Upravnik zgrade vam uzima novac i ne radi ništa? Otkrivamo kako da ga smenite po zakonu, ali dobro pazite da ne upadnete u ovu veliku zamku
Dodajte Kurir Biznis u vaš Google izborKada krov prokišnjava, lift nedeljama nije u funkciji, a novac sa zajedničkog računa nestaje bez jasnog pravdanja i izveštaja, stanari se sa pravom pitaju, kako da smenimo upravnika koji ne radi svoj posao?
Zakon o stanovanju i održavanju zgrada jasno propisuje proceduru za razrešenje dužnosti upravnika. Iako postupak nije previše komplikovan, izuzetno je važno da se sprovede strogo po zakonu kako bi odluka bila pravno obavezujuća i neoboriva na sudu.
Zakonski osnov za smenu: Kada upravnik krši obaveze?
Da biste uspešno smenili upravnika, važno je znati koje su njegove zakonske dužnosti. Prema slovu zakona, upravnik mora da izvršava odluke skupštine stanara, organizuje održavanje zgrade, vodi finansije i transparentno raspolaže novcem.
Ukoliko imate profesionalnog upravnika, njegove obaveze su još strože: on mora biti dostupan za prijave kvarova 24 sata dnevno i u obavezi je da najmanje dva puta godišnje podnese detaljan izveštaj o svom radu.
Šta stanari treba da urade pre pokretanja smene?
Iako zakon ne traži formalne dokaze za pokretanje smene, u praksi je ključno dokumentovati probleme. Sačuvajte mejlove na koje nije odgovoreno, fotografišite zapuštene zajedničke prostorije i zapišite datume kada su kvarovi prijavljeni, a ignorisani. Ukoliko stari upravnik pokuša da ospori smenu, ova arhiva će biti vaš najjači argument.
Razlike u proceduri
Procedura pokretanja smene je ista i za upravnika iz redova stanara i za profesionalnog upravnika, ali se ključna razlika ogleda u broju glasova koji vam je potreban za donošenje punovažne odluke. Zakon znatno strože tretira raskid ugovora sa profesionalnom firmom u odnosu na smenu komšije.
Kada se smenjuje upravnik iz redova stanara, procedura glasanja je jednostavnija i za donošenje odluke dovoljna je prosta većina glasova prisutnih vlasnika na sednici skupštine. Dakle, odluku donosi većina od onog broja ljudi koji su se faktički pojavili na sastanku.
Sa druge strane, ukoliko stambena zajednica želi da raskine saradnju sa profesionalnim upravnikom, zahtevi su znatno rigorozniji. Za izglasavanje njegove smene neophodna je dvotrećinska većina glasova, pri čemu se te dve trećine ne računaju samo od prisutnih na sednici, već od ukupnog broja svih vlasnika stanova u celoj zgradi.
Korak po korak: Kako izgleda proces smene
Ukoliko ste obezbedili dovoljan broj zainteresovanih komšija, procedura se odvija u sledećim fazama:
1. Podnošenje pisanog zahteva: Vlasnik stana (ili grupa stanara) dostavlja aktuelnom upravniku pisani zahtev da zakaže sednicu skupštine. U zahtevu mora jasno stajati tačka dnevnog reda "Smena upravnika".
2. Sazivanje sednice: Upravnik ima rok od 10 dana da zakaže sednicu. Ukoliko on to ignoriše i ne učini, "bilo koji vlasnik stana" stiče pravo da samostalno zakaže sednicu, uz obavezu da obaveštenje istakne najmanje tri dana pre održavanja i o tome obavesti starog upravnika.
3. Održavanje sednice i glasanje: Na sednici se vodi precizan zapisnik. Stanari glasaju o smeni (prostom ili dvotrećinskom većinom).
4. Izbor novog upravnika: Na istoj sednici na kojoj se smenjuje stari, obavezno se bira novi upravnik (iz redova stanara ili se donosi odluka o angažovanju nove profesionalne firme).
5. Ažuriranje registra: Zapisnik sa odlukom se predaje nadležnoj jedinici lokalne samouprave kako bi se novi upravnik upisao u Registar stambenih zajednica.
Ako živite u velikoj zgradi gde je nemoguće okupiti komšije u isto vreme, zakon (član 44) dozvoljava glasanje putem pisanih izjava. Dovoljno je da idete od vrata do vrata i prikupite potrebne potpise na dokumentu (zapisniku) kojim se potvrđuje odluka o smeni.
Šta ako upravnik odbija da preda dokumentaciju?
Nije retkost da smenjeni upravnici, iz revolta ili nemara, odbijaju da novoj upravi predaju pečat, pristup bankovnom računu, ugovore sa dobavljačima i arhivu zgrade.
U tom slučaju, novi upravnik prvo šalje pisano obaveštenje sa jasnim rokom za primopredaju. Ako to ne urodi plodom, stanari slučaj prijavljuju komunalnoj ili građevinskoj inspekciji, a krajnja instanca je sud.
Ukoliko je reč o profesionalnom upravniku koji uzurpira dokumentaciju, stanari ga mogu prijaviti Privrednoj komori Srbije (PKS), koja ima ovlašćenje da nesavesnom upravniku trajno oduzme licencu za rad.
Najveća zamka: Rizik od prinudne uprave
Najveća greška koju stanari mogu da naprave jeste da izglasaju smenu starog upravnika, a da "nemaju spremnu zamenu".
Ukoliko stambena zajednica ostane bez upravnika (bilo zbog smene, bilo zato što ga nikada nisu ni izabrali), lokalna samouprava po sili zakona uvodi prinudnu upravu. Opština tada zgradi dodeljuje profesionalnog upravnika po svom izboru. Naknada za prinudnog upravnika je zakonski definisana (iznosi oko 336 dinara mesečno po stanu), ali u toj situaciji stanari potpuno gube kontrolu nad tim ko upravlja njihovom imovinom.
Zato je zlatno pravilo "Nikada ne izglasavajte smenu dok niste pronašli i dogovorili ko će preuzeti funkciju novog upravnika."
Biznis Kurir