U ŠTA ULAGATI I ŠTA KUPITI? Stan, kuću, kolal, poslovni prostor, garažu ili zemljište - Milić Đoković otkrio koliki prihodi mogu da se ostvare
U teoriji ekonomije nekretnina postoji nekoliko vrsta prihoda. To je tzv. (1) aktivan prihod, (2) pasivan prihod, (3) pasivno-aktivan prihod
Mnogi se nalaze u dilemi između ulaganja u stan, kuću, lokal, poslovni prostor, garaže, građevinsko zemljište, poljoprivredno zemljište ili ko zna šta drugo. Uglavnom svi tipovi ulaganja imaju određeni potencijal i pružaju različite vrste povrata, zavisno od očekivanja učesnika i aktivnosti konkretnog tržišta.
U teoriji ekonomije nekretnina postoji nekoliko vrsta prihoda. To je tzv. (1) aktivan prihod, (2) pasivan prihod, (3) pasivno-aktivan prihod.
1. Aktivan prihod je viđen kroz stabilan prihod putem kirije tj. zakupa. Tu je margina prihoda +-5% kao stopa povrata oko koje se sve vrti. Da plastično objasnimo, ako kupite stan od 100.000 evra i izdajete ga za 500 evra mesečno, onda je prihod 6.000 evra godišnje. Kada se odbije porez i neko investiciono održavanje od npr. 20% onda, ostaje 5.000 evra neto pa onda se to množi sa 20 godina i dobija se brojka od 100.000 evra. Naravno, treba imati u vidu da novac koji se dobije npr. za 10 do 12 godina može i treba opet da se kapitalizuje kupovinom nove nepokretnosti koja će se izdavati npr. za 250 evra, tako da se može od 10. do 12. godine računati da je kirija, odnosno prihod minumam 750 evra, tj. povrat bude između 13. i 15. godine. Prihod od izdavanja predstavlja godišnji profit koji ostvarujete od svoje nekretnine kao procenat njene tržišne vrednosti.
Visoki prihodi od najma znače veći gotovinski tok, što vam omogućava da živite od te zarade, ali on nije uvek pouzdan pokazatelj dobre nekretnine za ulaganje. Nekretnine s visokim prihodom od izdavanja mogu imati često povećan rizik u zavisnosti od faktora poput lokacije, infrastrukture, ekonomije itd. Na primer, nekretnine u turističkim destinacijama imaju često visok prihod od najma zbog sezonskog turizma, ali investiranje u takva područja može biti rizično jer je turizam podložan promenama, poput sezonskog variranja potražnje i promena u turističkim trendovima ili nekih nepredviđenih okolnosti (setimo se samo pandemije ili slično), zatim prenaseljenosti ili prenaglašene urbanizacije (primer nekih naših planina i banja), onda promena saobraćajnih koridora itd.
Rentiranje stanova
2. Određeni broj kupaca nema želju i volju da se bavi rentiranjem, nego su više zainteresovani za vrednost nekretnine tokom vremena, koju kasnije mogu da uberu kroz povećanje vrednosti iste. Ako imamo to u vidu može se reći da je vrednost nepokretnosti u poslednjih pet-šest godina povećana od 40 do 70%, a negde čak i više, zavisno od dela države i mikrolokacije.
Rast kapitala predstavlja proces u kojem nekretnina postepeno povećava svoju vrednost tokom vremena. To je bitan element za povećanje bogatstva, zbog čega je od izuzetne važnosti prilikom ulaganja u nekretnine. Kad vrednost vaše nekretnine poraste, prilikom prodaje ostvarićete korist od kapitalne dobiti (profita). Kad uopšteno govorimo o nekretninama, kuće imaju veći potencijal za rast vrednosti od stanova jer zemljište na kojem se nalaze obično postaje vrednije tokom vremena, dok stanovi obično zauzimaju manju površinu zemljišta (ako ga uopšte imaju), pa se ne očekuje da će njihova vrednost brzo rasti kao kod kuća, tj. okućnica.
3. Pasivno-aktivni prihod je kupovina nekretnine radi povremenog i privremenog korišćenja za lične potrebe ili potrebe familije i prijatelja. Kad imate nepokretnost, možete je koristiti kada hoćete i kako hoćete, ne plaćate stan na dan ili hotel i ako ga koristite pet-šest puta mesečno, uštedećete svakako od 300 do 400 evra koje bi dali za to. To je u stvari unapred ušteda, tj. kapitalizacija kroz neplaćanje određenih troškova u određenom vremenskom periodu.
Da li je bolje (čitaj sigurnije i isplativije) kupiti kuću, stan, lokal, poslovni prostor, garažu, zemljište?
O tome ćemo pisati u narednim brojevima i kolumnama. Do tada ostajte zdravi, veseli i useljivi...
