Na ovo nikad ne pristajte kad kupujete stan: Evo šta se dešava ako prodavcu date novac "na ruke"
Dodajte Kurir Biznis u vaš Google izbor- Prodavac ne sme da primi 10.000 evra ili više u gotovini za prodaju nepokretnosti, a deo cene "na ruke" kupca izlaže dokaznom i finansijskom riziku.
- Ako ugovor ne prikazuje stvarnu cenu, povraćaj novca pri sporu zavisi od priznanice, izvoda, prepiske ili svedoka, dok notar ne štiti tajni dogovor.
Prodavac nudi da u ugovor o kupovini stana unese nižu cenu, a da mu kupac razliku preda u gotovini. Takav predlog često se predstavlja kao uobičajena prečica, ali deo cene stana na ruke postaje upravo onaj novac koji je kupcu najteže da dokaže i povrati ako prodaja propadne.
Puna kupoprodajna cena, kapara, plaćene rate i način isplate trebalo bi da odgovaraju stvarnom dogovoru. Kada u solemnizovanom ugovoru piše jedan iznos, a prodavcu je predat drugi, kupac ulazi u dokazni, poreski i finansijski rizik koji može biti mnogo veći od navodne uštede.
Deo cene stana na ruke ostaje izvan ugovorne zaštite
Ugovor o prometu nepokretnosti mora da bude zaključen u obliku javnobeležnički potvrđene isprave. Zbog toga Zakon o prometu nepokretnosti poseban značaj daje podacima koji su navedeni u ugovoru: nepokretnosti koja se prodaje, ceni, rokovima i načinu plaćanja.
Ako u ugovoru piše da stan košta 100.000 evra, dok je prodavac stvarno primio 120.000, razlika nije automatski izgubljena. Kupac može da pokušava da dokaže stvarno plaćeni iznos, ali će za novac izvan ugovora morati da koristi druge dokaze.
Prodavac kasnije može da tvrdi da razliku nije primio, da je novac dat po drugom osnovu ili da je dogovorena cena upravo ona iz ugovora. Kupac tada mora da objasni zbog čega je potpisao dokument koji ne prikazuje stvarne uslove prodaje.
Ako kupovina propadne, dokazivanje postaje glavni problem
Rizik postaje najveći kada ugovor ne može da bude sproveden. Prodavac može da odustane od predaje stana, da odbije izdavanje saglasnosti za upis kupca ili se naknadno može otkriti pravni problem sa nepokretnošću.
Prema Zakonu o obligacionim odnosima, kada ugovor bude poništen ili proglašen ništavim, strane načelno vraćaju ono što su primile. Međutim, kupac mora da dokaže koliko je zaista dao prodavcu.
Za iznos naveden u ugovoru postoji neposredan pisani trag. Povraćaj skrivene razlike može da zavisi od priznanice, bankarskog izvoda, prepiske, svedoka ili priznanja prodavca. To ne znači da kupac nužno gubi deo cene stana na ruke, već da njegovo vraćanje može postati predmet dugog i neizvesnog spora.
Priznanica nije potpuna zaštita za kupca
Prodavac može da ponudi zasebnu priznanicu za gotovinu. Ona može da posluži kao dokaz, naročito ako sadrži podatke o stranama, stanu, iznosu, datumu i osnovu plaćanja.
Ipak, priznanica ne menja činjenicu da solemnizovani ugovor prikazuje drugačiju cenu. Tako nastaju dva dokumenta koja ne opisuju posao na isti način, pa se u eventualnom sporu mora utvrđivati šta su strane zaista dogovorile i zbog čega je deo cene izostavljen.
Još je rizičnije kada se novac predaje bez bilo kakve potvrde. Kupcu tada može ostati samo tvrdnja da je gotovina predata.
Gotovinska isplata od 10.000 evra ili više je zabranjena
Nije svako plaćanje gotovinom automatski zabranjeno, ali zakon postavlja jasnu granicu. Prema Zakonu o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma, fizičko lice ne sme da primi 10.000 evra ili više u dinarskoj protivvrednosti u gotovini po osnovu prodaje nepokretnosti.
Posmatraju se i međusobno povezane isplate, pa cepanje gotovine na više manjih iznosa ne uklanja zabranu. Novac može da bude uplaćen ili položen neposredno na račun prodavca, čime ostaje dokaz o iznosu, primaocu i svrsi plaćanja.
Ako deo cene stana na ruke dostiže ovu granicu, problem zato nije samo skrivanje pune cene već i sam način isplate.
Niža cena u ugovoru ne garantuje niži porez
Prodavac ovakav dogovor najčešće predlaže zbog očekivanja da će platiti manji porez. Međutim, prema Zakonu o porezima na imovinu, poreski organ može da utvrdi osnovicu prema tržišnoj vrednosti ako proceni da je ugovorena cena preniska.
Sličan princip primenjuje se i kod kapitalnog dobitka prodavca. Zato kupac preuzima rizik učestvovanja u prikazivanju netačne cene, a da planirana poreska ušteda uopšte ne bude ostvarena.
Niža dokumentovana nabavna cena može biti nepovoljna i kada kupac kasnije bude prodavao stan, jer je cena po kojoj je nepokretnost stečena važna za obračun eventualnog kapitalnog dobitka.
Notar ne štiti novac koji nije naveden u ugovoru
Javni beležnik proverava identitet stranaka, podatke o nepokretnosti i usklađenost ugovora sa propisima. Međutim, solemnizacija ne potvrđuje tajni dogovor koji su kupac i prodavac izostavili iz dokumenta.
Najbezbednije je da puna cena, kapara, svaka rata, rokovi i način plaćanja budu navedeni u predugovoru i konačnom ugovoru. Isplatu treba obaviti preko računa, uz jasnu svrhu uplate.
Kupac ne treba da prihvati deo cene stana na ruke samo zato što prodavac tvrdi da se "tako radi“. Najskuplji deo kupovine može postati upravo onaj koji u ugovoru ne postoji.
Biznis Kurir/Nekretnine.rs