Šta se dešava sa kreditom za kuću ili stan nakon razvoda: U Nemačkoj su moguća ova tri scenarija
Dodajte Kurir Biznis u vaš Google izbor- Nakon razvoda u Nemačkoj bivši supružnici mogu da zadrže nekretninu, prodaju je ili je izdaju u zakup, ali dug prema banci ne nestaje automatski
- Ako jedan partner preuzima kuću ili stan, banka mora da pristane na oslobađanje drugog od kredita, a pri obračunu se uzimaju u obzir tržišna vrednost, dug i moguća bračna potraživanja
Kupovina nekretnine često je jedan od najvećih finansijskih poduhvata u životu. Međutim, šta se događa kada se brak raspadne, a stambeni kredit još nije otplaćen?
U Nemačkoj bivši supružnici u takvoj situaciji imaju nekoliko mogućnosti. Važno je razlikovati vlasništvo nad nekretninom od obaveza prema banci. Čak i ako se dogovore ko će ostati u kući ili stanu, to ne znači da je drugi automatski oslobođen obaveze otplate kredita.
1. Jedan partner preuzima nekretninu i isplaćuje drugog
Jedno od mogućih rešenja jeste da kuća ili stan pripadnu samo jednom od bivših supružnika, koji je tada dužan da drugom isplati njegov deo vrednosti.
Šta se događa sa stambenim kreditom?
Ako jedan od njih nakon razvoda želi sam da preuzme ceo kredit, banka mora da pristane na to da drugog oslobodi obaveza. Pritom će proceniti da li partner koji ostaje u nekretnini ima dovoljno prihoda i finansijskih garancija da samostalno otplaćuje kredit.
Važno: Privatni dogovor bivših supružnika sam po sebi ne oslobađa nijednog od njih obaveza prema banci.
Kako se obračunava iznos za isplatu?
Prvi korak je utvrđivanje trenutne tržišne vrednosti kuće ili stana, što se može učiniti uz pomoć ovlašćenog procenitelja ili stručnjaka za nekretnine.
Od tržišne vrednosti oduzima se preostali dug po stambenom kreditu. Dobijeni iznos predstavlja neto vrednost nekretnine koja se može podeliti između partnera, uzimajući u obzir njihove vlasničke udele i eventualna dodatna potraživanja.
Primer: Ako nekretnina vredi 700.000 evra, a preostali dug banci iznosi 200.000 evra, neto vrednost je 500.000 evra. Ako su vlasnički udeli jednaki, svakom pripada po 250.000 evra. Partner koji preuzima nekretninu tada bi drugom isplatio taj iznos, pod uslovom da nema drugih okolnosti koje utiču na obračun.
Da li treba uzeti u obzir i podelu bračne imovine?
Da. U Nemačkoj, ako supružnici nisu bračnim ugovorom drugačije uredili imovinske odnose, po pravilu važi režim zajednice prirasta imovine (Zugewinngemeinschaft).
To znači da se prilikom razvoda može obračunavati povećanje imovine svakog supružnika tokom braka. Ako je jedan supružnik uvećao svoju neto imovinu više od drugog, može postojati obaveza da mu isplati polovinu razlike.
Na primer, ako razlika u povećanju imovine iznosi 100.000 evra, supružnik koji je ostvario veći rast imovine načelno bi trebalo da drugom isplati 50.000 evra. Taj iznos može se uzeti u obzir prilikom konačnog obračuna između bivših partnera i uticati na iznos koji jedan isplaćuje drugom za nekretninu.
Važno je razlikovati vlasnički udeo u nekretnini od eventualnog potraživanja po osnovu izjednačavanja povećanja imovine tokom braka. To nisu nužno iste stvari.
Ne zaboravite na poreze i troškove javnog beležnika
Prenos vlasničkog udela na jednog od bivših supružnika zahteva odgovarajuću izmenu upisa u zemljišnim knjigama, za šta je u Nemačkoj potreban javni beležnik.
Moguće su i poreske posledice. U zavisnosti od okolnosti, prenos udela uz isplatu drugog partnera može se tretirati kao oporeziva prodaja nekretnine. Zato je pre sklapanja dogovora preporučljivo proveriti posledice sa poreskim savetnikom.
2. Bivši supružnici prodaju nekretninu i otplaćuju kredit
Druga mogućnost je prodaja kuće ili stana, a zatim otplata preostalog kredita novcem dobijenim od prodaje. Prema stručnjacima koje citira nemački izvor, to može biti najjednostavnije rešenje jer bivši supružnici nakon prodaje više nisu zajednički vlasnici nekretnine.
Ipak, treba obratiti pažnju na uslove kredita.
Može li banka da naplati naknadu za prevremenu otplatu?
Ako se nekretnina proda pre isteka ugovorenog perioda fiksne kamatne stope, a kredit se zbog toga otplaćuje ranije, banka može da zatraži naknadu za prevremenu otplatu (Vorfälligkeitsentschädigung). Pod određenim uslovima, tom naknadom nadoknađuje se finansijski gubitak banke.
Zato je pre prodaje važno zatražiti od banke obračun preostalog duga i eventualne naknade.
U Nemačkoj postoji i zakonsko pravo na otkaz određenih dugoročnih kredita deset godina nakon njihove isplate, uz otkazni rok od šest meseci. Ako su ispunjeni zakonski uslovi, kredit se tada može prevremeno otplatiti bez naknade. Tačan početak roka i primenljivost ovog prava treba proveriti u konkretnom ugovoru.
Kako se deli novac od prodaje?
Novac dobijen prodajom najpre se koristi za otplatu preostalog duga banci. Zatim se podmiruju povezani troškovi, poput provizije posrednika i troškova javnog beležnika, ako ih ima.
Preostali iznos deli se između bivših supružnika prema njihovim vlasničkim udelima i eventualnim drugim međusobnim potraživanjima. Ako nisu bračnim ugovorom drugačije uredili imovinske odnose, potrebno je razmotriti i mogući obračun povećanja imovine tokom braka.
Ova mogućnost može biti praktična ako nijedan partner ne želi ili ne može samostalno da preuzme kredit. Konačan finansijski rezultat, međutim, zavisi od prodajne cene, preostalog duga i svih pratećih troškova.
3. Bivši supružnici zadržavaju nekretninu i izdaju je u zakup
Treća mogućnost je da bivši supružnici zadrže kuću ili stan u zajedničkom vlasništvu i izdaju ga u zakup. Tako mogu da ostvaruju prihod, ali ostaju povezani i pravno i finansijski.
Da bi izbegli nesuglasice, trebalo bi unapred jasno da urede međusobne obaveze.
Ko upravlja nekretninom i plaća troškove?
Preporučljivo je da pisanim dogovorom odrede ko će se baviti svakodnevnim upravljanjem, kontaktirati izvođače radova, organizovati popravke i pripremati obračune troškova.
Bivši supružnici mogu da angažuju i profesionalnu firmu za upravljanje nekretninama. U ugovoru o zakupu trebalo bi jasno navesti ko su zakupodavci.
Dobro je otvoriti poseban račun na koji će se uplaćivati zakupnina. Sa tog računa mogu se plaćati:
- mesečne rate kredita
- porez na nekretninu
- energenti i drugi povezani troškovi
- popravke, održavanje i veći radovi
Prihodi i troškovi po pravilu se raspoređuju prema vlasničkim udelima upisanim u zemljišne knjige. Ako su udeli jednaki, raspodela je obično pola-pola.
Rizik zajedničkog kredita ostaje
Čak i kada nekretnina donosi prihod od zakupa, bivši supružnici mogu ostati solidarno odgovorni za kredit. Ako su oboje dužnici, banka može od jednog zahtevati da izmiri ceo dospeli dug ukoliko drugi ne plaća svoj deo.
Zato je ova mogućnost posebno rizična ako bivši partneri nemaju dobar odnos ili nisu sigurni da će dugoročno moći da sarađuju.
Kako se oporezuje prihod od zakupa?
Oba bivša supružnika moraju da prijave svoj deo prihoda od zakupa u poreskoj prijavi. Prema nemačkim poreskim pravilima, u takvim slučajevima može biti potrebna i posebna zajednička izjava radi utvrđivanja prihoda. Na osnovu nje poreska uprava utvrđuje ukupan dobitak ili gubitak i raspoređuje ga na pojedinačne vlasnike.
Pre nego što se odluče za ovu mogućnost, korisno je da razgovaraju sa poreskim savetnikom kako bi razjasnili obaveze i procenili da li se dugoročno isplati zadržati nekretninu.
Koje je rešenje najbolje nakon razvoda?
Ne postoji univerzalno rešenje. Ako jedan partner ima dovoljno prihoda i želi da ostane u nekretnini, može da razmotri preuzimanje kuće ili stana i isplatu drugog. Ako oboje žele da prekinu finansijske veze, prodaja može biti jednostavnija, mada treba uračunati moguće naknade i troškove. Zadržavanje nekretnine radi izdavanja u zakup može imati smisla kao dugoročno ulaganje, ali zahteva međusobno poverenje i precizne dogovore.
Pre donošenja odluke važno je proveriti ugovor o kreditu, vlasničke udele, tržišnu vrednost nekretnine, moguća potraživanja po osnovu bračne imovine, kao i pravne i poreske posledice.
Biznis Kurir/Fenix.de