BITNIJE IM SA KIM DELE LIFT I GARAŽU, NEGO OD ČEGA SU ZIDOVI: Evo kako stanove biraju oni koji kvadrat u Beogradu plaćaju 10.000€
Beogradsko tržište nekretnina doživljava transformaciju kakvu region dugo nije video. Prosečne cene kreću se oko 2.500€ po m², u ekskluzivnim nekretninama od 6.500€ po m², dok najekskluzivniji projekti prelaze cenu od 9.000 evra po kvadratu. Međutim, iza ovih brojki krije se daleko kompleksnija priča o tome kako se kupci ponašaju kada novac prestane da bude glavni faktor odlučivanja.
U ultra-luksuznom segmentu, gde se investicije kreću od nekoliko stotina pa do milion evra, tradicionalni kriterijumi poput lokacije, kvadrature i materijala postaju tek polazna tačka u odlučivanju o nekretnini. Ovde se rađa jedna potpuno nova logika u kojoj je pitanje "koliko košta" manje važno od pitanja poput "ko su mi komšije", "kako funkcioniše održavanje", "kakav je nivo diskrecije i privatnosti" i "da li će ova investicija zadržati vrednost kroz ekonomske cikluse".
To je segment u kojem se ne kupuju samo kvadrati, već i mesto u određenoj zajednici, odnosno osećaj pripadnosti krugu ljudi koji dele iste vrednosti.
KRITERIJUMI IZBORA U ULTRA-LUKSUZNOM SEGMENTU
Podrazumeva se da su i ovim kupcima bitni lokacija i pouzdanost investitora, kao i stvari poput pogleda i pozicije. Međutim, nakon inicijalnog upoznavanja sa projektom uglavnom sledi pitanje: "ko tu još živi?"
Knight Frank, jedna od vodećih globalnih konsultantskih kuća za luksuzne nekretnine u svom izveštaju iz 2024. identifikuje privatnost i kvalitet susedstva kao prioritet broj jedan za imućne kupce, ispred svih drugih faktora. Takođe, jedna druga studija objavljena u prestižnom Journal of Marketing Research, pokazuje da taj segment kupaca uglavnom traži suptilne statusne simbole prepoznatljive samo unutar njihovog kruga i praktikuje takozvani, "tihi luksuz".
Onima sa najvećom kupovnom moći nije stalo da impresioniraju slučajne prolaznike, već da budu deo zajednice ljudi sa sličnim vrednostima. Zanima ih sa kim će deliti lift, bazen, igraonicu, garažu, i tu je na snazi jednostavna logika - keramiku u toaletu će lako promeniti ako im se ne sviđa, ali komšije i ne baš.
KAKO SE FORMIRAJU EKSKLUZIVNE ZAJEDNICE
Takve zajednice nastaju kroz sistem koji jasno komunicira određene vrednosti. To se ogleda u tome kako izgleda lobi u zgradi, kako se ophode ljudi koji tu rade, kako je organizovan zajednički prostor i kakav je ritam unutar kompleksa.
Ova logika nije slučajna - istraživanja American Real Estate Society pokazuju da nekretnine u zatvorenim, pažljivo kuriranim zajednicama ostvaruju premiju od prosečno 30.000 dolara u odnosu na otvorene komplekse. To nije samo pitanje prestiža, već merljive vrednosti koju kupci prepoznaju i spremni su da plate.
Investitori aktivno učestvuju u formiranju ovih zajednica. U dobro osmišljenim projektima sve je postavljeno tako da filtrira, i to ne kroz zabrane, već kroz suptilan ali jasan standard. Ovakav pristup obezbeđuje da se vremenom ne narušava karakter kompleksa i da se vrednost nekretnina održava stabilnom. Kada na jednom mestu žive ljudi ostvareni na raznim poljima koji dolaze sa sličnih pozicija, to postaju mesta na kojima ništa ne mora da se objašnjava, već se sve vidi po tome kako se sistem ponaša prema stanovnicima i kako se oni uklapaju u njega. To je početak stvarnog luksuza i objašnjava zašto neki kvartovi funkcionišu, a drugi ne, iako na prvi pogled deluju slično.
FUNKCIONALNOST IZNAD ESTETIKE
Razlika između vizuelnog i operativnog luksuza postaje očigledna tek kada se analizira kako sistem radi u praksi. Katalozi mogu pokazati mermer, velike staklene površine, recepciju, ali to ne garantuje da će sve funkcionisati na način koji vlasnici očekuju.
Kupci iz inostranstva ovu razliku prepoznaju najbrže. Njima nije dovoljno da prostor izgleda lepo na dan useljenja - traže strukturu koja će osigurati besprekorno odvijanje svih procesa i u njihovom odsustvu. To podrazumeva profesionalno održavanje, kontrolu pristupa i mogućnost daljinskog upravljanja.
BROJ STANOVA JE OGRANIČEN – POGLEDAJTE ŠTA JE JOŠ UVEK U PONUDI
Sistemski pristup se odražava i na prihode. Rental yield je uvek najveći tamo gde sve teče bez problema. Prema analizi 'Operational Excellence in Luxury Real Estate' objavljenoj 2024. godine, luksuzni objekti koji stavljaju funkcionalnost ispred puke estetike privlače 30% više kvalifikovanih zakupaca. Takođe, visina rente zavisi od profila zakupca, a u ovakvim kompleksima to su uglavnom finansijski najmoćniji pojedinci i korporacije koje traže reprezentativan smeštaj za top menadžere i strane eksperte. Dakle, kada sve funkcioniše besprekorno, i finansijski rezultati to prate.
GALERIJA
Galerija Delta District
DELTA DISTRICT - PRIMER NOVOG STANDARDA
Na srpskom tržištu postoji tek par projekata koji pretenduju da ispune očekivanja klijenata iz ovog segmenta. Najkonkretniji primer tog novog standarda je Delta District u Bloku 20 na Novom Beogradu.
Investicija vredna više od 450 miliona evra obuhvata četiri kule: InterContinental hotel, dve rezidencijalne i jednu poslovnu. Povezanost sa hotelom omogućava stanarima direktan pristup ekskluzivnim hotelskim sadržajima i uslugama - spa i wellness centru, panoramskom bazenu na 20. spratu, konsijerž servisu i restoranu. Apartmani se kategorišu kao 'business apartmani', što znači profesionalno hotelsko održavanje koordinisano kroz jedan kontakt.
Kompleks uključuje i privatni bioskop, teretanu, igraonice i centralni trg - sve dostupno isključivo stanarima. Održivost se ostvaruje kroz geotermalne sonde za grejanje i hlađenje, solarne panele integrisane u fasadu i smart sisteme za upravljanje energijom i kvalitetom vazduha. LEED i WELL sertifikati potvrđuju standarde održivosti i zdravlja prostora.
JASNA MATEMATIKA
Kupci u ovom segmentu imaju finansijsku moć, ali to ne znači da donose iracionalne odluke. Upravo suprotno - traže jasnu logiku ulaganja gde svaki evro ima opravdanje kroz vrednost koju dobijaju. Važno im je koliko njihova investicija stvarno vredi, a najvažnije koliko će vredeti u budućnosti. Njihova opreznost je opravdana - ekskluzivnost štiti vrednost kroz sve ekonomske cikluse. CBRE, najveća svetska konsultantska kuća za nekretnine ocenjuje da luksuzni segment pokazuje 'izuzetnu otpornost' tokom ekonomskih padova. To pokazuju i istorijske brojke. Primera radi, tokom krize 2008. godine, luksuzne nekretnine na ekskluzivnim lokacijama imale su pad vrednosti od samo 12% u odnosu na 19-25% kod standardnih nekretnina.
Delta District kombinuje faktore koje investitori u ovom segmentu vrednuju: lokaciju u poslovnom centru, ograničenu konkurenciju u ultra-luksuznoj kategoriji i koncept koji spaja hotelski servis sa stambenim prostorom.
Upečatljiva arhitektura, kvalitetni materijali i tehnologije koje se prilagođavaju budućim potrebama dodatno utiču na dugoročnu vrednost. Ovi faktori, zajedno sa reputacijom investitora i sertifikatima održivosti, stvaraju osnovu za stabilno ulaganje u segmentu gde se očekuje rast vrednosti kroz vreme.
Delta District – pregled projekta
Lokacija: Blok 20, Novi Beograd - neposredno uz Sava Centar, u poslovno-diplomatskoj zoni grada. Odlična veza sa autoputem i mostovima, na svega par minuta od centra grada.
Tip projekta: Luksuzni multifunkcionalni kompleks - dve rezidencijalne i jedna poslovna kula, kao i hotel InterContinental Beograd.
Model stanovanja: Ultra-luksuzni koncept. Direktna veza sa hotelskim servisima u skladu sa standardima međunarodnog hotelskog lanca.
Opremljenost: Stanovi se isporučuju potpuno završeni uz mogućnost personalizacije
Energetska efikasnost: LEED i WELL sertifikati, geotermalne sonde, solarni paneli, pametni sistemi kontrole potrošnje.
Ekskluzivni sadržaji: Infinity bazen na 20. spratu, spa centar, privatni bioskop, poslovni lounge, teretana, igraonica, zatvoreno dvorište i parkovska zona.
Prodaja: Individualne prezentacije u showroom-u u Sava Centru.
Kupci: Investitori, diplomate, HNWI pojedinci iz zemlje i inostranstva.
Investicioni elementi: Mogućnost povraćaja PDV-a od 20% za pravna lica, mogućnost dugoročnog izdavanja, pozicioniranje u zoni visoke tražnje.
Promo