Skriveni trošak pri kupovini prvog stana: Spremite još hiljade evra na gotovu cenu, evo do koliko kvadrata vas država potpuno oslobađa ovog plaćanja
Dodajte Kurir Biznis u vaš Google izborKupovina nekretnine, naročito kada je reč o prometu stanova i kuća u starogradnji, podrazumeva niz administrativnih i finansijskih obaveza koje je potrebno uzeti u obzir pre zaključenja kupoprodajnog ugovora. Među najvažnijim izdacima nalazi se porez na prenos apsolutnih prava, čije poznavanje ima veliki uticaj na ukupne troškove kupovine i pravnu sigurnost čitavog postupka.
Prilikom planiranja budžeta za kupovinu novog doma, neophodno je dobro razumeti zakonska pravila koja uređuju ovu poresku obavezu. Pravovremeno informisanje, praćenje važećih propisa i upoznavanje sa sopstvenim pravima, prema navodima portala Blic Biznis, mogu u velikoj meri olakšati proceduru i sprečiti neplanirane troškove.
Šta predstavlja porez na prenos apsolutnih prava?
Porez na prenos apsolutnih prava plaća se prilikom prenosa prava svojine na nepokretnosti uz naknadu. Prema Zakonu o porezima na imovinu, ova obaveza postoji kod kupoprodaje nekretnina, osim u slučajevima kada se obračunava PDV. Zakon jasno razdvaja ova dva poreska oblika, pa se porez na prenos apsolutnih prava uglavnom plaća prilikom kupovine starogradnje, dok se PDV plaća pri kupovini prvog stana u novogradnji direktno od investitora koji je u sistemu PDV-a. Za istu nekretninu kupac ne može biti obavezan da plati oba poreza.
Pored kupoprodaje, zakon predviđa obavezu plaćanja poreza i u posebnim situacijama, poput sticanja prava svojine na osnovu pravosnažne sudske odluke ili akta državnog organa. Na primer, kada se nepokretnost kupuje u izvršnom postupku, javni izvršitelj donosi zaključak kojim se kupcu predaje nepokretnost, a i takav prenos podleže oporezivanju.
Poreska stopa i kako se određuje osnovica?
Prema propisima koji važe i tokom 2026. godine, porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5 odsto od vrednosti nepokretnosti. Tako će, na primer, za stan vredan 70.000 evra poreska obaveza iznositi 1.750 evra.
Poreska osnovica određuje se prema ceni navedenoj u kupoprodajnom ugovoru u trenutku njegovog zaključenja. Međutim, zakon propisuje da ugovorena cena ne sme biti niža od tržišne vrednosti. Ukoliko nadležni organ proceni da je prikazana cena nerealno niska ili fiktivna, može u roku od 60 dana od prijema prijave samostalno utvrditi poresku osnovicu na osnovu realne tržišne vrednosti na toj lokaciji.
U praksi se dešava da poreski obveznici budu oštećeni kada se za procenu koriste zastareli podaci o prosečnoj vrednosti kvadrata. Budući da se tržište nekretnina brzo menja, kupac ima pravo da zahteva terensku kontrolu, odnosno izlazak nadležnih službenika na lice mesta radi utvrđivanja stvarnog stanja i realne tržišne vrednosti nepokretnosti.
Ko je obveznik poreza, prodavac ili kupac?
Prema zakonu, obveznik poreza na prenos apsolutnih prava jeste prodavac nepokretnosti, jer ostvaruje prihod od prodaje. Kupac u tom slučaju ima ulogu jemca za izvršenje poreske obaveze.
Međutim, dugogodišnja praksa na tržištu nekretnina u Srbiji pokazuje drugačiji model. U najvećem broju slučajeva ugovorne strane se dogovore da porez plati kupac. Takva obaveza unosi se u kupoprodajni ugovor, pri čemu prodavac ovlašćuje kupca da u njegovo ime podnese poresku prijavu i izmiri dugovanje. Iako kupac faktički plaća porez, prodavac ostaje evidentiran kao poreski obveznik, dok kupac ima status solidarnog jemca. Ukoliko porez ne bude plaćen, nadležni organ može prinudno naplatiti dug od bilo koje strane, zbog čega je važno da se ugovorene obaveze dosledno ispune.
Poreska izuzeća i oslobođenje za kupovinu prvog stana
Važno je razlikovati poresko izuzeće od poreskog oslobođenja. Poresko izuzeće postoji kada zakonska obaveza plaćanja poreza uopšte ne postoji, kao što je slučaj kod kupovine novogradnje od investitora kada se plaća PDV. Poresko oslobođenje, s druge strane, znači da obaveza postoji, ali država, pod određenim uslovima, oslobađa građanina njenog plaćanja.
Najznačajnija olakšica odnosi se na kupce prvog stana. Punoletni državljani Republike Srbije sa prebivalištem u zemlji, koji od 1. jula 2006. godine pa do overe ugovora nisu imali u svojini ili susvojini nepokretnost, imaju pravo na potpuno oslobođenje od ovog poreza. Oslobođenje se primenjuje na površinu do 40 kvadratnih metara za kupca, uz dodatnih 15 kvadratnih metara za svakog člana njegovog porodičnog domaćinstva. Ako je stan veći od propisane kvadrature, porez od 2,5 odsto plaća se samo na površinu koja prelazi dozvoljeni limit.
Dokumentacija potrebna za ostvarivanje oslobođenja
Za ostvarivanje prava na poresko oslobođenje neophodno je pripremiti kompletnu dokumentaciju. Pored poreske prijave, potrebno je dostaviti:
- overenu fotokopiju ugovora o kupoprodaji nepokretnosti;
- fotokopije ličnih karata kupca i prodavca;
- uverenje o državljanstvu i izvod iz matične knjige rođenih za kupca;
- uverenje o prebivalištu počev od 1. jula 2006. godine;
- uverenje lokalne poreske administracije da kupac nije bio obveznik poreza na imovinu od jula 2006. godine;
- izjavu kupca da kupuje prvi stan, overenu kod javnog beležnika;
- ovlašćenje prodavca kupcu za učešće u poreskom postupku.
Za članove domaćinstva takođe se prilažu izvodi iz matičnih knjiga, potvrde o prebivalištu i uverenja da u navedenom periodu nisu posedovali nepokretnosti.
Postupak prijave, rokovi i nove nadležnosti
Nekada su kupci bili u obavezi da samostalno podnose poresku prijavu u roku od 30 dana. Danas je procedura znatno jednostavnija zahvaljujući digitalizaciji. Javni beležnik koji overava kupoprodajni ugovor po službenoj dužnosti dostavlja kompletnu dokumentaciju nadležnim organima i katastru u roku od 24 časa, čime se automatski pokreće poreski postupak.
Posebno je važno istaći izmenu zakona koja je počela da se primenjuje 1. januara 2025. godine, a važi i tokom cele 2026. godine. Od tada su poslovi utvrđivanja, naplate i kontrole poreza na prenos apsolutnih prava u potpunosti prešli u nadležnost jedinica lokalne samouprave, odnosno opština i gradova. Cilj ove promene bio je efikasniji rad administracije, brže donošenje rešenja i bolja kontrola naplate.
Poreska obaveza nastaje danom zaključenja kupoprodajnog ugovora. Kod stanova u izgradnji koji ne podležu PDV-u, odnosno kada je investitor fizičko lice, obaveza nastaje tek primopredajom nepokretnosti, odnosno kada kupac uđe u posed. Nakon prijema rešenja lokalne poreske administracije, porez je potrebno platiti u roku od 15 dana. Ukoliko se uplata izvrši u tom roku, ne obračunava se kamata.
Šta se dešava ako porez nije plaćen?
Neizmirivanje poreskih obaveza može imati ozbiljne posledice. Iako javni beležnici po službenoj dužnosti dostavljaju potrebnu dokumentaciju, odgovornost za plaćanje ostaje na obvezniku. Ukoliko porez ne bude plaćen u zakonskom roku od 15 dana, počinje obračun zatezne kamate, čime se ukupno dugovanje povećava. U težim slučajevima neprijavljivanje ili neplaćanje može dovesti do prekršajne, pa čak i krivične odgovornosti, kao i do prinudne naplate.
Pre nego što započnete proces kupovine nekretnine, preporučljivo je da se detaljno informišete o stanju na tržištu. Aktuelni podaci pokazuju da je Srbija veliko gradilište sa intenzivnom izgradnjom, dok pojedini regioni beleže rekordne rezultate. Istovremeno, globalne ekonomske analize upozoravaju da stanovi nisu bili skuplji u poslednjih 120 godina, zbog čega je važno pažljivo planirati budžet.
Kupovina stana predstavlja jedan od najvažnijih životnih koraka. Pravovremeno planiranje svih troškova, blagovremeno prikupljanje dokumentacije i konsultovanje sa pravnim stručnjacima prilikom sastavljanja predugovora i ugovora mogu značajno olakšati ceo postupak i omogućiti da bez nepotrebnog stresa započnete život u svom novom domu.
Biznis Kurir/Nekretnine.rs