Da li je bolje da stan prepišete deci ili da im ga ostavite u nasledstvo? Jedna odluka može skupo da vas košta
Dodajte Kurir Biznis u vaš Google izborStan, kuća ili zemljište često predstavljaju najvredniju imovinu koju porodica poseduje. Kada vlasnik odluči da nekretninu prenese na dete, unuče ili drugog člana porodice, postavlja se pitanje da li je bolje da to učini ugovorom o poklonu ili da nekretninu ostavi u nasledstvo.
Odgovor ne zavisi samo od poreza. Važni su i troškovi pravne dokumentacije, mogućnost zadržavanja prava stanovanja, odnosi među naslednicima, kao i želja vlasnika da zadrži kontrolu nad nekretninom tokom života.
Ključna razlika je u trenutku prenosa vlasništva
Prema hrvatskom zakonodavstvu osnovna razlika između poklanjanja i nasleđivanja jeste trenutak u kojem nekretnina prelazi na novog vlasnika.
Prilikom poklanjanja vlasnik za života zaključuje ugovor kojim nekretninu poklanja drugoj osobi. Da bi novi vlasnik bio upisan u zemljišne knjige, ugovor mora da sadrži odgovarajuću izjavu poklonodavca kojom dozvoljava upis prava svojine, poznatu kao tabularna izjava. Ako ona nije sastavni deo ugovora, može se dati i posebnim dokumentom.
Uobičajeno je da se ugovor zaključuje u pisanom obliku, uz overu potpisa poklonodavca kod javnog beležnika. Međutim, ako se ugovara da poklonoprimac dobije posed nekretnine tek nakon smrti poklonodavca, potreban je stroži oblik isprave - javnobeležnički akt ili privatna isprava koju je javni beležnik solemnizovao.
Poklonodavac ne mora nužno da se odrekne svih prava na nekretnini. Ugovorom može da zadrži pravo stanovanja ili plodouživanja, čime obezbeđuje mogućnost da i nakon prenosa vlasništva nastavi da živi u nekretnini ili da je koristi. Takva prava treba pažljivo ugovoriti i, kada je to primereno, upisati u zemljišne knjige.
Ugovor može da sadrži i druge obaveze, na primer da se poklonoprimac brine o poklonodavcu, kao i ograničenja raspolaganja nekretninom, ukoliko su zakonski dozvoljena i valjano ugovorena.
Nasleđivanje se, s druge strane, sprovodi nakon smrti vlasnika. Ostavinski postupak vodi sud, odnosno javni beležnik kao sudski poverenik. Naslednici se utvrđuju na osnovu testamenta ili zakonskih pravila nasleđivanja ukoliko testament ne postoji.
Po završetku postupka donosi se rešenje o nasleđivanju, koje služi kao osnov za upis prava svojine u zemljišne knjige.
Nužni deo: Poklanjanje ne znači da su drugi naslednici ostali bez prava
Jedan od razloga zbog kojih prenos nekretnine može da izazove porodične sporove jeste postojanje više potencijalnih naslednika.
Na primer, ako roditelj pokloni stan jednom detetu, drugo dete može smatrati da je time oštećeno. Međutim, činjenica da je nekretnina poklonjena ne znači automatski da je poklon nevažeći ili da drugi naslednik odmah stiče pravo na deo stana.
Hrvatsko nasledno pravo štiti takozvane nužne naslednike. Među njima su potomci, usvojena deca i njihovi potomci, kao i bračni drug, a pod zakonskim uslovima i drugi članovi porodice.
Nužni deo potomaka i bračnog druga iznosi polovinu njihovog zakonskog naslednog dela, dok kod ostalih nužnih naslednika koji ispunjavaju zakonske uslove iznosi trećinu zakonskog dela.
Ako je poklanjanjem povređen nužni deo, pod zakonskim uslovima može se tražiti vraćanje poklona u ostavinu u potrebnom obimu. Zato pre poklanjanja nekretnine jednom članu porodice treba razmotriti i prava ostalih potencijalnih naslednika.
Isto važi i kada je testamentom nekretnina ostavljena jednom članu porodice, a postoji više naslednika. Ako smatraju da su oštećeni poklonom ili testamentom, nužni naslednici mogu da pokrenu sudski postupak.
Koliki je porez na poklon, a koliki na nasleđivanje?
Dobra vest je da prenos nekretnine između određenih bliskih članova porodice može biti oslobođen poreza na promet nekretnina, i prilikom poklanjanja i prilikom nasleđivanja.
Oslobođenje se, između ostalog, odnosi na prenose između bračnih drugova i srodnika u pravoj liniji, na primer roditelja i dece, baka i deka i unuka. Za druge porodične odnose potrebno je proveriti da li se primenjuje zakonsko oslobođenje.
Ako oslobođenje ne važi, porez na promet nekretnina u Hrvatskoj po pravilu iznosi tri odsto tržišne vrednosti nekretnine.
To znači da bi za nekretninu čija je tržišna vrednost 250.000 evra porez, ukoliko postoji obaveza njegovog plaćanja, iznosio 7.500 evra.
Ako roditelj pokloni stan detetu i ispunjeni su uslovi za poresko oslobođenje, ovaj porez se ne plaća.
Međutim, poresko oslobođenje ne znači da je prenos potpuno besplatan. U oba slučaja mogu nastati troškovi sastavljanja dokumentacije, javnobeležničkih usluga i postupka upisa u zemljišne knjige.
Troškovi poklanjanja: Ugovor, overa i upis
Prilikom poklanjanja najveći deo troškova može da se odnosi na sastavljanje ugovora, u zavisnosti od toga da li se angažuje advokat ili javni beležnik i u kojoj formi se ugovor zaključuje.
Ako ugovor sastavlja advokat, naknada zavisi od dogovorene cene, složenosti predmeta i primenljive advokatske tarife. Dodatno se plaća overa potpisa, a mogu nastati i troškovi elektronskog podnošenja zahteva za upis prava svojine, kao i pribavljanja druge potrebne dokumentacije.
Jednostavan ugovor o poklonu između roditelja i deteta može da se sprovede uz relativno male administrativne troškove ako ne postoje posebna pravna pitanja. Međutim, ako je potrebno sastaviti javnobeležnički akt ili solemnizovati ugovor, troškovi mogu biti znatno veći.
Pre zaključivanja ugovora korisno je zatražiti ponudu u kojoj su odvojeno prikazani troškovi sastavljanja ugovora, overe, eventualnih dodatnih usluga i upisa u zemljišne knjige.
Koliko košta nasleđivanje?
Prilikom nasleđivanja nema ugovora o poklonu, ali se plaćaju troškovi ostavinskog postupka. Javnobeležnička naknada određuje se prema propisanoj tarifi i vrednosti ostavine, pa ukupan iznos nije isti u svim slučajevima.
Troškovi zavise i od toga koliko imovine treba utvrditi, da li postoji više naslednika i da li je postupak sporan. Ako se naslednici ne slažu oko testamenta, sastava ostavine ili svojih prava, mogu nastati i dodatni troškovi advokata i sudskih postupaka.
Upis naslednika u zemljišne knjige obavlja se na osnovu rešenja o nasleđivanju, uz primenu posebnih pravila o zemljišnoknjižnim taksama.
Zbog toga nije moguće unapred odrediti jedinstven iznos koji bi važio za svaku ostavinu. Za poređenje sa poklanjanjem potrebno je uzeti u obzir vrednost ostavine, primenljivu tarifu i eventualne dodatne pravne usluge.
Šta je, na kraju, povoljnije?
Ako vlasnik želi da prenese nekretninu na dete ili drugog člana porodice još za života, poklanjanje omogućava da se vlasništvo uredi unapred. Pritom može da zadrži pravo stanovanja ili plodouživanja, što može biti važno ukoliko želi da nastavi da koristi nekretninu.
Nasleđivanje je prikladnije za vlasnika koji želi da zadrži vlasništvo i kontrolu nad nekretninom do kraja života. U tom slučaju prenos se uređuje testamentom ili zakonskim pravilima nasleđivanja, a vlasništvo se nakon smrti utvrđuje u ostavinskom postupku.
Sa poreskog stanovišta, za osobe koje ispunjavaju uslove za oslobođenje oba načina mogu biti jednako povoljna. Razlika se najčešće svodi na troškove postupka, pravnu sigurnost i lične okolnosti porodice.
Pre donošenja odluke treba proveriti vlasničko stanje nekretnine, prava potencijalnih nužnih naslednika i mogućnost zadržavanja prava stanovanja. Dobro pripremljen ugovor ili jasno uređeno nasleđivanje mogu da spreče kasnije sporove i porodici uštede značajne troškove.
Biznis Kurir/Tportal