Hoće li banke odobravati hipoteku za novoupisane legalizovane nekretnine: Registracija u katastaru nije jedini uslov
Na nekretnine koje budu evidentirane u katastru po novom zakonu o „legalizaciji“ moći će da bude upisana hipoteka, ukoliko imaju urednu tehničku i pravnu dokumentaciju i ispunjavaju urbanističke i građevinske uslove, ocenjuje finansijski konsultant Vladimir Vasić i bivši sekretar Udruženja banaka.
Međutim, on ukazuje da će banke u početku biti opreznije kod odobravanja kredita povezanih s ovim nekretninama. I savetuje vlasnicima da ne staju samo na proceduri upisa vlasništva u katastru.
Skupština Srbije usvojila je u oktobru Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava svojine na nepokretnostima. Novi propisi omogućavaju prijavu za upis vlasništva nad nepokretnostima po jednostavnijoj proceduri od prethodnog zakona koji je zahtevao obimniju dokumentaciju.
Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, do 28. januara u 19 časova, stiglo je 1.228.947 prijava za upis. Agencija za prostorno planiranje i urbanizam u objavi na svom sajtu navodi da prva rešenja o upisu očekuje od marta.
Šta kažu banke?
U Unicredit banci navode da posluju u skladu sa važećim propisima Srbije i da u načelu „sve nepokretnosti koje su uredno upisane u katastar nepokretnosti mogu biti sredstva obezbeđenja“
- Svaka nepokretnost (objekat) se posmatra krozpojedinačni postupak. Prilikom procene uzimaju se u obzir pravni status i konstrukciona ispravnost objekta. Oni su glavni potencijalni rizici koji mogu uticati na njegovu tržišnu vrednost. U zavisnosti od toga, tržišna vrednost se, po potrebi, koriguje u slučaju postojanja pravnih ili tehničkih ograničenje.
Navode da nekretnina evidentirana po ovom Zakonu može biti prihvaćena kao kolateralukoliko ispunjava uslove propisane internim aktima banke i važećim propisima.
Nije važno samo vlasništvo
Finansijski konsultant Vladimir Vasić kaže da ako su objekti na zemljištu legalizovani, imaju urednu tehničku i pravnu dokumentaciju, ispunjavaju urbanističke i građevinske uslove i kao takvi evidentirani u katastru - banke će moći da ih prihvataju kao kolateral i na njima upisuju hipoteku. Međutim, on ukazuje da je važno razumeti da je evidencija vlasništva u katastru samo jedan korak ka punoj pravnoj i tržišnoj legalizaciji nepokretnosti.
Prava vrednost za banke, prema njegovim rečima, nastaje tek kada su paralelno ispunjeni i drugi kriterijumi.To su, kako navodi, legalnost objekta, tehnička ispravnost, usklađenost sa propisima, jasna dokumentacija i tržišna likvidnost.
Vasić savetuje vlasnicima da nakon upisa vlasništva u katastru rade i na ispunjenju svih drugih pravnih i tehničkih uslova, kako bi nepokretnost postala punopravno bankarski prihvatljiv kolateral i time dobila veću tržišnu i kreditnu vrednost. Prilikom donošenja odluka, banke će, prema oceni Vasića, primarno posmatrati kombinaciju pravne sigurnosti, tehničke ispravnosti i tržišne vrednosti nepokretnosti.To, po njemu, uključuje:
- čisto vlasništvo bez sporova, tereta i zabeležbi,
- kvalitet dokumentacije na osnovu koje je izvršen upis,
- status legalizacije i usklađenost sa urbanističko-građevinskim propisima,
- tehničku ispravnost objekta,
- procenjenu tržišnu vrednost i likvidnost,
- realnu mogućnost prodaje u slučaju aktiviranja hipoteke.
- Drugim rečima, banku ne zanima forma zakona, već rizik naplate. Da li je nepokretnost pravno sigurna, tržišno vredna i likvidna - navodi on.
Na pitanje da li bi banke mogle da imaju posebna pravila/procedure za nepokretnosti upisane po novom zakonu, i da li će praviti razlike u odnosu na ranije upise, Vasić navodi da vrlo verovatno da hoće, u početnoj fazi primene zakona.
- Ne u smislu zabrane kreditiranja, već krozpojačane interne kontrole, dodatne pravne provere i konzervativniji pristup proceni rizikakod prvih slučajeva - rekao je on.
Prema njegovim rečima, to je standardno ponašanje bankarskog sistema kod svake nove regulative dok se ne uspostavi stabilna praksa, sudska tumačenja i ujednačena tržišna primena. Dugoročno, razlike između „starih“ i „novih“ upisa ne bi trebalo da postoje.
- Pod uslovom da novi sistem obezbedi istu ili višu pravnu sigurnost. U početnoj fazi može postojati veći oprez u proceni rizika, ali vrednovanje nepokretnosti za banke se suštinski zasniva na lokaciji, tržišnoj tražnji, likvidnosti, pravnoj sigurnosti i mogućnosti efikasne naplate kroz hipoteku.
Ako su ti elementi stabilni, sama činjenica da je nepokretnost upisana po novom zakonu neće dugoročno značiti nižu vrednost, zaključuje Vasić.
Biznis Kurir/Kamatica