 2.454, a na Paliluli 2.547 evra. Budžet od 100.000 evra na ovim lokacijama odgovara stanu od približno 39 do 43 kvadrata.
Beograđanin ne kupuje manji stan zato što ima manje novca. Kupuje ga zato što lokaciju plaća kvadratima.
Kolika plata treba za ratu od 405 evra
Narodna banka Srbije ne propisuje da učešće za svaki stambeni kredit mora da iznosi 20 odsto. Banke samostalno određuju uslove, pa učešće može biti 10, 20 ili više odsto, dok poseban program za mlade omogućava ulazak sa jednim procentom.
Za ovu računicu uzimamo uobičajeni model: 20.000 evra učešća i kredit od 80.000 evra. Prosečna kamata na novoodobrene stambene kredite u januaru 2026. bila je 4,5 odsto, prema podacima NBS.
Uz tu kamatu i rok od 30 godina, rata iznosi oko 405 evra, odnosno približno 47.500 dinara. Ako banka dozvoljava da rata zauzme najviše 40 odsto primanja, potrebna plata je oko 119.000 dinara. Kod granice od 50 odsto, potrebna zarada pada na približno 95.000 dinara.
Jedinstvena granica, međutim, ne postoji. Banka proverava postojeće kredite, dozvoljeni minus, kreditne kartice, radni odnos, godine dužnika i iznos koji domaćinstvu ostaje posle plaćanja rate.
Ako se rok skrati na 20 godina, rata raste na oko 506 evra ili 59.300 dinara. Za takvu obavezu potrebna je plata od približno 148.000 dinara ako se rata ograničava na 40 odsto prihoda.
Medijalna plata pokazuje težu stranu računice
Medijalna neto zarada u junu 2026. iznosila je 94.281 dinar. To znači da je polovina zaposlenih primala manje od tog iznosa.
Rata od 47.500 dinara odnela bi više od 50 odsto medijalne plate. Takav odnos ne znači da će zahtev automatski biti odbijen, ali ostavlja znatno manje prostora za druge obaveze i može biti neprihvatljiv bankama sa konzervativnijom procenom rizika.
Prosečna plata zato nije prava mera dostupnosti nekretnine. Ona pokazuje da model može da prođe, ali ne i koliko ljudi zaista može da ga iznese narednih 30 godina.
Sedma godina može potpuno promeniti ratu
Program stambenih kredita za mlade namenjen je državljanima Srbije od 20 do 35 godina koji kupuju prvu nekretninu. Prema uslovima koje je objavilo Ministarstvo finansija, minimalno učešće iznosi jedan odsto, maksimalni kredit 100.000 evra, a rok otplate može biti do 40 godina.
Kod stana od 100.000 evra, učešće bi bilo 1.000, a kredit 99.000 evra. Bez korišćenja grejs perioda, rata tokom prvih šest godina iznosila bi oko 274 evra ili 32.200 dinara, jer korisnik plaća kamatu od 1,5 odsto, dok država subvencioniše još dva procentna poena.
Posle šeste godine kamata postaje promenljiva i obračunava se kao tromesečni ili šestomesečni EURIBOR uvećan za dva procentna poena. Ako bi EURIBOR tada bio na nivou sa početka septembra 2026, rata bi porasla na približno 428 do 435 evra, odnosno oko 50.000 dinara.
To nije prognoza rate za 2032. godinu, jer niko danas ne zna koliki će EURIBOR tada biti. To je upozorenje da kupac odluku ne bi trebalo da zasniva samo na subvencionisanoj rati koju plaća prvih šest godina.
Isti kredit ne kupuje isti životni prostor
Za stan od 100.000 evra nije dovoljno izračunati može li današnja plata da podnese prvu ratu. Potrebno je proveriti koliko kvadrata taj novac kupuje, koliko prihod može da izdrži promenu kamate i šta domaćinstvu ostaje posle mesečne obaveze.
Isti kredit u Nišu može da znači porodični stan, u Novom Sadu dvosoban, a u Beogradu manji stan na udaljenijoj lokaciji. Kupac zato ne bira samo između stana i kredita, već između grada u kojem želi da živi i prostora u kojem zaista može da živi.
Biznis Kurir/Nekretnine.rs