Kupujete stan na kredit: Ovu klauzulu morate da imate u ugovoru ili možete ostati bez hiljada evra
Dodajte Kurir Biznis u vaš Google izborKapara za stan i odbijen kredit ne završavaju automatski povraćajem novca kupcu. Banka odlučuje o kreditu, ali ne odlučuje o sudbini kapare. Presudno je šta piše u predugovoru, zbog čega je zahtev odbijen i ko je odgovoran što kupoprodaja nije realizovana.
Kod prodaje stana mora biti u istoj formi kao glavni ugovor, odnosno kao javnobeležnički potvrđena isprava. Solemnizacija, međutim, ne unosi u dokument zaštitu koju strane nisu ugovorile.
Kapara za stan i odbijen kredit ne raskidaju predugovor odlukom banke
Predugovor nije potvrda da je stan privremeno rezervisan, već obaveza da se pod ugovorenim uslovima zaključi glavni ugovor. Ni kapara nije automatski cena odustajanja. Zakon o obligacionim odnosima razlikuje kaparu od odustanice. Ako pravo na odustanak nije izričito ugovoreno, kupac ne može jednostavno da prepusti kaparu i time ugasi sve obaveze.
Kada je kupac odgovoran za neizvršenje, prodavac može zadržati kaparu, ali može izabrati i druga zakonom dozvoljena sredstva. Ako je odgovoran prodavac, kupac može zahtevati vraćanje udvojene kapare. Zato kapara za stan i odbijen kredit zahtevaju utvrđivanje odgovornosti, a ne samo pokazivanje negativne odluke banke.
Bez kreditnog uslova odbijanje najčešće ostaje rizik kupca
Ako se kupac obavezao da do određenog datuma plati cenu, a predugovor ne uslovljava kupovinu odobrenjem kredita, prodavac nije preuzeo rizik njegovog finansiranja. Čak ni činjenica da je znao da kupac računa na banku ne mora promeniti ono što je potpisano. Odbijanje zbog nedovoljne kreditne sposobnosti, postojećih zaduženja, netačnih podataka ili nepotpune dokumentacije kupca ostaje u njegovoj sferi. Prodavac tada ima snažan osnov da zadrži primljeni iznos, mada konačan odgovor zavisi od celog ugovora i ponašanja obe strane.
Spor oko kapare za stan i odbijenog kredita najčešće počinje upravo tamo gde je kredit pomenut u razgovoru, ali nije pretvoren u jasan ugovorni uslov.
Odbijanje stana može prebaciti odgovornost na prodavca
Banka može prihvatiti kupca, ali odbiti nepokretnost kao sredstvo obezbeđenja. Pravna dokumentacija, procena vrednosti, tereti i mogućnost upisa hipoteke deo su postupka odobravanja stambenog kredita, što potvrđuju i informacije Narodne banke Srbije.
Ako je kredit odbijen zato što prodavac nije dostavio ugovorenu ispravu ili zato što stanje stana odstupa od njegove izričite garancije o vlasništvu, teretima ili podacima u katastru, odgovornost više nije samo na kupcu. Udvojena kapara ipak ne nastaje zbog same odluke banke, već tek kada je neuspeh posla posledica okolnosti za koju odgovara prodavac.
Drugačiji je slučaj kada je dokumentacija uredna, ali banka proceni stan ispod dogovorene cene. Tada nijedna strana ne mora biti kriva, pa kapara za stan i odbijen kredit ponovo zavise od unapred ugovorenog rešenja.
Kreditna klauzula mora da zatvori svaki važan rok
Rečenica da će kupac cenu platiti iz stambenog kredita samo opisuje način plaćanja. Zaštitna odredba mora da propiše da obaveza zaključenja glavnog ugovora prestaje ako banka do tačno određenog datuma ne odobri najmanje tačno navedeni iznos kredita, pod uslovom da je kupac blagovremeno predao potpun zahtev i postupao po zahtevima banke.
U istoj klauzuli mora stajati da prodavac tada vraća kaparu u celosti, u preciznom roku, kao i da strane nemaju dalja potraživanja zbog nezaključenja glavnog ugovora. Posebno treba urediti slučaj u kojem banka do isteka roka još nije donela odluku. Produženje roka mora biti predviđeno već predugovorom i vezano za pisanu potvrdu da je postupak u toku.
Za nepokretnost je potrebna odvojena zaštita: ako banka odbije zalogu zbog pravnog nedostatka ili dokumenta koje je prodavac bio dužan da obezbedi, predugovor mora tu okolnost povezati sa njegovom odgovornošću i posledicama za kaparu. Dobro uređena kapara za stan i odbijen kredit ne ostavljaju banci da posredno određuje ko gubi novac.
Posle odbijanja najvažniji su razlog i rok
Kupac treba odmah da pribavi pisanu odluku ili obaveštenje banke i da reaguje pre isteka roka iz predugovora. Potvrda o odbijanju dokazuje da kredit nije odobren, ali bez odgovarajuće klauzule ne dokazuje da kapara mora biti vraćena. Kapara za stan i odbijen kredit zato se rešavaju pre potpisivanja i predaje novca. Kada banka već odbije zahtev, prostor za zaštitu više ne određuje ono što je kupac očekivao, već ono što je ugovoreno.
Biznis Kurir/Nekretnine.rs