Kada imate pravo da prelazite preko tuđe parcele: Dogovor sa komšijom i sudska odluka nisu isto
Dodajte Kurir Biznis u vaš Google izborPravo prolaza preko tuđe parcele može biti ustanovljeno i bez saglasnosti njenog vlasnika, ali samo izuzetno. Ako kuća ili plac nemaju odgovarajući izlaz na javni put, sud proverava da li postoji druga mogućnost pristupa, koliko bi koštalo njeno osposobljavanje i koja trasa najmanje opterećuje susednu parcelu. Kraći ili praktičniji put nije dovoljan razlog.
Zakon ovaj institut uređuje kao stvarnu službenost. Parcela kojoj je potreban pristup naziva se povlasno dobro, dok je zemljište preko kojeg prolaz vodi poslužno dobro.
Šta kaže zakon?
Prema Zakonu o osnovama svojinskopravnih odnosa, stvarna službenost može se ustanoviti sudskom odlukom kada vlasnik svoju nepokretnost u celini ili delimično ne može da koristi bez odgovarajućeg korišćenja druge parcele. Pravo prolaza sud može da ustanovi kada drugi odgovarajući pristup ne postoji ili bi njegovo obezbeđivanje zahtevalo nesrazmerno velike troškove.
To ne znači da vlasnik kuće može da bira najkraću trasu ili susednu parcelu preko koje mu je najlakše da prođe. Službenost predstavlja ograničenje tuđeg prava svojine, zbog čega se dozvoljava samo u obimu koji je stvarno potreban za redovno korišćenje nepokretnosti.
Kraći i udobniji put nije dovoljan razlog
Ako parcela ima neposredan izlaz na javni put koji može da se koristi ili osposobi uz razumne troškove, sud može da odbije zahtev za prolaz preko susednog zemljišta. U odluci Rev 1958/2020 Vrhovni sud je zaključio da duži put i činjenica da je postojeća službenost vlasniku prikladnija nisu dovoljni ako postoji odgovarajući pristup javnom putu.
Pravo prolaza se zato ne ustanovljava samo zato što je put preko komšijskog dvorišta kraći, ravniji ili pogodniji za automobil.
Sud vodi računa i o tome zbog čega je pristup postao problem. Vrhovni sud je u predmetu Rev 594/2017 odbio zahtev koji je služio prilazu bespravno izgrađenim pomoćnim objektima. Sud je naveo i da, kada parcela ostane bez puta nakon deobe, prolaz prvenstveno treba rešavati preko parcela nastalih tom deobom, a ne preko zemljišta trećeg lica.
Sud bira trasu koja najmanje opterećuje susednu parcelu
Ako postoji više mogućih pravaca, pravo prolaza određuje se trasom koja najmanje ograničava vlasnika poslužnog zemljišta. Cene se položaj kuće i drugih objekata, postojeće ograde, način korišćenja dvorišta ili njive, bezbednost, površina zahvaćenog zemljišta i mogućnost da prolaz umanji vrednost parcele.
Sud najčešće izvodi uviđaj i geodetsko veštačenje. U odluci Rev 4043/2020 naglašeno je da se moraju dokazati neophodnost traženog puta i najmanje opterećenje susedne nepokretnosti.
Trasa u zahtevu i odluci mora biti precizno određena katastarskim parcelama, pravcem, merama, granicama i širinom. Pešački prolaz ne podrazumeva automatski pravo prolaska automobilom, kamionom ili poljoprivrednom mehanizacijom. Obim službenosti zavisi od opravdanih potreba konkretne nepokretnosti.
Vlasnik susedne parcele može da traži naknadu
Kada ustanovi pravo prolaza, sud na zahtev vlasnika poslužne parcele određuje i odgovarajuću naknadu koju plaća vlasnik nepokretnosti u čiju korist je službenost određena.
Naknada nije cena zemljišta, jer vlasništvo nad trasom ostaje komšiji. Ona predstavlja obeštećenje zbog ograničenog korišćenja i opterećenja parcele. Visina zavisi od okolnosti konkretnog slučaja, zahvaćene površine, načina prolaska i mogućeg umanjenja tržišne vrednosti, što potvrđuje i praksa Vrhovnog suda.
Sporazum vlasnika
Vlasnici mogu sporazumno da odrede trasu, širinu, način korišćenja, održavanje puta i naknadu. Ugovoreno pravo prolaza stiče se upisom u katastar, zbog čega usmeni dogovor ili dugogodišnja komšijska tolerancija nisu jednaka upisanoj službenosti.
Službenost ustanovljena sudskom odlukom nastaje pravnosnažnošću odluke, nakon čega je treba evidentirati u katastru. Moguće je i sticanje održajem posle 20 godina faktičkog korišćenja bez protivljenja vlasnika, ali ne ako je prolaz bio dopušten samo do opoziva, korišćen silom, prevarom ili zloupotrebom poverenja.
Šta proveriti pre kupovine kuće ili placa
Pre davanja kapare potrebno je preko javnog pristupa eKatastru proveriti obe parcele, njihove granice, vlasnike i upisane službenosti. Katastarski plan treba da pokaže da li put zaista dolazi do javne saobraćajnice, a ne samo do još jedne privatne parcele.
Ako pravo prolaza nije upisano, tvrdnja prodavca da "komšija oduvek pušta” ne garantuje da će kupac moći da koristi isti put. Legalna i uknjižena kuća može postati veoma problematična nekretnina ako njen pristup zavisi samo od dobre volje suseda.
Biznis Kurir/Nekretnine.rs