Sme li stanodavac da vam upadne u stan? Stručnjak za nekretnine rešava najveću dilemu u Beogradu: Evo ko plaća kad pukne bojler i kako da vratite DEPOZIT!
Dodajte Kurir Biznis u vaš Google izbor- Septembar u Beogradu podiže potražnju za stanovima, a za 300 evra može da se nađe pristojan zakup uglavnom van centra, uz cimere ili kompromis oko lokacije.
- Stručnjak Ervin Pašanović poručuje da vlasnik ima pravo na svoju imovinu, ali ne i da narušava privatnost zakupca, pa sve uslove treba precizno urediti ugovorom.
- Pre useljenja treba proveriti ko izdaje stan, stanje uređaja i instalacija, dok depozit i eventualne štete treba dokumentovati fotografijama i popisom stvari.
Početak akademske godine i ove godine povećava potražnju za stanovima u Beogradu. To nam vraća i stare dileme: koliko je depozita razumno tražiti, ko plaća kada se pokvari bojler, sme li vlasnik da uđe u iznajmljeni stan, može li da poveća kiriju i kako se zaštititi od prevare.
Ervin Pašanović, stručnjak za nekretnine, objasnio je prava i rizike i podstanara i stanodavaca, ali je govorio i o tome zašto je u Srbiji posedovanje stana mnogo više od finansijske odluke.
Septembar je tradicionalno jedan od najdinamičnijih perioda na tržištu izdavanja stanova u Beogradu. Studenti koji dolaze iz unutrašnjosti i regiona traže smeštaj pred početak akademske godine, a najveći pritisak je, prema rečima Ervina Pašanovića, na manje stanove.
Ipak, potraga za jeftinijim stanom, po pravilu počinje na najskupljim lokacijama.
Pašanović navodi primer studenta koji se žalio da ne može da pronađe pristupačan stan, ali ga je tražio na Starom gradu, Vračaru i Dorćolu.
- To su zaista najelitnija naselja u Beogradu i tu ne možete da očekujete da ćete naći za 300 evra suštinski bilo šta - kaže Pašanović.
Stan za 300 evra postoji, ali uz kompromis
Za 300 evra, kaže Pašanović, moguće je pronaći pristojan stan, ali dalje od najtraženijih centralnih lokacija: "Pogledajte na Zvezdari, u Mirijevu, Zemunu, Borči, Ovči, Krnjači, na Vidikovcu ili u udaljenijim delovima Novog Beograda".
Studentima savetuje i da gledaju prizemlja i potkrovlja, koja su, prema njegovom iskustvu, značajno jeftinija, kao i da razmisle o životu sa cimerima.
- Ako ste student, nađite cimera, podelite troškove, udružite se vas više i uzmite bolji stan u centru - savetuje Pašanović.
Čekanje da septembarski pritisak prođe ne znači nužno i značajno nižu kiriju.
- Tržište nekretnina nije berza. Tržište nekretnina je tromo, ono se ne menja brzo, niti brzo skaču cene, niti brzo padaju - objašnjava.
Platili ste kiriju – da li je to sada vaš dom
Jedno od pitanja koje izaziva najviše sporova između zakupaca i vlasnika jeste gde prestaju prava vlasnika nad nekretninom koju je izdao.
Pašanović smatra da vlasnik ima pravo da zadrži ključeve stana.
- To je njegova imovina, to nije vaš dom. Vi ste korisnik - kaže Pašanović, ali odmah dodaje da to vlasniku ne daje pravo da narušava privatnost zakupca.
- To čak ne znači ni da sme da uđe u stan ako ga vi niste pozvali ili mu to dozvolili.
Mnoga pitanja koja podstanari i stanodavci pokušavaju da rešavaju tek kada nastane problem, trebalo bi, naglašava, definisati unapred ugovorom. U njemu treba da stoji sve, od uslova zakupa i otkaznog roka, do načina na koji vlasnik može da proveri stanje nekretnine.
Depozit je lako dati, a da li ga je lako dobiti nazad
Koliki depozit vlasnik sme da traži?
Pašanović odgovara da je izdavanje stana stvar dogovora, a kao jedan od modela navodi dve kirije depozita. Jednu kao osiguranje za neizmirenu poslednju kiriju, a drugu za eventualne troškove nakon izlaska zakupca.
Na pitanje da li je depozit lakše dati nego dobiti nazad, priznaje da u praksi često jeste.
- Čim ga stanodavac dobije, on ima taj keš, a keš uvek sam od sebe nekako odleti - kaže Pašanović.
Zbog toga savetuje da se stanje stana pri useljenju fotografiše ili snimi i napravi popis stvari koje se u njemu nalaze. Takav zapis može biti važan kada, prilikom iseljenja, nastane spor oko toga da li je nešto oštećeno ili je reč o uobičajenom habanju.
Ko plaća bojler, lift, a ko izgrebani parket
Kada se bojler pokvari redovnom upotrebom, trošak popravke, prema Pašanovićevom tumačenju prakse, snosi vlasnik. Isto važi i za troškove poput popravke lifta u zgradi. Sve to ne bi trebalo da padne na zakupca.
Drugačija je situacija kada zakupac ili njegov kućni ljubimac naprave konkretnu štetu.
- Ako se to desi, dužni ste da nadoknadite štetu - kaže Pašanović. On kao primer navodi ozbiljno oštećenje parketa ili nameštaja.
Upravo su granice između normalnog korišćenja stana i štete jedno od mesta na kojima se interesi podstanara i vlasnika najčešće razilaze.
Četiri godine nisu mogli da isele podstanare
Ipak, problemi nisu rezervisani samo za podstanare.
Pašanović navodi slučaj vlasnika koji su stan izdali ljudima sa malim detetom, da bi kasnije, kako tvrdi, četiri godine pokušavali da ih isele.
- Oni su četiri godine imali noćne more da ih izbace... Uništili su mu potpuno nov stan, spalili parket, polomili sve što su mogli - kaže Pašanović.
Zbog takvih situacija Pašanović insistira na pisanom ugovoru i preporučuje da ugovor o zakupu bude solemnizovan kod javnog beležnika i da, kada su ispunjeni odgovarajući uslovi, sadrži izvršnu klauzulu.
Pašanović savetuje da se za konkretan ugovor ili spor uvek konsultujemo sa pravnikom.
Ko je ugroženiji podstanar ili stanodavac
Na pitanje da li su vlasnici stanova podjednako ugroženi kao zakupci, Pašanović nije tražio sredinu.
- Stanodavci su mnogo više ugroženi - tvrdi on.
Obrazlaže to činjenicom da svi dugoročni tereti vezani za nekretninu ostaju vlasniku, dok zakupac, ukoliko odnos više ne funkcioniše, može jednostavno da napusti stan i potraži drugi.
To, međutim, ne znači da su problemi pravilo. Pašanović procenjuje da u Beogradu stotine hiljada ljudi žive kao podstanari, a da se u javnosti uglavnom čuje za ekstremne slučajeve. Najveći deo sistema zakupa funkcioniše bez velikih problema.
Pre nego što date depozit, proverite ko vam zapravo izdaje stan
Jedna od najvažnijih preporuka iz razgovora odnosi se na trenutak pre potpisivanja ugovora i predaje novca.
- Podstanar prvo mora da proveri ko mu izdaje stan - kaže Pašanović.
Savetuje da budući zakupac proveri da li je nekretnina upisana u katastar i da li stan zaista izdaje vlasnik. Prema njegovim rečima, dešavalo se da osoba koja nije vlasnik ima ključeve, uzme depozit, a da se potom pojavi pravi vlasnik. Treba proveriti i da li u stanu sve funkcioniše. Proveriti šporet, rernu, frižider, klimu, vodu, instalacije i grejanje. Važno je i precizno ugovoriti šta se događa sa depozitom, pod kojim uslovima se izlazi iz stana i kada vlasnik može da dođe u kontrolu.
"Biti podstanar" gotovo uvreda
Nisu život podstanara samo kirija, depoziti i ugovori.
Zašto nam je toliko važno da stan bude naš?
- Naša kultura ne dozvoljava da nemaš svoj stan u vlasništvu - kaže Pašanović.
Čak i kada se nekretnina otplaćuje decenijama kroz kredit, naglašava, doživljavamo je kao "svoj stan", jer je važno da u jednom trenutku života prestanemo da budemo podstanari.
Pašanović smatra da je kod nas nekretnina istovremeno kapital, sigurnost i emotivna kategorija.
- Imate taj racionalni deo: kvadrat, lokacija, budžet. Imate i onaj emotivni deo: pogled, miris, toplina, komšiluk, status - objašnjava.
I upravo tu nastaje možda najveća analogija ovog razgovora: stan nikada nije samo određeni broj kvadrata. Za vlasnika je imovina, za podstanara mesto u kojem živi, za roditelje sigurnost koju žele da ostave deci, a za mnoge mlade dokaz da su konačno uspeli da stanu na svoje noge.
Kurir.rs/RTS